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법률 노동법/상법

Q. 건물주에게 가게를 빼았겼습니다.

지역New Jersey 아이디y**10**** 공감0
조회4,392 작성일5/30/2011 2:56:12 PM
약 3년전 세탁소를 인수하고 바로 금융위기가 터지는 등 매출감소로 건물주에게 Rent 삭감을 요청하여 구두로 승인 받고 약 3년 가까이 내린 Rent를 내고 있었고 새 Lease계약을 요구하였으나 차일피일 미루더니 급기야 아무런 Notice 없이 지난 금요일에 가게를 Lock up 해버렸습니다.
그 동안 내지 않은 Rent 차액과 법률비용 등등 총 $35,000을 지불하지 않으면 가게를 돌려줄 수 없다고 하나 지금 그 돈을 지불할 능력이 되지 않아서 포기를 해야 하는 상황입니다.
돈을 주고 산 세탁소인데다 그 3년 동안 손바닥이 갈라진 상태로 아물지 않을 정도로 열심이 한 덕분에 동네에서는 가장 잘 하는 세탁소로 이름이 나서 이 불경기에도 저는 매상이 많이 올랐기 때문에 억울한 마음에 그 가게 바로 앞에 새 건물이 거의 완공이 되가는데 거기에다 새 Drop Store를 열 생각을 한번 해 보았습니다.
제 손님은 거의 100% 다 찾을 자신이 있습니다만, 문제는 구 세탁소에 아직 찾아가지 않은 손님 옷들에 대한 법적인 책임이 누구에게 있는지요?
건물주가 옷들을 지금 점유하고 있으므로 각 손님들에게 전화를 하여 건물주의
전화번호를 주고 건물주에게 옷을 찾아가라고 하면 제가 면책이 될 수가 있는지요? 손님 옷 만이라도 돌려달라고 해도 전혀 말이 먹히지 않으니 말입니다.
제가 앞 건물에 새 가게를 내면 자신의 물건을 찾는데 문제가 있었거나 하는 손님들이 제게 변상을 요구할 수가 있는지요?
딱한 상황에 처한 저에게 전문가 님들의 도움 부탁드립니다.
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* 등록된 총 답변수 5개입니다.

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답변일 5/30/2011 4:54:26 PM
Lock-up 이미 건물주가 했다는말은 변호사측,어드바이스충분히 고려한후,그러니까 법적절차 생략하고
lock-up 한것으로 생각합니다.
상업요ㅐ(리테일)건물 대부분 10~30일 이싱 경과후 랜트비 하자 있을시 건물주는 경고 없이 바로 락을 할수 있다고 조항에 삽입되여 있습니다.
락을 풀려면 35,000지불 하시는 방법밖에 없는 것으로 사료됩니다.
---
새탁물은
건물주와 아무런 해당사항 없겠지요.
비지니스는 손님과 약속입니다.가능한 빨리 건물주를 만나 해결보세요.
3만오천 아니라 2만이라도,요구한대로 준비 되었다,만나십시요
변호사선임해 봐야 아무 도움 안되고 돈만 더 잃습니다.
손님은 당현히 변상요구 하지요.
참고로 전 상업용 건물관리자입니다.


답변일 5/30/2011 7:08:54 PM
일단 리스 계약서를 볼줄 아시면 꼼꼼히 한줄한줄 읽어보세요...뭐라 되어 있는지요, 모든건 서류로 합니다.
그리고 도움이 필요하시면 미국변호사(가급적), 나 (한국변호사) 상담하여 물어 보세요... 미국에선 법대로 해야 합니다...
답변일 5/30/2011 8:39:22 PM
답변 감사 드립니다.
lease Agreement 의 모든 조항은 상세하게 기억하고 있습니다. 물론 전 주인하고의 계약서구요, 저와는 아무런 계약관계가 없습니다. 새 Lease를 요구하였으나 받지를 못하였으니까요.
지금 제가 알고 싶은 것은 찾아가지 않은 손님들의 옷입니다.
어떻게 해결하는 것이 가장 좋은 방법일까요?
답변일 6/6/2011 7:47:17 AM
리스계약서에 건물주가 렌트를 못받아서 락업을 하는 경우는 적법한 소송에서 법원의 판결을 받은후에야 할수있는데 어찌된 영문인지 모르겠군요. 이곳 캘리포니아주에선 상상이 않되는 경우인것 같습니다.

모든것은 리스계약서에 있으니 읽어보시고 그게 힘드시면 변호사를 선임하시고 알아보십시요. 아니면 리스계약서를 보내주시면 검토한후 상황을 알려드리지요. 본인은 이곳에서 부동산,부동산법전문가상담하고 있는 Young Cho 입니다.
답변일 6/8/2011 8:24:07 PM
안타까운 상황입니다만, 리스가 없으면 질문자는 세입자로서의 권리를 주장할 수 없습니다. 즉, 비지니스를 매매할 때 너무나 중요한 부분을 간과하고 구입을 하신것같습니다. 낮춰진 렌트를 랜드로드가 받는다고 해서 낮춰진것으로 간주하는 세입자들이 많은데, 이는 그렇지 않습니다. 랜드로드 입장에서는 첵을 반송하여 한푼도 못받는것보다 그래도 부족하게나마 계속 받고 차액은 계속 이자등 필요한 부분과 함께 기장하고 있는것이지요.

가장 중요한것은 누가 리스상 테넌트인가 하는겁니다. 랜드로드는 거래당사자하고 법률관계가 성립하는것이지 이외3자와는 법률관계 성립이 어렵고, 그래서 현 질문자가 어떠한 권리를 주장할 수 있는지가 파악이 어려운 것입니다. 비록 매매계약에 의해 비지니스는 구입했다하더라도 사업장은 별개의 문제입니다.

현 상황에서 lock up한 경우는, 현 질문자를 법적 세입자로 간주하지 않는 불법점유자로 간주된 경우일수도 있기때문에, 노티스를 굳이 할 필요가 있었는가 하는 생각도 듭니다만...

아뭏든, 질문자의 처한 상황은 안타깝지만, 전문 변호사와 상담을 하셔서 현명하게 해결하는것이 좋을것 같습니다. 뉴져지주 라이센스 변호사를 찾아 상담해 보십시요.
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