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곽재혁
님 답변
답변일
12/23/2008 4:42:46 PM
Loan Modify에 대한 금년도의 자료를 최근 검토해본결과 금년에 승인된 융자조정건중 융자조정승인후 8개월내에 53%이상이 모기지 페이먼트가 재연체되기 시작하였다고 합니다. 이는 앞으로의 loan modify 프로그램이 변화될수있음을 시사합니다. 제생각에는 융자조정의 가장 큰 포인트는 바로 "인컴의 증명"입니다. 경제가 어려워진것을 모르는 사람은 없습니다. 문제는 융자가 조정되어도 페이먼트를 다시 연체하고 있는 사람들이 부지기수라는 것입니다. 아마도 특히 작년에 일부 백인들이 loan modify를 할때의 경우는 페이먼트를 일부러 안내고 은행을 협박(?) 융자조정을 성사시킨 케이스가 있다고 들었습니다. 은행에 차압매물이 급증하면서 또다른 주택을 차압시키는경우보다 융자조정을 해주는게 낳다고 은행에서 판단한것입니다. 물론 한인사회에는 금년부터 (여름이후에) 융자조정을 시작했고 또한 정부의 구체적인 구제책이나 또한 개별은행들의 구제안이 12월부터 본격시작 되었습니다. 제 생각에는 지금 현상황에서는 모기지 조정을 신청하시기전 페이먼트를 고의로 연체시키기 보다는 확실한 인컴소스를 증명가능하시다면 차라리 페이먼트를 내시는것이 융자조정을 성사시킬수 있는 확률이 높아질것 같습니다. 아울러 실질적으로 제 생각에는 내년부터는 은행에서는 1) 실질적으로 인컴이 증명되는 분께 loan modify를 승인할가능성과 2) 주택가격이 낮아졌으므로 오히려 short sale을 approve하면서 낮아진 주택가격에 따른 페이먼트를 감당할수있는 바이어를 찾는방안 3) 금년11월부터 2009년 1월까지의 은행차압중지이후 차압되는 주택들을 빨리 처분해서 재고 물량을 추진하는 방안등으로 위기 타개책을 실시하지 않을까 조심스럽게 전망해 봅니다. 선생님의 경우는 일단 1달에서 1달반정도의 기간은 기다리셔야 하므로(loan modify에 소요되는 시간) 일단 기다리셨다가 내년도초의 상황에 따라서 숏세일도 고려하셔야 할줄 압니다. 그리고 융자조정이 되어도 아마 저이자의 고정플랜으로 바뀌는 정도 (예 30년고정에 희망 이자율 3.5-4%정도; 개중에 변동프로그램으로 가서 원금에 가산되는 안을 은행에서 제시할경우도 있습니다. 이에 주의 하십시요.)이지 원금이 차감되는 경우는 확률적으로 거의 힘든현실도 인지하시기 바랍니다 (10월 loan modify승인된 경우중 원금이 차감된경우는 1%미만).
