집은 어떻게 포기해야 하나요? 도와주세요.. - ASK미국

수잔 방 님 답변 답변일 6/16/2008 11:09:49 PM

집을 325.000불에 사시면서 70.00불을 다운하셨다고 하셨는데 1차융자는 245,000,2차는 50.000 담보로 10.000불을 빌리신것은 아마 3차인것 같습니다. 가능한 집을 유지하는 방법이 제일좋지만 벨류가 나오지 않아서 재융자가 아마 안되는것 같아서 집을 포기 할려고 하는것 같습니다. 우선 숏세일이나 포클로즈로 가시면은 비즈니스는 하셔도 괞찮을것 같은데 그래도 비즈니스도 전부 던질 생각이시면 신중하게 생각하셔서 하시는것이 제 생각에는 좋을것 같습니다. 조금한 액수 가지고 파산하기 보다는 좋은 방법을 찾는것이 좋을것 같습니다. 우선 숏세일에 대해서 말씀을 드리겠습니다. 숏세일은 일반 매매와 똑같이 부동산 에이전트한테 리스팅을 드리는 겁니다. 이때는 전문가한테 상담하시면 손님분한테 도움을 드릴것입니다. 숏세일을 시작할려고 하면 모기지 페이먼이나 2차,3차는 않내셔도 됩니다.숏세일의 기간은 약 6개월정도가 소요가 됩니다. 포클로즈는 3개월정도 페이먼을 하지 않으면 차압절차가 들어가면서 약 1년이 걸립니다. 더 자세하게 알고 싶으시면 숏세일 전문가나 포클로즈 전문가한테 상담하시면 더 많은 정보를 얻으실수가 있습니다. 아무쪼록 최선의 선택이 되셨으면 합니다. 불경기이지만 힘을 내시고 비즈니스가 잘 되었으면 합니다. "위기를 기회"로 삼는 것이 되었으면 합니다.

융자 전문가

수잔 방

직업 융자 전문가

이메일 susan@ushfinancial.com

전화 213-944-2000

김영자 님 답변 답변일 8/2/2008 10:37:50 AM

근간에 수잔 방님께서 답변 주셨는데 8월 2일에 추가로 부동산전문인으로써 조금이라도 도움이 되었으면 해서 글을 올립니다.

아시다시피 미국 주택시장 상황이 많이 바뀌면서 정부나 모기지 회사의 지침도 많이 변했지요. 집을 버리신다는 것은 포클로져로 넘어가거나, 은행과 합의하여서 집권리를 넘겨버리는 방법이 있지요.

그보다 앞서서, 페이먼트가 힘드셔서 그런다면 현 은행과 일단 상의를 해 보십시요. 하락된 집값과 경기때문에 수 많은 사람들이 닥친 문제를 정부측에서도 적극적으로 도우려고 하고 더불어 많은 은행들이 도움을 주려고 준비하고 있읍니다. 이자를 조정해서 페이먼트를 낮추거나, 몇년간 저렴한 페이먼트로 내려주거나 하기도 합니다. 다만 협조적으로 모기지 회사에 본인 은행 스테이트먼트, 재정보고서, 예산등을 요구하는대로 제공하고, 왜 지금 재정적으로 힘든지 설명하는 편지를 보내야 합니다. 엊그제 발표된 차압구제 법안중에는 현 모기지를 원금을 내려서 FHA 재융자 해주는 안도 통과 되었지요.

그래도 집을 포기하고 싶다면 일단 부동산 전문인 만나서 의논해 보세요. 집에 어느정도 에퀴티가 있으면 은행에 "Deed in Lieu of Forclosure" 를 문의해 보세요. 집 명의를 넘겨버리는 거지요.

아니면 쇼트세일로 시작할 수도 있지요. 보통은 페이먼트가 늦어져야만 은행에서 쇼트세일하는 것에 대해 동의하는 편입니다. 그리고 결국에 포클로져로 간다면 어는정도 기간이 소요되는 기간은 각 주마다, 은행마다 차이가 많이 납니다. 포클로져 한다는 공고가 나가고, 집을 비워야하는 시점을 아시면 준비하시는데 도움이 많이 되지요. 포클로져 후에 은행이나 주정부가 집을 판 뒤에 생기는 차액에 대해서, 본인에게 향후 몇년안에 상환하라고 할지 여부는 주에 따라 틀리고 특히 본인 집과 투자로 산 집에 있어서는 많은 차이가 있을 수 있읍니다.

경험 있는 지역 전문 부동산인과 일하실 것을 권합니다.

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