곽재혁 전문인님 - ASK미국

곽재혁 님 답변 답변일 1/12/2012 8:30:58 PM

재산세를 내는 기준으로 proposition 13이라는 규정이 있습니다. 즉 재산세를 내는 과세표준인 assessed value를 구입시의 가치로 한다는 것입니다. 선생님이 현재 구입 하시려는 주택이 숏세일이라고 하셨는데 일단 정확히 얼마에 은행에서 승인이 날지는 모르겠지만 만일 $450,000이라고 가정을 한다면 일단 알아 보셔야할 사항은 1) 현재의 주택의 택스가 $12,000이라면 이택스에 혹시 mello ross와 같은 추가적인 텍스가 있는지를 알아 보셔야 하며 2) 현재의 택스를 내는 세율이 정확히 얼마인지를 아셔야 합니다. 대개 재산세의 경우 캘리포니아는 과세표준의 1-1.25%가 부과되며 MELLO ROSS와 같은 추가 재산세가 부과되는 경우가 있습니다. 일단 구매를 하시면 일단은 회계연도가 끝나는 시점인 6월30일 까지의 세금은 기존의 세금대로 내시게 되며 한두달후 SUPPLEMENTAL TAX BILL이라고 해서 재산정된 택스기준으로 아마도 택스가 환급되게 됩니다. 이상황에서 더 중요한 것은 10월에 발송되는 내년도 택스가액 입니다. 이 서류에 만일 이전의 가치대로 표시가 되어있다면 이에대한 이의신청 즉 appeal을 하셔야 하며 다음년도의 보통 4월말까지는 proposition 8에 의해서 주변의 주택 시세가 하락 했을경우 이를 근거자료와 제출하면 재산세를 줄일 확률이 있습니다. appeal과 proposition 8을 이용하면 재산세를 감면 받을수 있는 확률이 높으니 참고 하시기 바랍니다. 재산세가 부담이 되지 않아야 장기적으로 주택을 보유 하실수가 있습니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

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전화 213-663-5392 / 714-752-9002

d**i**** 님 답변 답변일 1/12/2012 1:16:20 PM

김원석 잔문가님의 설명과 더불어 저의 보충 설명을 드릴까 합니다.

아마 선생님의 경우 (기존의 재산세 적용시가보다 선생님의 부동산 구입가격이 낮은경우)엔 부동산을 구입하시는 첫해의 재산세 납부 액수가 상당히 복잡 하실것 입니다.

우선, 선생님이 내셔야 하는 재산세의 기준 액수는 선생님의 주택 구입가격인 $450,000을 기준으로 합니다.
하지만 그 부동산에 대한 재산세 고지서는 이미 $750,000 가치 기준으로 작년 11월에 이미 발행되어 있습니다.

예를들어 에스크로가 2월1일부로 끝나고 선생님께 소유권이 이전된다고 가정해서 설명 드리겠습니다.
이경우 셀러는 아직 2번째 재산세(4월 10일 까지 납부)를 납부하지 않았을 것입니다. 이경우 셀러가 선생님께 1월분 재산세 $1,000 (2차 납부분 $6,000 중 한달치 $1,000) 을 에스크로를 통하여 크레딧으로 드리고, 선생님께서 나머지 2월~6월 말 까지의 재산세 $5,000을 내시게 됩니다.
물론 나중에 기존의 재산세 기준시가였던 $750,000 에서 선생님의 구매가 $450,000 차액에 $300,000에 대한, 선생님이 부동산을 소유하신 시점인 2월1일 부터 6월 30일 까지의 5개월치 재산세 차액인 $2,000 가량을 다시 Refund 받으시게 됩니다.

또한 한가지 더 유념 하셔야 할 사항은,
(일반적으로)11월1일에 발송되는 재산세 고지서의 재산세 가치기준은 그해 1월1일을 기준으로 합니다.
즉 County Assessor Office에서 제때에 선생님의 주택 가치를 조정하지 못할경우, 올 11월에 받으시는 재산세 고지서 까지는 $750,000을 기준으로 한 고지서를 받으실수 있습니다.
물론 이 또한 추후 Refund를 받으시겠지만 필히 유념해서 고지서를 살펴 보세요.
에전에는 거의 이런일이 없었지만, 요즘 부동산 가치가 기존의 가격보다 큰 액수로 떨어져서 거래되는 관계로 일어나는 현상 입니다...
하지만 주택 구입후 첫해에만 일어나는 현상이고 내년 부터는 정상적으로 돌아가게 됩니다.

도움 되시기를 바랍니다.

민 동규

j**on**** 님 답변 답변일 1/12/2012 1:26:34 PM

답변 주신 두분께 진심으로 감사를 드립니다
그런데 동규님 그럼 내년부터는 45만불에 대한 재산세를 산정 받게 될까요? 아니면 카운티에서 산정한 부동산 가치기준에 대해서 내게 될까요 (아마 그렇겠죠? ) 그런데 그게 45만불을 훨씬 넘어서 70만불정도 되면 결국에 그게 그건데...
제가 현재 65세로 은퇴를하는데 그럴여력이 없거든요............
거듭 감사 드립니다.

d**i**** 님 답변 답변일 1/12/2012 11:37:26 PM

선생님의 재산세 산정 기준은 선생님의 구입가 ($ 450,000) 이고, 긍국적으로 그 금액에 대한 재산세만 내시는것 입니다. 단지 County Assessor Office의 서류진행 과정 및 일정의 이유로 선생님께서 미리 많은액수의 재산세(먼저 주인 소유시의 가치 기준)를 내시고 추후에 차액을 되돌려 받으시게 되는것 입니다.

말씀하신것 같이 2013년 11월에 받으시는 재산세 고지서는 완전히 정리가 다 되서 정상적으로 받으시게 됩니다.
(올해 말에 받으실 고지서는 정리가 미처 $450,000 가치 기준으로 정리가 않되었을 수 있습니다.)
그리고 선생님의 맨 처음 주택 가치기준은 (County에서 임의로 정하는것이 아니라) 구매가격을 기준으로 과세 하게 됩니다. 그리고, 아래에 좀더 설명 드리겠지만, 다음해의 재산세는 올해보다 2%이상 올릴수 없습니다. 너무 걱정 않하셔도 됩니다.....

혹시 참고가 되실까 해서 Los Angeles County의 한글 재산세 안내에 대한 Link를 아래 첨부 합니다.
한번 살펴 보세요.

http://assessor.lacounty.gov/extranet/Korean/KO_E-22.pdf

또한 혹시 선생님(55세 이상)께서 오래전에 사신 집을 파시고 (2년 이내에), 현재의 집을 파신 집값보다 같거나 더 싼 가격으로 구입하신다면 (현재 구입가격이 아닌) 먼저 소유하셨던 집의 과세 가치기준으로 적용 시켜달라고 요청 하실수도 있습니다.
Los Angeles County(혹은 그 주변 County)에는 Proposition 60/90 (주민 발의안 60/90 ) 이라는 것이 있습니다.
한글 설명 Link를 아래 첨부 합니다. 혜택을 받으실수 있는지 한번 읽어 보십시요.

http://assessor.lacounty.gov/extranet/Korean/KO_E-20.pdf

이 내용을 예를 들어 설명하자면, 선생님께서 1980년에 Los Angeles에 있는 집을 $100,000에 사셔서 그집에서 계속 거주 하시고 계시다가 올해 그 집을 $600,000 에 파시고, 파신 금액으로 지금 집을 $450,000 에 구입 하신다고 가정 해 보지요. 아마 지난 30 여년간 먼저 사시던 집의 재산세가 조금씩 올랐었겠지요. 하지만 1978년의 주민발의안 13 (Proposition 13 ) 에 의해 재산세는 매년 2% 이상 올릴수가 없습니다 (가치가 떨어진 만큼 내릴 수는 있습니다).
즉, 비록 선생님의 먼저 집의 실제 가치가 $600,000 이었고 그 가격에 팔으셨어도, 파실때 재산세 상의 가치 기준(Assessed Value)은 (경우에 따라) $200,000 미만 이었을 수도 있습니다. 그 재산세 가치 기준을 새로 구입 하시는 집에 ($450,000의 가치 기준 시가가 아닌) 계속 적용 시켜 달라고 요청 하는 것입니다.
이 규정은 은퇴하시는 분들이 집의 규모를 줄여서 이사 하시는데, 생각 하지도 않은 갑자기 많은 액수의 재산세 충격을 방지 하기위해 만들어진 규정이자 평생 한번 쓸수있는 혜택 입니다. (하지만 본인이 3년이내에 신청을 하지 않으면 혜택을 보실수가 없습니다.)

참고해 보시기 바랍나다.

민 동규

j**on**** 님 답변 답변일 1/13/2012 10:41:27 AM

답변을 두신분들께 거듭 감사 드립니다
제가 은되용 주택을 구입하는것 이라서(16개월후 ) 재산세 같은게 부담되는게 싫어서 염려 했던 부분이구요
답변을 보고나니 아! 그런거구나 하는 생각이들어 감사 드립니다
동규씨 너무나 자세한 글 감사 드립니다 두고두고 참고로 삼아야 겠어요
새해에는 하시는 일이 더욱 번창 하시길 성원 보내드립니다.

d**i**** 님 답변 답변일 1/13/2012 11:57:04 AM

jiwon1 선생님,
항상 성실히 답변해 주시고 계신 곽재혁 전문가님께 선생님께서 주신 질문에 제가 (감히) 뛰어들어 답변을 드리게 되어, 특히 곽재혁 전문가님과 선생님께 송구 하지만, 저의 답변이 선생님께 조금이나마 도움이 되셨다면 정말 감사 합니다.
선생님의 격려 말씀 다시한번 감사 드리고, 선생님과 가족분들 모두 올해 항상 건강 하시고 복 많이 받으세요.

혹시라도 좀더 자세한 내용의 질문이 있으시면 주저하지 마시고 제게 이메일 주세요.
제가 형편이 허락되고 아는 한도내에서 도와 드리겠습니다.
제 이메일 주소는:

dongkyumin@gmail.com 입니다.

좋은 하루 되세요.

민 동규

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