부동산 갈아타기...작은집에서 큰집으로 - ASK미국

곽재혁 님 답변 답변일 1/23/2012 7:14:00 AM

현재 주택을 소유하고 계시면서 두번째 주택을 구입 하시는 경우 최근 융자의 승인이 까다롭게 진행이 됩니다. 은행에서는 이러한 경우를 첫번째 주택을 포기하고 다른 주택을 구입하는 bail out으로 보기 때문 입니다. 만일 기존의 주택을 보유 하시면서 다른 주택을 구입 하시려면 융자 승인을 받아 보셔야만 정확히 아실수가 있지만 일단 기존의 주택을 보유 하면서 새로운 주택을 primary residence로 사용하시는 조건으로 융자를 받으시는 방법이 있습니다. 그러면 기존의 주택은 렌트용으로 임대를 하시면서 이를 인정 받으시는 경우 융자는 가능할수 있습니다. 그렇지 않다면 기존의 주택을 숏세일로 처분 하시고 나서 새로운 주택을 구입 하시는 방법이 있습니다. 일단 은행에 따라서 다르지만 (은행에 사전에 알아 보셔야 합니다) 계속 페이먼트를 체납하지 않은 상태로 숏세일이 이루어질 경우 가이드 라인에 따라서 (인컴이 텍스리턴으로 증명이 되어야 합니다) 주택 융자가 가능할수도 있습니다.일단 위의 두가지 조건중 본인에게 맞는 조건이 무엇인지를 알아 보셔야 합니다. 그리고 현재의 주택이 남편분의 이름으로 trust deed에 기록이 되어있다면 일단은 남편분의 크래딧에 문제가 될수 있습니다. 하지만 이와 관계되어서는 변호사와 상담을 꼭 해보시기 바랍니다. 참고 하십시요.

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김원석 님 답변 답변일 1/23/2012 3:41:25 PM

현재 소유하고 계신 집을 정리하지 않고 부부중 한명의 이름으로 다른집을 구매하는 것은 거의 가능하지 않습니다. 현재 집과 새 몰게지 모두를 자신의 인컴으로 낼 수 있는 것을 증명해야 하는데 집 두채의 몰게지를 낼 수 있을 만큼 인컴을 많이 보고 하시는 분은 극히 드물기 때문입니다.

현 몰게지 페이먼트가 늦지 않고 숏세을 할 경우, 숏세일을 통하여 1차와 2차 융자 모두 정리하신 후에, Wells Fargo의 특별 FHA융자 프로그램을 얻어 다시 집을 구매할 수 있는 방법이 있습니다. 숏세일의 현재 융자은행이 Wells Fargo가 아니어도 되며 지역에 상관이 없이 다른 집을 구매 할 수 있습니다. 숏세일의 에스크로가 끝나기 12개월 이전까지 몰게지 페이먼트가 늦은 기록이없고 2년치의 세금 보고 기록과 600 점 이상의 크레딧 점수를 필요로 합니다. 최소 3.5% 다운을 필요로하는 정부 보증 융자인 FHA융자이며 이자율은 30년고정에 4%정도 (2011년 12월 기준) 하며 융자금액은 Los Angeles County내의 단독 주택은 $729,750 까지 융자 가능합니다.

만약 부부중 한명의 이름으로만 집을 구매했었고 몰게지를 내지 않으며 숏세일 한 경우에도 다양한 융자를 받을 수 있습니다. 숏세일로 판매시에 융자에 올려져 있지 않았던 배우자를 사용하여 숏세일 이후 다른 집을 FHA나 Conventional 융자를 사용하여 새집을 구매 할 수 있습니다. 한동안 어려워졌던 voe 융자 (바이어의 세금 보고를 고려하지 않는 융자)는2011년 12월 기준 20%의 다운의 경우 30 년 고정 4.125% 이자율로 집을 구매 할 수 있습니다.

페이먼트가 늦은 기록이 있으며 집 주인 이름으로 다시 집 융자를 얻으려면 마지막으로 늦은 페이먼트에서 2년후에 집을 구매를 할 수 있습니다.

지금 소유하고 계신 집을 먼저 처리하신 후 다른 집을 구매하시는 것을 권해드립니다.

더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.

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이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

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