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Q. Short Sale중에

지역California 아이디n**shi**** 공감0

조회1,910 작성일2/22/2011 6:21:40 PM

2006년 12월 부동산이 high peak에 이를때 아주 비싼 값으로 콘도를 31만불을
주고 서브모게지로 집을 샀습니다. 작년 5월부터 직장에서 일하면서 몸을 다친관계로 Medical Leave 상태여서 어쩔수 없이 집을 short sale하고 있습니다. 모게지는 1차와 2차로 나뉘어져 있어서 BOA로부터 2차를 흡수하는 조건으로 딜을 하여 저에게 현금 2만 5천불을 요구하였으나 여러가지 협상 끝에 Home owner Association 비용만 지불하라고 했지요. 첫번째 offer는 은행에서 reject 시켰고 두번째 offer는 위의 금액 때문에 buyer가 포기했고, 세번째 buyer가 short sale 집을 cash로 사고 HOA 등의 비용 부분(5천불 상당)을 부담하는 조건으로 은행에서는 집 가격이 지난주에 15만불로 approve가 된 상태이나 short sale 완결 상태는 아니구요.

그러나 며칠전 HOA의 lawyer에게 편지가 한장 날라왔습니다. HOA 비용의 원금과 이자, 플러밍비용, 변호사 비용까지 계산해 6천불이 조금 넘는 금액을 한달안에 지불하지 않으면 foreclose를 하거나 collector에게 넘긴다는 편지요. small claim도 7천불 미만인데 위 금액 가지고 변호사를 산다는것도 그렇구요.

저는 지금 제 콘도에서 이사나와서 건강상의 이유로 지금 일도 할 수 없는 상태이고 그런 큰 금액을 낼 수 있는 형편도 되지 않고, short sale이 완벽히 끝난 상황도 아닌 short sale의 금액만 15만불로 approve된 상태에서 이럴때는 어떻게 해야 하는지요.

에이젼트가 new buyer에게 얘기해 HOA 비용을 지불한다고 했을뿐 Short sale이 종결된것도 아닌데요. 만일 short sale로 buyer가 HOA 원금만 지불하겠다고 하고 나머지 이자와 변호사 비용, 플러밍 비용을 지불하지 않게 된다면 그 금액이 collector에게 넘어간다면 어떻게 되는지요?

이럴때 취할 수 있는게 무엇인지요..

건강상의 이유로 지금 일도 할 수 없고, 예전처럼 일을 할 수 있는 상황이라면 금액에 상관없이 지불하지만, 일도 할 수 없기 때문에 어떻게 해야 할지 당황스럽습니다.

6천불 상당의 금액을 보상할 만큼 재정상태가 좋은 것도 아니고, 건강상의 이유로 일도 할 수 없는데 상대편의 Lawyer의 편지는 court에 가지 않고도 foreclose를 하고 collector에게 넘긴다고 하는데 편지를 무시할 수도 없고 이럴때는 어떤 절차가 필요한지요? 상대 변호사에게 사실대로 얘기하고 short sale 절차 다 끝나고 얘기해자고 해야 하는지? 어디서부터 어떻게 처리해야 할지 정확히 모르겠습니다.

전문가님들의 자세한 답변 부탁드립니다.

* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글

Joseph Kim 님 답변 답변일 2/23/2011 6:41:35 AM

어려운 사정을 이해하겠으나 HOA 는 은행 융자보다도 우선 합니다. 즉 은행 융자는 지불하지 못하였어도 HOA 는 지불하는것이 조언하고 싶은 말입니다.
HOA가 우선하여 경매를 할 수 있읍니다. 그러나 이 경매는 90일 안에 모든 밀린금액을 지불하는한 reinstate 할 수 있다는 것이 다른 점입니다.
HOA를 정리하는 수준에서 Short sale를 정리하여야 자유롭게 됨니다.

곽재혁 님 답변 답변일 2/23/2011 4:48:05 PM

숏세일시 가장 어려운 협상이 과제가 바로 미납된 HOA fee입니다. 재산세가 미납이 되거나 모기지가 미납되거나 모자라는 부분의 경우 어느정도의 협상이 가능하지만 특히 HOA FEE의 경우 거의 협상은 불가능 하다고 보시면 됩니다. 그리고 캘리포니아가 아닌 타주의 경우 HOA 오너들이 자기 해당 커뮤니티의 가치보존등의 사유로 HOA 미납주택을 차압시키는 경우도 있습니다. 중요한 것은 현상황에서는 어떠한 방법을 쓰시더라도 일단 밀린 HOA FEE를 납부하시는것이 최선이라고 생각이 됩니다. 그렇지 않으면 더이상 숏세일이 진척되지 않습니다. HOA 를 납부하셔야 합니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

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회원 답변글

b**kerdh**** 님 답변 답변일 2/22/2011 7:37:26 PM

상황을 보면 협상으로 종결될 단계에 왔다고 보입니다. 세번째 바이어가 5천불 상당의 HOA 비용을 지불한다는 의도였으면, HOA에서 요구하는 6천여불하고는, 15만불 딜에서 단지 천여불 차이라고 봅니다. 에이전트가 조금더 뛰면 해결되리라 봅니다.

부동산 가격이 절반으로 떨어질 경우 2차 융자나 HOA는 별 힘이 없습니다. HOA에서 포클로저 들어오려면, 1차 융자를 갚지않고는 그렇게할 권한도 없습니다. 지금 상황에서 유일하게 그렇게 할 수 있는 쪽은 1차 융자 은행 뿐입니다. 그 변호사의 무지한 협박 편지에 눈하나 깜짝할 이유가 없습니다. 3번째 바이어와 HOA , 1차와 2차 은행들과 잘 성사시키십시요. 현재 이딜의 키는 3번째 바이어가 쥐고 있습니다.