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주택/부동산 구매/판매

Q. [급질문] funding 후 seller의 계약취소.

지역California 아이디j**ko**** 공감0
조회1,715 작성일8/9/2010 12:33:02 AM
안녕하십니까 ? 어떻게 해야할지 모르겠습니다.

최근 short sale 집을 구하려고 거의 4개월간 기다리던 가운데 2차 론에서 추가로 금액을 요구해서 3자 (seller agent + buyer agent + buyer)나누어 8월4일 buyer인 제 금액만 buyer agent한테 주고 2차 론(boa)에서 승인했다고 loan 회사에 연락해서 8월5일 아침에 에스크로에 funding 를 했으나, 그날 아침 seller에게 연락이 오기를 2차론에서 사인내용중에 (서류 사인하는 부분이 있는것 같습니다) 2차론 금액에 대한 차후 채무변제을 물을수 있다는 부분을 읽고 변호사에게 문의한후 계약을 취소하겠다고 합니다.

저의 걱정은 지금현재 down 20% (집구매가격에 20%)와 에스크로비용모두과 3자가 나누어서 해결하려던 금액을 제가 다시 받을수 있느냐 하는것입니다.

buyer agent는 에스크로 회사가 미국회사이고, 거래가 성사가 되지않아도 그동안 일한것에 대한 비용은 charge할거라고 하는데 이런경우 (seller가 일방적으로 거래를 취소한경우) seller가 모두 부담 (loan fee, 에스크로 비용 등) 해야하는것이 아닌지 묻고 싶습니다. 만약 seller입장에서 모르겠다고 한다면 어떻게 법적으로 대응해야하는지 알려주셨으면 감사하겠습니다.

급하게 질문합니다. 답변부탁드립니다. 먼저 감사드리겠습니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
Joseph Kim 님 답변 답변일 8/9/2010 6:39:28 AM
Short sale은 lender approval이란 contingency 가 있음으로 귀하의 정황으로 보아서는 lender의 승인이 않된 상태임으로 어느누구의 잘못이 아니라고 봅니다. 에스크로에 잇는 fund는 refund 받을 수 있으나 문제는 발생한 경비가 문제입니다. contract 에 특별히 이러한 사항이 명시 되지 않았으면 buyer의 escrow
deposit를 refund받기 위하여서는 seller의 서명이 있어야하는 취약점이 buyer에게 있읍니다.
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곽재혁 님 답변 답변일 8/9/2010 12:15:45 PM
일단 최근의 숏세일시 가장 까다로운 부분이 바로 2차이상의 모기지가 있는 경우입니다. 선생님의 경우 일단 숏세일이 은행에서 승인을 완전히 받지 않은 상태에서 에스크로가 진행되어 왔기 때문에 계약의 중요한 내용이 변한것입니다. 원칙은 에스크로가 진행되기 전에 숏세일의 승인이 이루어 져야 하지만 지금까지의 은행에서 숏세일 승인후 에스크로를 종료시키는 기간을 워낙 짧게요구 해왔기 때문에 (심지어 7일내로 펀딩을 하라고 요구하기도 함) 시간을 단축하기 위해서 숏세일 승인절차를 진행하면서 동시에 에스크로를 진행시키면서 문제가 발생하기도 합니다. 중요한 것은 일단 융자를 받기위한 다운페이와 2차 융자를 해결하기 위한 buyer의 부담금등은 돌려 받을수 있을것 같지만 에스크로 비등의 비용 문제는 일단 계약서에 어떻게 비용을 처리하기로 했느냐에 따라서 (대부분의 경우 숏세일시의 셀러의 비용을 은행이나 특히 바이어가 내기로 한경우가 많습니다) 지불하셔야할 금액이 달라질수 있습니다. 그리고 특히 펀딩까지 되신 상황이라면 융자은행에 penalty등을 내셔야 하는 상황도 생길수 있습니다. 지금 상황으로는 셀러가 보통 2차를 해결하기 위해서 파산을 선택할수도 있고 아무래도 딜을 정상적으로 끝내기는 힘들것 같습니다. 잘 협상하셔서 금전적인 피해를 최소화 하시기 바랍니다.
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회원 답변글
답변일 8/9/2010 3:00:39 PM
위에 두분께 감사드립니다.
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