포클러져 시 1099 에 대해서 궁금 합니다 - ASK미국

곽재혁 님 답변 답변일 6/9/2009 12:24:20 AM

3개월 이상 페이먼트 연체를 하시고 일단 차압 절차의 시작 직전에 있으신것 같습니다. 은행에서 30일 안에 상환금을 갚으라는 편지를 받으셨다면 아마도 6월20일경 전에는 차압이 시작될것으로 보입니다. 일단 질문하신 내용은 두가지 경우인것 같습니다. 융자조정의 경우에는 1차와 2차의 경우 은행이 같은경우와 다른 경우로 나뉘어 집니다. 융자조정에 해당되신 다면 은행이 차압전에 실시하는 선생님과의 커뮤니 케이션을 무시하지 마시기 바랍니다. 은행에서 선생님에게 연락 하는것은 차압전에 정한 법에 의거 선생님을 도와야 하는 의무를 다하기 위해서 입니다. 어떠한 가능한 경우라도 시도를 해보시기를 권해 드립니다. 은행에 따라서 다르지만 선생님의 페이먼트의 능력을 입증하면 차압전에 한번 융자조정을 직접 시도해 보시는게 어떨까 합니다. 숏세일의 경우 탕감된 부채에 관해서 특히 주택을 primary residence로 사용하셨다면 경우에 따라서 (협상에 따라서 ) 2차 부분도 탕감되는 경우가 작년 까지는 많았으나 최근에는 일종의 조건으로써 일부금액을 약속어음화 (NOTE) 하는 경우가 많습니다. 협상에 달려있습니다. 두가지만 생각하시면 됩니다. 빚이 있다면 이 빚을 은행에서 탕감시켜 주는 문제와 이 탕감된 부분의 세금이 면제가 되느냐는 부분입니다. 숏세일시에는 2차의 빚 탕감여부는 은행과의 협상결과에 따라서 될수도 안될수도 있고 1099을 받게 되면 1차는 면세가 되며 2차는 결과에 따라 다르지만 탕감되는 경우도 많습니다. 융자조정의 경우는 다른 융자를 하는것이 아니고 (예 재융자) 같은 프로그램을 조정만 해주는 것이기 떄문에 특별히 융자금액이 줄어드는 경우라면 모르지만 기본적으로는 탕감의 문제와 과세의 경우를 걱정하실 이유는 없습니다. 주택이 차압되시기 전에 한번 융자조정이나 숏세일의 경우를 선생님에게 어떤 방법이 맞는지를 전문가와 상담하시기 바랍니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

k**ongcp**** 님 답변 답변일 6/9/2009 10:23:41 PM

차압
지속되는 불경기로 인해 미국적으로 은행에 차압되는 부동산의 수가 크게 늘었다는 것을 뉴스를 통해 자주 접하게 된다. 이것은 미국의 전반적인 상황이 아니라, 우리 한인 사회에서도 종종 접 할 수 있는 현상이다. 특히 무리해서 구입했던 임대용, 투자용 부동산의 차압을 많이 보게 된다. 저당잡힌 융자의 상환이 제때 이루어 지지 않았을때, 그 저당물을 찾을 귄리를 상실 하는것이 FORECLOSURE이다. 간단히 다시 말해 주택 구입 후 집 페이먼트 체납으로 집이 차압 되는 경우 이다.

세금 보고상 중요한 것은 집이 차압되는 것도 일종의 집의 매각으로 간주 된다는 사실이다. 우리가 집을 팔 경우 기본적으로 알아야 하는 것이 판가격과 산가격 이다. 집이 차압됐을 때 이 판 가격 (물론 실제로 판것은 아니지만)에 대해 알아 보자. 두 종류로 나눠서 결정이 되는데 우선 NONRECOURSE 채무, 즉 차압 후 개인적으로 더 이상 책임이 없을 때 ( 집의 현재 가치가 갚지 못한 현재 모게지 론 발란스 보다 낮아도 해당됨), REALIZED AMOUNT (판 가격)는 말소된 채무액 전체가 된다.

RECOURSE 채무 일 때는 다르게 법이 적용된다. RECOUSE 채무는 집의 현재 가치가 갚지 못한 현재 모게지 론 발란스 보다 낮을때 개인적으로 계속 책임이 남아 있는 경우 이다. 이때REALIZED AMOUNT (판 가격)는 말소된 채무액과 집의 현재 가치중 낮은 것이 채택 되며, 만일 말소된 채무액이 집의 현재 가치보다 높을 경우 그 차액은 소득으로 보고 되어야 한다.이와 같이 차압 경우 Form 1099-A (Acquisition or Abandonment of Secured Property) 또는 Form 1099-C (Cancellation of Debt)을 받게 되는데 상기의 말소된 채무액과 집의 현재 가치가 나와 있으니 세금 보고시 사용하자.

예를 통해 다시 보자. A는 $500,000 집을 샀고, $50,000 다운 후 집 저당으로 $450,000 융자 했다. 이때 A가 개인적으로 채무 상환의 의무가 없을 경우를 보자.
모 게지 회사는 A가 페이먼트를 체납 하자 집을 차압 했다. 이때 모게지 론 발란스가 $430,000이고 집의 현재 가치는 $410,000 이다. 이때REALIZED AMOUNT (판 가격)는 $430,000이 되며, 산 가격 $500,000을 빼면 $70,000의 손해를 보게 되며, $70,000은 세금 보고상 공제 할 수 없는 손실이 된다. 또한 개인적으로 채무 상환의 의무가 없기 때문에 $430,000역시 채무의 말소에서 오는 소득으로 간주 안된다.

한편 A가개인적으로 채무 상환의 의무가 있을 경우, REALIZED AMOUNT (판 가격)는 $410,000 (모게지 론 발란스 $430,000과집의 현재 가치는 $410,000중 낮은 것)이 되며, 세금 보고상 공제 할 수 없는 $90,000 ($410,000 -$500,000) 손실이 나오며, $20,000 (말소된 모게지 론 발란스 $430,000 - 현재 집 가치$410,000)을 소득으로 보고 하여야 한다.

CHRIS CHONG, CPA (213) 219-3932 ChrisChongCPA.com

전문가 답변글

카스 아카데미 님 답변 답변일 6/9/2009 12:07:31 PM

안녕하세요.

상당히 곤란을 겪고 계신 것 같아 안타까운 심정입니다.
우선 2007년 Mortgage Forgiveness Debt Relief Actof 2007에 따르면 Forecloser 뿐만 아니라, Short sale의 경우에도 탕감되는 부차에 대하여 면세가 될 수 있습니다.
기본적인 조건은 아래와 같습니다.
1) Primary Residence (과거 5년 중 2년이상 거주)
2) Acquisition debt (부채가 집을 구매하기 위한 부채, 혹은 재 증축을 위한 부채)1차 및 2차에도 이러한 룰이 적용됩니다.
3) 1/1/07 -12/31/12 사이에 부채가 탕감되어 져야 됩니다. (구매 시점은 상관없습니다.)
렌더와 합의가 이루어 져 부채가 탕감된다면, 렌더 쪽에서 추후 1099 C를 발행하는데, Box 2에 보시면 면세가 되는 금액이 나오게 됩니다.
만약 금액이 면세가 되지 않는 것으로 1099 C를 받으신다면, 렌더에게 추후 수정을 요구하셔서 수정된 1099 C를 받으시면 됩니다.

선택을 하시기 전에 전문가와 상담을 하시기를 권유 드립니다.

감사합니다.

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c**kr**** 님 답변 답변일 6/10/2009 7:12:45 AM

그냥 빼앗기면 부채는 그대로 남죠. 숏세일이 그나마 낫지만, 완전 종료시까지 집세를 최대한 내래고 하고 결국엔 두통수 쳐서 포어크로져 시키는경우도 많습니다. 하지만...부채 탕감이 가능하므로 시도해 보는게 낫겠죠. 세금 무서워 안한다면..구더기 무서워 장 못 담그는경우와 똑같죠.

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