파산신청후 집구매에 대하여 - ASK미국

임종범 님 답변 답변일 3/27/2013 3:45:49 PM

*** For Information Only. Not a Legal Advice. ***

물론 가능합니다. 통상적으로 파산 후 2년이면 자동차를 살 수 있고, 4년이면 집을 살 수 있다고 이야기합니다. 물론 크레딧으로 산다는 이야기지요. 집이나 자동차를 사는 것 하고 신용카드 받는 것 하고는 큰 차이가 있습니다. 그것은 바로 담보가 있느냐 없느냐의 차이입니다. 빚을 얻을때 만약에 자동차나 집을 잡히고 (린을 걸어주고) 그 자동차나 집을 사는 경우 담보대출이라고 합니다. 기본적으로 융자를 갚지 못하는 경우 담보물이 되는 자동차나 집을 은행이 가지고 갈 수 있다는 것이지요.

이에 반해 신용카드는 비담보 또는 무담보 대출이라고 합니다. 기본적으로 아무런 동산 또는 부동산이 없다고 하여도 채무자의 신용만을 믿고 대출해 주는 것이지요. 이런 경우, 담보물이 없으니, 채무자의 직업, 신용점수, 신용기록등을 토대로 카드를 내주고, 대출을 해주곤 하지요.

이제까지는 지극히 원론적인 이야기였습니다만, 여기서 부터는 복잡해지니 주의해서 읽어주십시요. 담보물의 경우 에퀴티라고 하는 개념이 있습니다. 우리말로는 순수가치라고 하는데, 이것은 어떤 물건을 팔았을 때 융자금을 갚고 남는 돈을 뜻합니다. 예를 들어 50만불 짜리 집을 팔았을 때 만약 융자금 40만불을 갚고 10만불이 남는다면, 그 집은 10만불의 에퀴티를 가지고 있습니다. 물론 중간에 세금이니, 복비니 등을 함께 계산한다면 실제 에퀴티는 10만불 이하가 되겠지요.

여기서 에퀴티 이야기를 하는 이유는 파산자가 집을 사는데 있어 가장 중요한 개념이기 때문입니다. 집을 살 때 에퀴티가 많다면, 은행은 그 만큼 보호를 많이 받습니다. 50만불 짜리 집에 20만불의 에퀴티가 있다면, 은행은 파산자에게 30만불을 대출해 주었다고 해도 그리 큰 걱정은 하지 않습니다. 역으로 에퀴티가 5만불 밖에 안된다면, 주택시장에 기복이 있을 때마다 안절부절하겠지요. 결론은 다운페이를 얼마나 할 수 있는가 하는 점이 모기지융자의 가부를 결정 짓는다고 보시면 되겠습니다. 많이 할 수록 물론 좋겠지요. 적정선이 얼마인지는 역시 은행마다 기준이 다르기에 은행과 협의하는 수 밖에 없습니다.

건투를 빕니다. 임종범 변호사 배상.

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