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박정수 Richard Park
님 답변
답변일
3/25/2013 1:59:30 PM
안녕하세요
선생님 마음이 많이 상하시겠네요
결론적으로 주택 재융자시 무료라는 표현은 비용과 FEE가 필요한 재융자를 하기 위해서 론 에이젼트가 손님에게 말씀드릴수 있는 설명으로는 부적절하다고 생각합니다.
누가 재융자를 하더라도 비용과 FEE는 부담하게 되어 있는것이 맞는것이고 다만 비용과 FEE를 손님 입장에서 좋은 이자율을 선택해서 SAVE해 드릴수 있는가 가 가장 중요한 부분이라 생각됩니다.
주택융자와 재융자시 필요한 비용과 fee에 대한 손님의 비용은 통상 렌더가 제공하는 이자율, 크레딧과 연관되어 있습니다.
비용을 무료로 하는것이 아니고 이자율에서 정한 크레딧으로 비용을 층당할것인지. 아니면 더 낮은 이자율로 해서 본인이 일정비용(포인트)을 부담하고 재융자를 할것인지를 결정하게 되는 것입니다.
통상 재융자의 목적이 현재보다 이자율을 낮춰 페이먼트를 줄이거나 기간을 단축하는 것이므로 비용을 쓰지 않고 낮은 이자율을 택해서 재융자를 많이 하시게 됩니다. 아마 이러한 의논 과정에서 비용에 대한 의견제시가 조금 과장 될수도 있으리라 생각되기도 합니다.
재융자에서 no closing cost가 의미하는것은 재융자시 필요한 비용부담을 렌더페이 프로그램으로 정하게 되면 비용과 fee를 렌더가 제시한 이자율로 정하여 재융자 비용을 렌더가 제공하는 크레딧으로 공제하고 정산해서 재융자 비용을 안내고 한다는 것입니다.이경우 손님이 재융자 비용을 부담하는 경우보다는 0.125%~0.25%정도 이자율이 올라가게 되는 것입니다.
그러나, 현재 은행에서 사용중이신 론을 새로운 재융자 은행에서 페이오프하기 위해서 1달치 페이먼트 이자나 재산세,보험등의 처리를 하기위해서 클로징할때
선납하시는 prorate 금액이 있게 됩니다
이돈은 재융자 비용으로 쓰시는돈이 아니라 페이먼트를 처음 한달 미리 내시고 다음달 1달은 페이먼트를 안하기 때문에(페이먼트 1달 skip) 미리 내시는 페이먼트금액과 집을 보유하시기 때문에 당연히 내시게 되는 재산세 ,보험등의 기간 정산금액이라고 생각하시면 됩니다.
간혹 선납하시는 prorate 금액을 본인 형편으로 미리 내시기를 원치 않으시는 손님중에는 이금액을 론 벨런스에 더해서 재융자를 해달라고 하시는 경우도 있습니다.
원래 재융자시 마지막 클로징 단계에서 Hud-1이라는 양식에 기록된 모든 재융자비용과 이자율과 페이먼트금액들을 에스크로에서 사인전에 손님에게 미리 알려주게 되어 있기 때문에 이런 내용들을 론닥에 사인하시기 전에 자세히 살펴보셔야 합니다.
지금 에이젼트분이 연락이 안된다고 하시는데..
우선 그분이 CA DRE OR DOC 나 FEDERAL NMLS에 라이센스를 보유한 MORTGAGE LOAN ORIGINATOR로 등록이 되어 있는지를 확인하시기 바랍니다.
이미 라이센스를 등록한 분이시라면 2010년도 부터 미국내에서는 어디서든 론 에이젼트의 활동기록을 TRACKING할수 있도록 되어 있기 때문에 이후 연락이 되리라 판단됩니다.
만약 라이센스가 없으신분에게 이일을 의뢰하신 경우라면 에이젼트를 찾기전에는 해결하기가 쉽지 않으리라 예견됩니다.
선생님과 같은 이러한 일들을 방지하고 주택융자 소비자를 보호하기 위해서 2010년 부터 미국내 모기지 주택융자나 재융자에 대한 모든 상담과 융자신청의 업무는 MORTGAGE LOAN ORIGINATOR로 연방과 주 라이센스를 동시에 취득하고 연방법에서 정한 NMLS와 STATE에 등록이 되어 있는 사람만이 모기지 주택융자 관련 상담과 신청의 업무를 수행할수 있도록 연방과 주법으로 정해져 있습니다.
조금이라도 문제해결 하시는데 도움이 되셨기를 바라며...
아무쪼록 손해 보시는일 없이 원만한 해결이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
E-mail: jsp618@hotmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
http://blog.koreadaily.com/media.asp?med_usrid=jsp618
선생님 마음이 많이 상하시겠네요
결론적으로 주택 재융자시 무료라는 표현은 비용과 FEE가 필요한 재융자를 하기 위해서 론 에이젼트가 손님에게 말씀드릴수 있는 설명으로는 부적절하다고 생각합니다.
누가 재융자를 하더라도 비용과 FEE는 부담하게 되어 있는것이 맞는것이고 다만 비용과 FEE를 손님 입장에서 좋은 이자율을 선택해서 SAVE해 드릴수 있는가 가 가장 중요한 부분이라 생각됩니다.
주택융자와 재융자시 필요한 비용과 fee에 대한 손님의 비용은 통상 렌더가 제공하는 이자율, 크레딧과 연관되어 있습니다.
비용을 무료로 하는것이 아니고 이자율에서 정한 크레딧으로 비용을 층당할것인지. 아니면 더 낮은 이자율로 해서 본인이 일정비용(포인트)을 부담하고 재융자를 할것인지를 결정하게 되는 것입니다.
통상 재융자의 목적이 현재보다 이자율을 낮춰 페이먼트를 줄이거나 기간을 단축하는 것이므로 비용을 쓰지 않고 낮은 이자율을 택해서 재융자를 많이 하시게 됩니다. 아마 이러한 의논 과정에서 비용에 대한 의견제시가 조금 과장 될수도 있으리라 생각되기도 합니다.
재융자에서 no closing cost가 의미하는것은 재융자시 필요한 비용부담을 렌더페이 프로그램으로 정하게 되면 비용과 fee를 렌더가 제시한 이자율로 정하여 재융자 비용을 렌더가 제공하는 크레딧으로 공제하고 정산해서 재융자 비용을 안내고 한다는 것입니다.이경우 손님이 재융자 비용을 부담하는 경우보다는 0.125%~0.25%정도 이자율이 올라가게 되는 것입니다.
그러나, 현재 은행에서 사용중이신 론을 새로운 재융자 은행에서 페이오프하기 위해서 1달치 페이먼트 이자나 재산세,보험등의 처리를 하기위해서 클로징할때
선납하시는 prorate 금액이 있게 됩니다
이돈은 재융자 비용으로 쓰시는돈이 아니라 페이먼트를 처음 한달 미리 내시고 다음달 1달은 페이먼트를 안하기 때문에(페이먼트 1달 skip) 미리 내시는 페이먼트금액과 집을 보유하시기 때문에 당연히 내시게 되는 재산세 ,보험등의 기간 정산금액이라고 생각하시면 됩니다.
간혹 선납하시는 prorate 금액을 본인 형편으로 미리 내시기를 원치 않으시는 손님중에는 이금액을 론 벨런스에 더해서 재융자를 해달라고 하시는 경우도 있습니다.
원래 재융자시 마지막 클로징 단계에서 Hud-1이라는 양식에 기록된 모든 재융자비용과 이자율과 페이먼트금액들을 에스크로에서 사인전에 손님에게 미리 알려주게 되어 있기 때문에 이런 내용들을 론닥에 사인하시기 전에 자세히 살펴보셔야 합니다.
지금 에이젼트분이 연락이 안된다고 하시는데..
우선 그분이 CA DRE OR DOC 나 FEDERAL NMLS에 라이센스를 보유한 MORTGAGE LOAN ORIGINATOR로 등록이 되어 있는지를 확인하시기 바랍니다.
이미 라이센스를 등록한 분이시라면 2010년도 부터 미국내에서는 어디서든 론 에이젼트의 활동기록을 TRACKING할수 있도록 되어 있기 때문에 이후 연락이 되리라 판단됩니다.
만약 라이센스가 없으신분에게 이일을 의뢰하신 경우라면 에이젼트를 찾기전에는 해결하기가 쉽지 않으리라 예견됩니다.
선생님과 같은 이러한 일들을 방지하고 주택융자 소비자를 보호하기 위해서 2010년 부터 미국내 모기지 주택융자나 재융자에 대한 모든 상담과 융자신청의 업무는 MORTGAGE LOAN ORIGINATOR로 연방과 주 라이센스를 동시에 취득하고 연방법에서 정한 NMLS와 STATE에 등록이 되어 있는 사람만이 모기지 주택융자 관련 상담과 신청의 업무를 수행할수 있도록 연방과 주법으로 정해져 있습니다.
조금이라도 문제해결 하시는데 도움이 되셨기를 바라며...
아무쪼록 손해 보시는일 없이 원만한 해결이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
E-mail: jsp618@hotmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
http://blog.koreadaily.com/media.asp?med_usrid=jsp618
