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Q. 랜트비 문제입니다

지역California 아이디t**lmeyes77**** 공감0
조회1,074 작성일4/3/2009 2:54:32 PM
뉴저지 Little ferry에 있는 대형(수백가구) 임대 타운하우스에 랜트를 살고 있읍니다
작년 10월에 입주하여 한번도 늦지 않고 랜트비를 지불하였읍니다
그런데 금년 3월에 평상시와 같이 우편으로 랜트비 채크를 보냈는데
건물주는 도착이 안되었다고 합니다
이것이. 나는 배달사고는 아닌것 같고 건물주 직원의 실수나 무슨 문제로 인하여 랜트비 체크가 분실 또는 기타 문제가 발생한것으로 생각합니다
건물측에게 다음과 같이 예기하고 4월분 체크 우송시 ㅡ메모도 보냈읍니다
" 나는 랜트비 도착 이유가 당신네 직원의 실수 또는 문제인것 같다 그래서 3월분 체크 지불내역이 은행으로부터 도착되는 4월 10일경에 확인후 지불하겠다"
고 했읍니다
그런데 건물측에서
4월분 랜트에 3월분 랜트비가 같이 동봉되지 않은것을 확인하고 하는 말이 3월분 랜트비를 우선 결제 하지 않으면 4월분 랜트비를 결재 할수 없다고 하면서 3일이 지난 지금도 체크 금액을 인출하지 않고 있읍니다
그리고는 4월분 체크를 받은 4월1일(랜트비 지불일자)에 법원에 고발한다고 하면서 일방적으로 법원 소송비용도 물어라는 것입니다
그 다음날 변호사로 부터 30일 기간안에 처리 하라는 내용의 편지가 4월2일날 도착한 상태입니다
질의 내용입니다
1> 내 생각은 3월분 랜트비는 3월분 랜트비되로 처리 하고 4월분 랜트비는 4월분 랜트비 되로 처리하면 되는데 왜 안된다고 하는지?
2> 벌써 3일이 지났으니 또 이를 빌미로 하여 late비를 부과 ㅡ할려는 속샘인지?
3> 내가 사전에 3월분 랜트비가... 4월10일경에 도착하는 은행 거래 내역을 확인한 후에 지불이 안되었으면 지불하겠다고 하였는데(서면 과 전화),, 건물측이 일방적으로 자기 편의되로 변호사 ㅡ선임하여 법원에 고발하였읍니다 그리고는 그 비용은 내가 물어야 한다고 하는데 이 또한 적법한 절차인지 궁금합니다
4> 이런 경우 제가 할수 있는 최선의 방법은 있는지요?
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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 4/3/2009 7:17:16 PM
일단 미국에서는 렌트비 즉 돈을 안낸경우에는 어떠한 이유도 선생님에게 불리하게 적용됩니다. 3월분 체크가 직원의 실수라고 편지에 쓰신것은 선생님이 생각하셔서 자의적인 의견일 뿐 건물주 입장이나 법원에서는 무조건 렌트를 안낸것이 중요합니다. 은행의 지불내역은 직접은행에 가시거나 아니면 전화나 인터넷으로도 확인이 가능하므로 가급적이면 그이전 체크가 결재가 되었는지를 확인하시고 결제가 안되었다면 해당체크를 stop payment처리하시고 렌트비를 내시는게 나을듯 합니다. 보통의 경우 렌트를 내는날짜에서 3일정도는 grace period로 괞찮지만 그이후는 일단 렌트비를 받지못한 건물주에 유리하며 또한 변호사선임과 그 비용의 지급도 법원에서 건물주 승소가 되면 선생님이 내셔야 하는경우 입니다. 일단 돈을 내시는게 나을듯 합니다. 4월치를 안받은것은 자기들의 입장을 유리하게 하기위함입니다. 최악의 경우에는 퇴거를 시키고 잔여 렌트기간에 대한 리스비를 청구할수도 있습니다. 궁금하시면 변호사님과 상의하시기 바랍니다. 빠른 조치가 필요합니다.
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부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

회원 답변글
답변일 4/3/2009 5:20:12 PM
장우석 변호사입니다. 바뀐 정책으로 인하여 이민, 비자분야 이외에 다른 법률분야에서는 ASK미국 해당 전문분야가 아니라 답변을 드릴 수 없습니다만, 위의 질문에 이어 동일한 분인듯하여 계속 말씀드리자면,

질문자의 대응방식이 일단 합리적이지 않습니다. 불필요한 어드미션을 한듯 싶기도 하고 말이지요.

기본적으로 우편발송을 하는경우 정상적으로 배달되었음이 assume됩니다. 이를 염두에 두고 질문자에게 유리한 방향으로 메모던 답변을 했어야 합니다.

상대방이 변호사를 통해 레터를 보냈다면, 그대로 인정하시던지 아니면 질문자도 변호사에게 문의하여 두 전문가가 해결하도록 하는것이 깔끔할겁니다.

1. 그것은 뉴저지 리스 관련 법률을 참조하기 전에는 알 수 없습니다.
2. 늦으면 늦는대로 late fee는 붙을겁니다. 적절한 조치를 하도록 하세요.
3. self help가 아닌 법원을 통한 소송은 합법입니다. 이것이 적법하지 않을 수는 없겠지요.
4. 변호사를 통해 해결하는것이 좋습니다.

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