포클로져에 대해서..... - ASK미국

Joseph Kim 님 답변 답변일 9/15/2012 10:02:20 AM

포클로져 되는 집에 걸려있는 빚이 얼마인가 또 2차 저당이 있는지 등에 따라서다소 차이가 있읍니다. 집을 잃더라도 빚이라도 모두 정리되어야 하니까요.
집을 구입 할때 얻은 융자만 있다면 제일 간단 합니다. 포클로져 후애 따라오는 빚이 없이 정리가 됩니다. 그리고 Deed in lieu of forclosure 가 있읍니다.
은행에 자원하여 소유권을 넘겨주면서 빚을 정리하는 방법입니다.
그 밖에 사항은 지금 형편이 어떠한 상황인지에 따라서 달아 질 수가 있읍니다.

곽재혁 님 답변 답변일 9/16/2012 3:17:16 AM

글쎄요 정확히 차압중 이신지 아니면 아직까지 모기지 페이먼트를 하고 계신지 모르기 때문에 정확한 답변을 드리기가 곤란 합니다. 다만 모기지 페이의 연체가 없으시다면 은행측에 연락을 하셔서 deed in lieu forclosure 즉 자발적 차압을 진행 하시거나 현재 차압이 진행 중이시라면 차압을 맞아서 진행을 하고 있는 대개 변호사 사무실에 연락을 하셔서 통보를 하시면 됩니다. 차압중인 경우 은행측이 선임한 변호사 사무실등의 연락처는 notice of default등에 나와 있습니다. 그리고 뉴저지의 경우 차압후 부채 탕감등에 대해서 확실히 알아 보시기 바랍니다. 참고 하십시요.

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김원석 님 답변 답변일 9/19/2012 6:35:17 PM

Deed in Lieu의 선택에 앞서 어떤 방법이 본인에게적합한지먼저이해를해야합니다.
오바마 융자조정(HAMP)은 첫 5년간 2%의 이자율을적용하다가 그이후로는 매년 1%씩 상승하여 10 년 후에는 7%의 이자율이 되는 것이 일반적입니다. 융자조정으로 원금삭감을 시도하는 분도 많이 있는데 원금은 삭감되는 것이 아니라 후지급(Deferred Payment), 융자의일부를 떼어놓고 페이먼트를 하지 않게 해주는것을말하는것입니다. 추후판매를 하거나 재융자를 할 경우 원금에 다시 추가됩니다. 융자조정은 새 페이먼트의 3배에 가까운 금액의 인컴이 보고되어야 가능성이 높아집니다. 결과까지는 보통 3개월에서 1년의 시간이 소요되며 융자조정 기간 중 페이먼트를 하지 않는다는 장점이있으나크레딧 점수의 하락과 차압의위험이있습니다.
융자금액이 집 시세보다 높을때집을 파는 것을 숏세일이라 하며 1차와 2차 융자를 모두 탕감을 받을 수 있습니다. 숏세일을 통해 좋은 크레딧을 보존하고 판매 후 바로 다른집을 구매할 수도 있는 혜택이 있습니다. 이 경우 반드시
FHA의융자를받아야하며 3.5%의다운페이먼트가 필요합니다. 페이먼트를 내지 않은 경우는 숏세일이 끝나고 2년 후면다시집을구매할수있습니다. 재융자는 일반적으로 융자금액이 집시세보다 20% 정도 낮아야 가능하나 오바마 재융자(HARP2)는 집 시세에 상관없이 재융자를 받을 수 있습니다. 단,정부 모기지 기관에서 1차 융자를 소유 하고있어야하며 지난 12개월간 페이먼트가 늦은기록이없고2년치세금보고 기록을 요구합니다. 현재 이자율을 적용을 하여 동일한 융자금액을 재융자하는 프로그램으로 많은 분들께 인기를 얻고있습니다. 소유권양도(Deed in Lieu)는자진해서 은행에 집을 돌려 주는 것인데 경우에따라은행에서렌트를얻어거주할수도 있고 이사비용도 받을 수 있습니다. 차압과달리1차와2차의융자모두를탕감 받을 수 있으나 차압의 기록이 크레딧이 남기에 소유권 양도보다는숏세일을 추천합니다. 차압은 융자 금액과 옥션에서 팔린 차액이 개인 채무로 남으며다시 집을 구매하는데도 최소 3년이란시간이소요되기에 주의해야합니다.
궁금하신 점은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.

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