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Q. foreclosure의 Lien position 관련

지역California 아이디h**e120**** 공감0

조회3,313 작성일5/11/2011 2:07:35 AM

first mortgage와 second mortgage가 있는 Property(부동산)에서

1. first mortgage에 의해 Foreclosure 진행될 경우 auction 후에 second mortgage는 lien에서 사라지는지 어떻게 되는지

2. 반대로 second mortgage가 foreclose가 진행할경우 first lien은 사라지는지 그냥 남아 new buyer에게 따라 가는지 .가르켜 주실래요.(CA state 기준)

* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글

Joseph Kim 님 답변 답변일 5/11/2011 6:18:28 AM

질문한 내용이 집이라는 가정하에 1st 와 2nd mortgage 는 purchase 하실때 얻은 것이냐 아니면 home equity loan으로 equity를 빼서 사용하였는냐에 따라서
차이가 있읍니다. purchase 때 얻은 것이면 말씀대로 살아 집니다. 그러나 후자인 경우는 negotiation 하실 수 있으나 자유롭지 못합니다.
2nd mortgage가 forclsure 하시면 우선 1st. mortgage를 2nd 가 갚고 남은 것을
2nd. mortgage가 가져갑니다.

곽재혁 님 답변 답변일 5/12/2011 9:49:08 AM

첫번ㅤㅉㅒㅤ 경우는 일단 융자의 성격이 주택구입시 사용된 융자라면 2차 융자라도 문제가 없지만 주택구입후에 추가로 대출받은 LINE OF CREDIT이나 EQUITY LOAN 일경우에는 개인 채무로 남게 됩니다. 두번ㅤㅉㅒㅤ의 경우에 두번ㅤㅉㅒㅤ 모기지가 차압을 진행시 에는 첫번ㅤㅉㅒㅤ 모기지를 갚고 남은 액수를 2차에서 가지고 가게 되며 이경우에도 개인채무로 남을수 있습니다. 정확히 어떠한 경우인지는 케이스를 봐야 알수가 있을것 같습니다. 전문가와 상담을 한번 하시기 바랍니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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전화 213-663-5392/714-752-9002

회원 답변글

k**financ**** 님 답변 답변일 5/18/2011 12:10:49 PM

먼저 1번 질문의 답을 드리면 캘리포니아주의 경우 주로 트러스티 세일을 하기땜에 Difficency Judgment 받을 확율이 매우 낮습니다. 만약 거주 주택이시라면 최근에 통과된 Sanate Bill에 의해 First trust deed와 Second trust deed 가 모두 해결됩니다. 즉 포클로져나 숏세일후 렌더가 따로 빚을 추구하지 않는다는 뜻입니다.

2번질문의 답은 결코 Second trust deed가 단독으로 포클로져를 진행하는 경우는 없습니다. Lien position의 순서가 그야말로 Second이므로 누구를 위해 단독 포크롤져를 진행하겠습니까? 변제가 되면 일차가 우선권이 있고 이차는 아주 조금만 받던지 못받습니다.
질문에 답만 드리자면 이렇는데 이것을 물어보신건지 질문 내용이 조금 안타깝네요.