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곽재혁
님 답변
답변일
4/5/2009 4:39:08 AM
(1) Loan Modification:흔히 융자조정이라고 불리웁니다. 모기지 페이먼트가 버거운 분들을 대상으로 작년부터 본격적으로 시작된 프로그램으로 정부의 정책의 지지와 은행들의 협조로 본격화된 제도입니다. 일단 이프로그램에 적용을 받기위해서는 현재 모기지 페이먼트를 내는데 버거운상황에 처하신 분들로 주로 2004년에서 2006년정도까지의 모기지중 매달 모기지의 원금에 미납부된 이자가 합산되는 프로그램들 즉 option Arm(minium payment를 하는 프로그램)이나 3,5,7년 동안만 페이먼트가 고정되고 나중에 변경이 되는 프로그램등이 이에 해당되며 (최근의 오바마 행정부의 새로운 융자조정에는 작년까지 모기지를 한 주택소유주가 해당됩니다) 페이먼트의 어려움을 증명하는 여러가지 서류들 즉 hardship letter, bank statment, tax return등을 통해 증명해야하며 동시에 조정되어질 페이먼트를 페이하실수 있는 능력을 보이셔야 가능한 프로그램입니다. 간단히 말씀드리면 모기지 조정이 모두에게 가능하지는 않으며 흔히 hardship을 증명하기 위해서 페이먼트를 고의로 연체하거나 재산세와 HOA를 내지않으실 경우 융자조정 기간중에도 은행에서 차압이 가능하다는 점을 확실히 인지 하셔야 하며 최근 재융자와 모기지 조정을 쉽게 해주는 (3월부터 주로 시행되는 제도) 새 조정안은 아직까지 은행에서 구체적인 일종의 은행 가이드라인이 (정부의 가이드라인 과는 다른 은행자체의 절차라고 이해하시면 됩니다) 아직 준비중입니다. 모기지가 조정이 된다면 원금은 삭감되지는 않고 (삭감되는 경우도 최근에 있기는 합니다) 모기지의 이자가 조정되게 됩니다. 가장중요한 것은 역시 수입의 증명이 되어야 한다는 것입니다.
(2) Loan Litigation(융자소송): 융자를 받을때 자신에게 맞지않은 융자를 받았다고 생각할때 (일종의 사기융자도 해당) 변호사를 통해 제기하는 것으로써 최근에 주택을 지키기 위한 한 방법으로 급부상하고 있습니다. 이 융자소송은 새로생긴 제도는 아니며 특히 주택시장이 붐을 이루던 시기 특히 option arm이나 3.5,7년 변동프로그램을 주로 인컴증명이 없이 받으셨던 분들에게 해당이 되는 경우입니다. 융자소송 기간중 페이먼트를 하지않아도 되며 이를 은행측에서 크래딧 기관에 보고할수 없다고 하며 소송이 진행되면 합의를 도출하게 된다고도 합니다 소송에 승소시 융자의 원금까지도 조정이 가능하다고 합니다. 하지만 아무리 소송에 들어갔어도 일단 페이먼트를 안하게 된다면 은행에서 차압이 가능하다고도 합니다. 그리고 예를들어 사기로인한 융자시 파일하는 Las Pedies (철자에 오류가 있을수 있습니다) 도 어떤경우는 차압을 방지하지 못한다고 합니다. 이 융자소송은 이미 있어왔던 제도이므로 담당하는 변호사의 융자소송에 대한 경력이 10년이상은 되어야 좋을듯 하며 또한 융자조정또한 생긴지는 얼마안되었지만 (1년이 약간 넘음) 가능하면 융자소송의 경험이 있는 분을 선임하는게 좋을듯 합니다.
(2) Loan Litigation(융자소송): 융자를 받을때 자신에게 맞지않은 융자를 받았다고 생각할때 (일종의 사기융자도 해당) 변호사를 통해 제기하는 것으로써 최근에 주택을 지키기 위한 한 방법으로 급부상하고 있습니다. 이 융자소송은 새로생긴 제도는 아니며 특히 주택시장이 붐을 이루던 시기 특히 option arm이나 3.5,7년 변동프로그램을 주로 인컴증명이 없이 받으셨던 분들에게 해당이 되는 경우입니다. 융자소송 기간중 페이먼트를 하지않아도 되며 이를 은행측에서 크래딧 기관에 보고할수 없다고 하며 소송이 진행되면 합의를 도출하게 된다고도 합니다 소송에 승소시 융자의 원금까지도 조정이 가능하다고 합니다. 하지만 아무리 소송에 들어갔어도 일단 페이먼트를 안하게 된다면 은행에서 차압이 가능하다고도 합니다. 그리고 예를들어 사기로인한 융자시 파일하는 Las Pedies (철자에 오류가 있을수 있습니다) 도 어떤경우는 차압을 방지하지 못한다고 합니다. 이 융자소송은 이미 있어왔던 제도이므로 담당하는 변호사의 융자소송에 대한 경력이 10년이상은 되어야 좋을듯 하며 또한 융자조정또한 생긴지는 얼마안되었지만 (1년이 약간 넘음) 가능하면 융자소송의 경험이 있는 분을 선임하는게 좋을듯 합니다.
