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주택/부동산 구매/판매

Q. 차압에 대해 궁금 합니다

지역California 아이디y**61**** 공감0
조회1,086 작성일5/1/2009 4:53:44 PM
올려져 있는글들을 읽어 보니 많은 분들이 저와 같은 어려움을 안고 계시는것 같아서 마음이 무겁읍니다.
어려운 시기에 우리 모두 화이팅 합시다. !!!

우선 질문에 성심껏 답해 주시는 전문가분들께 진심으로 감사 드립니다.
많은 궁금점들을 이곳을 통해서 해답을 얻을수 있어서 다시 한번 감사 드립니다

궁금 한점은 이곳을 통해서 알게된 정보에 의하면 주택이 차압 되는과정에서
1차론과 2차론이 있는경우 (2차론은 Line of credit, equity loan 이 아님)
2차론 전액이 집구입에 쓰였으면 포클러져 당할때 2차론은 없어 진다고 알고 있읍니다.

2달전 실직을 하고, 집값은 반토막 나고...
더 이상 버틸 힘이 없어 포기 하려 합니다.
2달째 페이먼트를 못 내고 있는 시점에서 어제 2차 융자회사 에서 연락이 와서
사정 설명을 했지만 상대방은 계속 빈정 거리는 말투로 페이먼 할 돈은 없으면서 핸드폰사용과 차는 어떻게 타고 다니냐며 또한 음식은 무슨돈으로 해결 하냐며 계속 비아냥 거리며...
2차 융자금은 Home Equity loan 이기 때문에 포클러져 되도 갚아야만 한다고 합니다.
그러나 2년전 집을 구입당시에 기억과 모든 서류를 다 살펴 봐도 Equity loan 이나 Line of credit 에 관한 서류는 없읍니다.

1차융자는 5.5% 이자이고 2차는 8.375% 이자이고.....

질문 1. 만약 2차론이 Equity loan 이라면 융자 서류 어딘가에는 쓰여여 있어야
한다고 생각 합니다만 아무리 봐도 없읍니다.
혹시 다른 방법으로 확인 할수 있는 방법이 있는지요.

질문 2. 융자회사에서 나머지 융자금액을 상환 받기위해 서류를 다시 만들수도
있는지요 (혹시라도)

질문 3. 지난 4월 10일 까지인 Property Tax 도 내질 못한 상태 입니다.
Property Tax 는 어떻게 되는지요. 어찌해야 하는지요.

전문가 님들의 답변을 부탁 드립니다.




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전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 5/3/2009 9:55:57 AM
일단의 기준은 주택융자를 받기위해서 쓰신 자금인지 아닌지에 따라서 달라집니다. 주택융자를 얻기위해 쓰셨다면 주택차압과 동시에 상환의 의무가 없어지지만 주택구입후에 받으신 즉 주택을 담보로 받으신 line of credit등은 개인채무로 남습니다. 그러나 최근에는 일단 주택구입에 쓰여진 2차 즉 보통 HELOC (home equity line of credit)또한 법률적으로는 2차 junior loan이 되는데 이에 대해서 은행측에서 전부 탕감해주는 경우도 있지만 경우에 따라서는 일정액의 변제를 요구하고 이를 문서화 하도록 요구하기도 합니다 (promissory note). 이렇게 딜이 된다면 상환의 의무가 존재합니다. 협상을 잘하시고 싸인하실때 유의하셔야 합니다. 그리고 관리비인 HOA또한 개인부채가 됩니다. 주택이 차압되면 미상환된 모기지에 대해서 IRS는 2012년까지 이차액을 소득으로 보지 않는다고 합니다. 일단 확실한 경우를 알려면 최초의 주택구입시의 에스크로서류중에 융자관련서류를 보시면 됩니다. 가능하시면 융자조정을 해주는 변호사님들에게 한번 물어보시기 바랍니다. 그리고 차압 (foreclosure)이 되면 재산세또한 주택차압과 동시에 말소되는것으로 알려져 있습니다. 제 개인적인 생각으로는 한번 변호사님과 회계사님꼐 질의를 해보시는게 좋을것 같습니다.
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곽재혁

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