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주택/부동산 구매/판매

Q. 집주인과 쇼트세일

지역California 아이디m**onat**** 공감0
조회3,062 작성일3/13/2013 4:40:51 PM
안녕하세요?
항상 좋은 정보만 보다가 이렇게 글을 올립니다.
현재 렌트살고 있는 집주인이 사정상 숏세일을 한다고 합니다. 일단 렌트메니져는 타이틀이 넘어 갈 때까지 렌트비는 멈추지 말라고 조언하네요.

그런데 숏세일 리얼터가 현재 시세보다 약간 낮은가격으로 저한테 먼저 살 기회를 준답니다. 마침 모기지에 대한 pre-approval을 다 받아놓은 상태라서 일단일을 진행하기로 했습니다. 제 리얼터는 현재 렌트메니지먼트 회사의 메니져가 되었구요.

그런데 숏세일 은행이 처음 저의 오퍼를 거절하고 일반적인 경쟁이 붙는 숏세일로 언제든 바꿀 수 있나요?

만약 숏세일 딜이 깨지면 저는 어떤 권리가 있을까요. 어느 시점에서 린트를 멈춰야 하는지 그리고 타이틀이 넘어가면 언제까지 살수 있을까요?

갑자기 받은 연락이라 너무 당황스럽고 어떤 조언도 많은 도움이 될 것 같습니다. 미리 머리 숙여 감사 드립니다.
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 3/14/2013 8:52:36 PM
숏세일을 추진시 일단 은행에서는 원칙적으로 한개의 오퍼만 심사를 하게 됩니다. 그러므로 확실히 선생님의 오퍼가 제출이 되었다면 일단은 은행의 결과를 기다리시면 됩니다. 그리고 숏세일에 대한 은행측의 respond를 선생님이 받지 않으실 경우 그리고 숏세일 자체가 거부가 된다면 일단 은행측은 다른 숏세일 오퍼가 없는경우 대부분 바로 차압의 절차를 진행을 하게 됩니다. 숏세일이 취소가 된다면 어떠한 권리라는 것보다 일단 소유권이 은행으로 넘어갈때까지 페이를 하셔야만 하며 그다음 주인으로 주택의 소유권이 넘어가게 되면 새주인 (은행 이거나 투자자)에게서 연락이 올것입니다. 그때에 가서 일정에 맞추어서 퇴거를 하시게 됩니다. 대개의 경우 최소한 60일 정도의 시간이 있을수 있습니다. 하지만 이는 경우에 따라서 다르므로 새주인과 협상을 하셔야 합니다. 참고 하십시요.
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곽재혁

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전화 213-663-5392 / 714-752-9002

김기범 님 답변 답변일 3/15/2013 10:35:31 AM
SHORT SALE 의 최종 결정권은 LENDER ( BENEFICIARY ) 입니다.
OWNER 는 최종 결정권이 없으며 , 아울러서 REALTOR 는 SHORT SALE 진행이 될수 있도록 업무 FOLLOW UP 을 하며, FIDUCIARY / HONESTY REALTIONSHIP 을 가지고 있어야합니다.
여기서 , REALTOR 가 선생님에게 먼저 살 기회를 준다고 핸것은 ,
1. OWNER 와 LISTING 계약이 된 상태에서 , MLS 에 등록하기전
우선 선생님의 OFFER 를 은행에 제출했는지 여부확인

2. REALTOR 는 MLS 등록후 BEST OFFER 를 SHORT SALE PACKAGE 를
꾸미어 LENDER 측에 제공.

3. OFFER 입수후 OWNER 가 서명후 ESCROW 를 OPEN 할수 있으나,
은행측에서 CONFIRMATION 이 오기전에는 모든것이 대기 상태

질문사항 관련
1. 선생님의 OFFER 가 OWNER 의 서명입수후 LENDER 측에 제출이
되었는지요 ?
2. ESCROW 를 OPEN 하시었는 지요 ?

==> 이 경우 MLS 에 LISTING 이 되어있으면 BACK UP 으로 LISTING 을
변경시키고, LISTING AGNET 는 계속해서 OFFER 는 받고 있슴

==> 따라서 선생님의 OFFER 거절후 , 다른 OFFER 로 진행가능
아울럿, 선생님에게는 어떠한 권한이 없슴 ( 왜냐면 은행에서 선생님의 OFFER 를 수락하지 않았기 때문: 은행이 최종 결정권자 )
OWNER 는 SHORT SALE 승인을 받기위하여 서명한 것임.

4. 주거하시는 동안은 TENANT 로 당연히 , RENT 비는 내셔야 함.
OWNER 가 MORTGAGE 를 납부하고 안하는것은 OWNER 와 LENDER 의 계약 사항이며, 선생님은 LANDLORD 와 TENANT 의 계약사항임.

5. RENT 비를 내시는 동안 선생님의 주거권리는 있으며, 추후 새로운
LANDLORD 와 재계약을 하시던 , 집을 비워주시던 새로운 계약사항
으로 진행됨

작게 나마 도움이 되시었기를 바랍니다.
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BROKER

김기범

직업 BROKER

이메일 realtorzip@gmail.com

전화 951-271-1922

회원 답변글
답변일 3/14/2013 10:24:25 PM
항상 좋은 정보와 의견을 나눠주시는 곽재현님께 진심으로 감사드립니다.남겨주신 답글 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다!
답변일 3/15/2013 11:05:08 AM
김기범님 자세한 답변 감사들입니다.
현재 저는 오퍼계약서에 다 싸인했고 owner에게 서류가 갔고 조만간 owner은행 측으로 서류가 갈 예정입니다.

말씀하신 것처럼 owner측 은행이 모든 것을 결정 한다고 하니 오퍼 수락에 대한 진행 상황을 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

MLS등록은 현재 없습니다. 저와 집주인과의 계약이라고 하는데요 바깥쪽 다른 오퍼를 받기전에 저희에게 먼저 기회를 줬기에 은행이 가격을 좀 올리더라도 저희에게 먼저 연락이 온다고 합니다.

말씀하신 것처럼 저희와 일을 진행하고 있으면서 동시에 따로 오퍼를 셀러측 리얼터가 받을 수도 있는가보지요?

한번 제 리얼터와 상담을 해봐야 겠다는 생각이 듭니다.

답변 주신 두분 께 진심으로 감사의 마음을 전합니다...

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