에스크로를 취소해서 디파짓을 돌려받을려고 했지만 - ASK미국

구경완 님 답변 답변일 6/6/2011 1:20:31 PM

우선은 에스크로가 취소가 가능한지를 살펴 보아야 합니다. 보통 부동산을 살 때 있는 그대로(As-Is) 사는 경우도 있고 컨틴젼시(Contingency)라고 하는 일정한 조건을 달아 이 조건이 성립되지 않으면 그 부동산을 취득하지 않는다고 할 수도 있습니다.

가장 흔한 컨틴젼시로는 1) 융자 컨틴젼시로 부동산을 구입하는 오퍼의 전제조건이 은행으로부터의 융자가 나온다는 것을 조건으로 한다는 것입니다. 따라서 은행융자가 나오지 않으면 당해 부동산을 구입할 수 없다는 것이고 당연히 미리 상호간에 정해진 기간에 파는 사람에게 연락하면 에스크로를 취소할 수 있고 디파짓을 돌려받을 수 있는 것입니다. 2) 그 다음으로 많은 컨틴젼시는 당해 부동산과 관련된 서류를 살펴보고 건물의 상태도 일정기간동안 조사할 수 있도록 하는 것입니다. 이 조사기간동안 조사를 한 결과 문제가 있다고 판단되면 역시 에스크로를 파기할 수 있고 디파짓도 돌려 받을 수 있는 것입니다.

여기에서 중요한 것은, 우선 사는 사람과 파는 사람이 상호간에 문서상으로 얼마 기간동안을 컨틴젼시를 해소할 수 있는 기간으로 둘 것인지를 합의하는 것이고, 에스크로를 파기할 일이 발생했을 때 계약 내용에 따라 문서상으로 상대방과 에스크로에 통지하는 것이 필요할 것입니다. 따라서 부동산에 일정한 문제가 있다고 무조건 에스크로를 취소할 수 있는 것이 아니고 서로간에 정한 절차에 따라 이루어 져야만 한다는 것입니다.

컨틴젼시기간에 정당하게 에스크로의 취소를 요구하였지만 듣지 않고 디파짓을 돌려주지 않는다면 법의 도움을 받을 수 밖에는 없을 것입니다. 그런 경우라면 당연히 셀러를 상대로 소송을 해야 할 것입니다. 에스크로는 사는 사람과 파는 사람의 의견이 다르면 스스로 판단해서 한 쪽 편을 들어줄 수는 없는 기관입니다. 따라서 법원의 결정이 나올 때까는 보관만 하고 있을 것입니다. 에이전트는 개인적인 잘 못이 있지 않는 한 소송의 당사자가 되지는 않을 것입니다.

이런 종류의 소송에서는 보통 지는 편이 이기는 편의 변호사 비용까지도 지불한 다는 조항이 있는 것이 보통이기 때문에 강력하게 상대방을 밀어부칠 수 있을 것입니다.

물론 지금까지도 설명드렸지만 가장 중요한 것은 서류들이 어떻게 되어 있는냐 하는 것인 관계로 모든 오퍼나 에스크로 서류, 또한 상호간에 오간 모든 문서상의 내용들을 살펴보는 것이 중요할 것입니다.

변호사&CPA

구경완

직업 변호사&CPA

이메일 wilshire@gmail.com

전화 213-388-5555

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쟌 오 님 답변 답변일 6/5/2011 10:55:29 PM

Usually you would sue the seller only. However, here are times when escrow and agent needs to be sued as well.

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y**ngtch**** 님 답변 답변일 6/6/2011 7:25:55 AM

sue 는 언제나 어떤문제나 할수있는 개인적인 문제이겠으나, 제일 먼저 하셔야 할일이 처음의 오퍼부터 현재까지의 모든 서류들을 잘 읽어보시고 판단하실문제인듯합니다. 즉 어떤조건으로 오퍼를 하셨는지, 상대방의 카운터오퍼는 있었는지, 어떤 조건에서 결국 양자가 동의하였는지, 에스크로시작하고 다른 내용의 어멭드된 사항응 없었는지, 등의 기본적인 사항에 대한 겁토가 필요하겠고 그에 따라, 쎌러를 sue 하고 에이전트들도 같이 관계가 될것입니다.

일반적으로 바이어의 조건들을 어느기한안에 알아보고 결정해야 한다는 조건을 붙이셨다면 그 날짜안에 그 문제를 어떻게 처리했는지, 그저 시간만 지나갔는지에 따라 상황이 달라집니다. 참고하시고 살펴보십시요.

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