FHA로 집을 장만하는데 질문이 있습니다. - ASK미국

박정수 Richard Park 님 답변 답변일 5/23/2013 10:33:35 PM

안녕하세요

주택융자시 받으시는 이자율과 크레딧과 관련하여 말씀드리면 2010년도 개정된 연방법에 따라 렌더가 이자율을 제시할때 크레딧을 제공하는 크레딧 금액은 정해진 범위를 넘지 않는 선에서 크레딧으로 받는 이돈을 BORROWER가 반드시 클로징 코스트로만 사용하게 되어 있습니다.
만약 더 낮은 이자율을 원하시면 BORROWER가 이돈을 본인의 POINT로 내게 되면 더 낮은 이자율을 받게 되어 있습니다.
그런측면에서 렌더가 주는 이자율을 고객에게 더 나은 이자율로 락인하도록 도와드리는 역할이 융자에이젼트나 브로커가 해여할 일이라고 생각됩니다.

현재 선생님이 받으신 이자율은 최근 이자율이 오르면서 발생된 결과일 뿐이지 중간에 에이젼트나 브로커가 자신들의 이익을 위해 조작한 일은 아닌것으로 생각됩니다.

브로커 분도 처음에 선생님을 도와드리려고 컨벤션으로 바꾸려 했던 것인데 뱅크럽시 기간 경과를 깜빡했던 것으로 보입니다. 이경우는 착오나 실수라고 보여집니다.
설명하신 전후 사정을 볼때 브로커의 금전적인 이득을 위해 한 행위는 아닌것으로 보여집니다.

이자율이 오르려는지 내리려는지는 사실 아무도 예측하기 어려운 문제입니다.
작금에 3%대 이자율까지 떨어지리라고 1년전에 아무도 예측 못한것처럼 내일 이자율이 오를지 내릴지는 아무도 모른다고 표현 드리는게 맞는 것이라 생각됩니다.
다행히 현재도 FHA LOAN은 이자율과 제공되는 크레딧이 컨벤션보다는 좋습니다. FHA LOAN은 초기 MI 게런티 FEE 등을 내야하기 때문에 컨벤션론보다 더 많은 크레딧이 제공되는 것이라고 생각하시면 됩니다. 이자율을 받을때 비용으로 사용되는 돈인데 이것을 누가 내느냐의 차이일뿐이지 브로커나 에이젼트가 이돈을 사용할수 있는것은 아닙니다.
앞서 말씀드린데로 2010년에 제정된 연방법에 의해서 클로징코스트로만 사용하게 되어 있습니다.
그래서 이자율에 포함된 비용과 관련하여 이비용을 렌더가 내면 크레딧이고(이경우 이자율은 올라갑니다) BORROWER가 내면 POINT(이경우 이자율은 내려갑니다)입니다.

조금 외람된 말씀이지만 당사자이신 선생님이 이 3.5% 이자율로 클로징을 하는것이 현재 시점에서 최선의 선택인지를 먼저 판단하셔서 빨리 이자율을 결정하는것이 주택 구입융자와 같이 클로징 기간이 정해진 론을 받으실때 가장 중요한 일이라고 생각됩니다. 왜냐하면 내일 이자율 상황이 좋아질지 안좋아질지 어떻게 변할지는 아무도 모르기 때문입니다.

사실 브로커나 부동산 에이젼트가 선생님 댁의 주택융자 이자율을 결정하는 역할을 직접적으로 해드릴수는 없는것이고 관련하여 간접적으로 일부 경험적인 조언과 전문가로서의 안내 역할을 통해 좀더 나은 조건으로 융자를 받도록 선생님께 관련 정보나 상황을 말씀드리고 좋은 결정을 하실수 있도록 조력자로서 도와드리는 것이라고 생각됩니다.

자주 있는 일도 아니시고 가장 소중한 집을 구입하시면서 쓰지 않으셔도 되었을 금전적인 손실이 발생되어서 마음이 많이 상하셨으리라 생각합니다. 같은 동종 업종의 업무를 업으로 수행하고 있는 한사람으로서 제자신도 앞으로 더 신중하게 고객분들께 안내해 드려야 한다는 책임을 느낍니다.

최근 2~3주사이에 이자율이 0.25%가량 폭등하면서 발생된 일이라 여겨주시고 다행히 집이 마음에 드신다니.. 잘 마무리가 되셔서 좋은 집으로 입주하실수 있기를 기원합니다.

감사합니다.
Richard Park (Jung S Park)
Direct Call: 213-800-1922
Fax: 213-800-1922
E-mail: jsp618@hotmail.com
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주택융자20년 Mortgage Club. Inc

주택 융자 MLO

박정수 Richard Park

직업 주택 융자 MLO

이메일 jsp6188@gmail.com

전화 213-800-1922

g**g**** 님 답변 답변일 5/23/2013 1:28:41 PM

지금 집사기 선상님인지 싸모님인지 모르겠으나 "집사기"님이 조금 착각하시는 것이 있습니다. 우선 그것부터 명확하게 집고 넘어 갑시다.

집사기님이 말씀하시는 브로커는 융자 브로커인 것으로 알고 있었는데 (론신청 대행을 하는 것으로 봐서) 갑자기 중간 글에 "...브로커야 셀러한테 커미션 받으니까..."라는 글을 읽고 잠시 멍해졌습니다. 그 후의 글들은 모두 부동산 전문가로서의 브로커를 말씀을 하고 계십니다.

만약 집사기님이 말씀하신 것이 착각이 아니면,, 지금 한 사람이 두가지 일 (부동산 중개와 융자)을 한꺼번에 하고 있다는 말씀이신데 그것은 제가 알기로 Conflict of Interest로서 법으로 규제하고 있는데 그것이 가능한 것인가 하는 문제입니다.

또한 말씀중에 "요즘 이쪽 버지니아쪽에 부동산 사기문제로 이사람저사람들 많이 잡혀간다고 신문에 맨날 나는데..
이 브로커가 혹시 자기 이익을 더 가져가기 위해서....저희한테 일부러 레잇도 올리고, 크레딧도 안 주는건가...하고요? 이럴수도 있는 건가요?"하셨는데 그것이 융자인이면 "합법적"으로 자기 자신이 더 가져 가기 위해 할 수가 있습니다. "융자인"이면 "합법적으로."

하지만 부동산인이면 그것을 위해 사기칠 수있는 방법을 없습니다. 말씀 그대로 부동산 전문인은 셀러한테 받는 컴미션이 전부입니다.

지금 붜지냐에서 부동산인들, 클로징컴퍼니, 융자회사가 짜고 치기 고스톱했다가 연방에 걸린 것은 대부분이 지난 몇년동안 성행했던 많은 숏세일 사기의 부산물로서 대부분의 케이스가 은행들을 상대로 사기를 친 케이스입니다. 물론 아주 소수의 경우 셀러 이사 비용을 이들이 꿀꺽하기도 했습니다만 조사 핵심은 그것이 아니었습니다. 이들 0.01%의 소수 불법 행태는 어느 분야에서나 있을 수가 있습니다. 대부분의 부동산인들은 정직과 성실로 일하고 있습니다. 그리고 사실 주택전문 부동산인들이 어찌 어찌해서 손님들을 사기칠 수있는 법의 구멍이 거의 없습니다.
*한데 상업용 부동산은 법의 규제가 전무하니 (상업용 부동산 중개는 자격증이 없어도 할 수있음), 그쪽 부동산인들은 그럼 부분에서 욕을 먹기도 합니다만...

허지만!

3.5 퍼센트 이자면 거저에요. $5000불이 아깝긴 하지만 어쩝니까. 융자브로커가 깜빠기가 잠깐 되어서 그런 것을. 집사기님의 자그마한 불운이지요. 그런것을 누구한테 책임을 무느니 어쩌니 그 자그마한 브레인 스트레스 주지 마시고 그냥 질르세요 눈 꼭 감고.

추신. 근데 아까 제가 지적했듯이 한 사람이 두가지 일을 하는 것인가요?

전문가 답변글

김기범 님 답변 답변일 5/23/2013 6:32:11 PM

California 지역의 부동산 및 융자 Broker 로서 , 간략하게 말씀을 드리면

1. 융자와 부동산을 같이 하는것 : Conflict of interest 가 아닙니다.

california 에서는 부동산 Broker 가 융자 State / National 시헝을 합격하면 융자회사를 open 할수 있습니다.

참고로 FHA LOAN 관련 아셔야 하시는 사항은
FHA LOAN 은 두가지의 INSURANCE 가 있습니다.
1. UFMIP : Unfront mortgage insurance fee ( 대략 1.75% 융자금액의 )
==> One time fee.
2. Annual MIP
==> 매년마다 보험으로 내는 비용
** 과거에는 LTV 가 78% 미만 되면 자동취소 되었으나 , 변경된 사항은 LOAN 이 끝날때 까지 비용을 부담해야함.

참고로 FHA LOAN 은 CONVENTIONAL LOAN 에 비하여 이자율이 저렴합니다.

참고로 선생님의 경우에는 BRORKER 의 MARGIN 이 LENDER 로 부터 받기때문에 , 별도의 CREDIT 이 없는것 같습니다,.

중요한것은 항상 LOAN FILE 이 SUBMIT 된후 3일 이내에 GFE 를 받으시고 , LOAN 서류른 언제든지 본인이 원하지 않으면 CANCEL 가능합니다.

불행하게도 최근 몇일간 이자가 급 상승 하였으며 , 어제는 아마제기억으로 3년 만에 변동폭이 가장 크게 올랐습니다.

좋은 결과 있으시기 바라며 , 30년 3.5% 이율은 낮지만 , 위에서 언급한 FHA LOAN 관련사항 융자하시는 분와 확인하세요 ( UFMIP / ANNUAL MIP )

BROKER

김기범

직업 BROKER

이메일 realtorzip@gmail.com

전화 951-271-1922

회원 답변글

k**tt**** 님 답변 답변일 5/23/2013 1:38:56 PM

답변 감사하고요...한사람이 두가지 일을 하는것이 아니라..중개인은 따로 있고, 융자 브로커가 따로 있습니다.
제가 전해 들은바로는 융자브로커는 셀러한테 커미션 받는다고 들었습니다. 그럼 융자브로커는 누구한테 커미션을 받는건가요? 이 융자브로커가 자기 커미션을 더 받기 위해서 바이어한테 레잇을 올릴수가 있는게 합법적이다면...그럼 바이어 입장에서 융자브로커가 레잇을 더 올렸는지? 집살때 크레딧을 받을수 있는데 못받았는지는
어떻게 확인을 해야 하는지요? 무조건 융자브로커 이 사람 말만 믿을수가 없어서요..이미 신뢰를 못하겠습니다.
답변 감사합니다.

g**g**** 님 답변 답변일 5/23/2013 1:55:25 PM

"...중개인은 따로 있고, 융자 브로커가 따로 있습니다....."
Thank you for your clarification!

"제가 전해 들은바로는 융자브로커는 셀러한테 커미션 받는다고 들었습니다. 그럼 융자브로커는 누구한테 커미션을 받는건가요?..."
이건 뭥미?타이포같네요. 앞의 융자브로커는 부동산브로커를 지칭하는 말씀이지요? 그렇다고 치고, 융자브로커는 형식적으로는 융자를 해주는 "은행"에서 커미션을 받습니다. 세목도 다양해서 이자율 차이로 돈을 벌기도 하고 포인트같은 것들로 돈을 벌기도 합니다. 하지만 결국은 세율이나 포인트같은 것이 바이어인 집사기님이 내는 것이니만큼 융자인은 바이어한테서 컴미션을 받는다고 해야 좀 더 현실적인 표현이겠죠?

"그럼 바이어 입장에서 융자브로커가 레잇을 더 올렸는지? 집살때 크레딧을 받을수 있는데 못받았는지는
어떻게 확인을 해야 하는지요?" 확인을 할 수가 없습니다. 아무도 안 알려 줄 것입니다. 설사 바이어 엄마가 융자인이라도.

허지만!

한가지 방법이 있습니다. 집을 살때 적어도 두 곳의 융자인에게 같은 시기에 융자를 의뢰하는 것입니다. 그래서 GFE (Good Faith Estimate)이라는 서류를 받는 것입니다. 거기에는 이자율, 포인트, 은행 charge등 "많은" 부분이 들어가 있습니다. 물론 그곳에도 이 융자인이 얼마나 챙겨 먹는지는 본인 빼놓고는 아무도 알 수가 없습니다.
두 세 사람의 융자인의 GFE를 비교해서 가장 좋은 곳에서 융자를 의뢰하세요. 그것이 최선입니다

k**tt**** 님 답변 답변일 5/23/2013 2:34:20 PM

네 답변 감사하고요..저의 실수이네요...융자브로커를 한명한테만 융자를 의뢰하는게 아니라..동시에 두세군데..
넣어서...받아야 하는데...그걸 모르고...그냥 이 한사람 융자 브로커만 믿고..의뢰를 한게 잘못이네요..
이제 세틀먼날짜도 3주정도 남았는데...이미 융자는 승인이 났고,..어떻게 해야... 하나요? 지금이라도 다른 브로커한테
의뢰해서.....다시 융자 의뢰를 받을수 있는지요? 만약 다른 브로커한테 의뢰하면..이미 승인받은 론은 어떻게 되는건지? 다른 융자브로커한테 의뢰하면..다시 처음부터...서류 집어넣고...또 기다려야 하는지...? 아 갑갑하기만 합니다.

g**g**** 님 답변 답변일 5/23/2013 3:35:49 PM

아직 3주 남았으니 시간적인 여유는 빠듯하지만 있긴 있는데, 구체적인 것은 다른 융자 전문인에게 물어 보세요. 구체적으로 어디까지 융자가 진행이 되었는지 여기서는 모르니.

그 까막이 융자인은 다른 사람한테 가더라도 별 할 말이 없을 것 같습니다만, 과연 다른 분한테 가더라도 크게 다른 결과가 나오리라고 보기는 어렵습니다. 지난 한 달 동안 이자율이 계속 올라갔으니...

g**g**** 님 답변 답변일 5/23/2013 4:46:17 PM

giggly가 아니라 giggy 에염 ㅋㅋ
어쨋든 감사합니다^^

g**g**** 님 답변 답변일 5/23/2013 4:57:15 PM

giggle giggle giggle giggly lol
전 그저 그렇기 때문에 착각하셨는지 알았어요^^

g**g**** 님 답변 답변일 5/24/2013 1:20:51 PM

김기범 "전문가"님, In 2006, the Federal Housing Administration (FHA) updated its Mortgagee Approval Handbook and said that employees of approved mortgagees “May have other employment including self-employment. However, such outside employment may not be in mortgage lending, "real estate" or a related field.”

To answer the question of whether a real estate agent can originate mortgage loans, you must refer to that section of the Mortgagee Approval Handbook. The answer is: Not if they work for an FHA-approved lender, even if they only originate conventional loans. As a matter of fact, they cannot even be employed in any capacity by a FHA-approved lender.

If you are a mortgage broker, your first reaction to this may be, “I am so happy I’m not an FHA-approved lender,” but if your company is originating FHA loans, the regulation may apply to you too!

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