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주택/부동산 구매/판매

Q. Seller의 계약파기건

지역California 아이디h**dog284**** 공감0
조회3,219 작성일8/2/2011 12:34:06 AM
아마도 그리 흔한경우는 아닌것같은데 전문가님들의 조언을 기다립니다.

콘도를 구입하려고 지난 7월15일 Escrow를 Open 하여(45일 Term -Regular sale), 오늘 (8/1일) Loan Contingency를 remove 하였는데, Seller측의 자녀들이 이사가는것을 원하지 않는다는 이유로 오늘 갑자기 계약해지를 요구합니다.

Seller측의 요구대로 Initial Deposit을 3% deposit하였고, 17일안에 Loan contingency Remove 하였고, Home Inspection, Home insurance, Home warranty, Home Appraisal 등 Seller측에서 요구한 모든것들 On time에 모두 구입 및 제출하였습니다.

게다가 이 콘도구입을 위해 현재 살고있는 아파트를, 장기계약보다 더 비싼 렌트비로 3개월만 계약하여 8월말까지 계약을 하였고, 8월말에 나갈것이라고 이미 30 day notice 또한 준상태이며, 구입콘도의 Deposit비용 충당을 위해 타던차까지 팔고, 401K에서 Loan도 빌렸으며, 모든 개인 스케줄및 일정을 escrow ending시점에 맞추어 계획하고 진행하여왔는데, 갑자기 이러한 통보를 받아 무척이나 불쾌하고 당황스러운 상태입니다.

일단 저의 Agent를 통해 콘도 구입의사를 seller측에 다시한번 강력하게 피력하였고, 계약을파기할경우 Liquidation Damage를 신청하겠다는 의견을 전달하여Seller측의 최종 의견을 기다리고 있으나, Seller측에서는 이미 arbitration 이나 court 를 가지않고 자신들로 인하여 발생한 피해에 대해 Buyer측과 원만하게 settlement하겠다는 의사를 표명한 상태입니다.

1) Seller측에서 끝까지 완강하게 계약해지를 요구하면 buyer는 결국 그어떠한 경우에라도 구입할수없는건가요? (저는 어떠한 경우에라도 반드시 그 콘도를 구입하고 싶습니다만...) 만일 구입할수없다면, Seller측과 피해에 대해 보상받는것을 협의하거나, 협상이 되지 않을경우, Mediation / arbitration 이나 court를 가게되는것인가요?

2) Seller측에서 일단 계약파기로 인하여 발생한 damage에 대해 Settlement하겠다라고 의견을 표명하였는데, Buyer측에서 받을수 있는 피해 보상 규모나 액수가 정해져 있는건가요? 만일 Contract에 구체적인 보상에 관한것이 없다고 하면 피해보상을 받을수 없는것인가요? (seller측과 보상에대한 합의가 이루어지지 않을경우)

(Buyer측의 잘못으로 인하여 계약이 파기될경우는 Property 가격의 3%나 Initial Deposit중 적은액수를 보상하여야 한다고 알고있는데,
Seller측의 계약파기로 인한 damage에 대한 보상은 Contract에 명확하게 나오지 않는것 같습니다. 계약서의 어느 부분을 보아야 하는지 또한 조언 부탁드리겠습니다.)

3) Buyer측에서 받을수 있는 피해보상 규모나 액수가 정해져 있지 않다면,
금액으로 환산가능한 피해 (아파트계약건, 401K Loan Interest, 각종 inspection 비용, 자동차판매로인한 손해, 교통비 (gas mileage)..etc)외에 금액으로 환산하기 힘든 피해 (이 콘도구입으로 인하여 포기한 다른 property, 시간, 부동산/Loan agent들 시간및 수고등등의 기회비용..etc)는 어떻게 계산하여야 하며, 얼마나 피해를 보았다라고 해야하나요?

4) 구체적인 피해보상액수를 산정하고 싶은것은 사실 이모든비용을 청구하겠다고 하여 Seller의 마음을 돌려보기 위함인데, Seller의 마음이 돌아서지 않고, 보상합의가 원만하게 되지 않고, 강제조정 절차로 가야할경우는 현실적으로 어떻게 해야하나요?
(답답한 마음에 Search를 해보니 같은 case의 미국변호사들의 애기가 한결같이
승산은 50대50이고, 조정비용이니 법정/변호사 비용 비싸니 원만하게 합의하라고 하는데 합의가 안될경우, 강제조정으로 인한 저의 득과실을 알고싶습니다.

감사합니다.

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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

전문가 답변글
Joseph Kim 님 답변 답변일 8/2/2011 10:40:04 AM
말씀하시는 것이 사실일 경우에는 seller는 buyer 가 손해를 입은 법위내에서
변상을 받으실 권한이 있읍니다. 그 금액은 상호 합의 승인 된 액수가 되겠지요 이것이 합의 되지 않으면 종래에는 법정으로 가는 방법이 있을 뿐입니다.
이경우는 변호사의 자문을 받으시는 것이 필요합니다. 그 득실은 본인이 결정하셔야 할 것입니다.
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Young Cho, 조영택 님 답변 답변일 8/28/2011 11:09:28 PM
콘도를 사시는 분의 계약위반사항은 바이어의 디파짓을 쎌러의 피해라고보고 돌려주지않습니다. 그러한 피해를 액수로 계산하기가 여간 어려운게 아닙니다.

그러나 바이어가 당하는 쎌러의 계약위반은 돈으로 계산하기가 상당히 어려워 배상을 하라는 것보다는 쎌러가 안팔겠다고하는 계약위반사항을 꼭 팔게하는 간단한 법정소송이 있습니다.

Specific Performance 라는 계약사항대로 이행하라는 판결을 청하는 소송인데 이는 여타 민사소송보다 엄청나게 짧은시일에 판결을 받을수 있습니다.즉 쎌러에게 계약이행만을 강제하는 소송이기에 간단하니 짧은 시간내에 법정결정을 받을수있는것입니다. 그래도 꼭 쎌러를 도와주고싶다면 합의하시고 내가 한 디파짓은 즉시 돌려받으시도록 쎌러의 싸인을 받으시고 피해보상은 내가 헀던 디파짓금액보다 훨씬 많은 금액이 청구되어야 할것입니다. 도움이 되셨기를 바랍니다.
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전화 82-10-8726-8949

회원 답변글
답변일 8/2/2011 7:31:41 AM
Initial Deposit 법위내에서 보상이 되는 것 아닌가요. buyer가 계약에 착수 했다가 집을 사지 않을 경우도 그 deposit 안에서 아루어 지는 것 같이요. 그래서 꼭 사고 싶은 집에는 deposit를 많이 해서 seller가 change mind 못하게 한다고 들었습니다.
답변일 8/2/2011 11:08:56 AM
Standard 부동산 계약서와 에스크로 서류를 사용하셨으면 거기에 Liquidation Damage 조항이 있습니다. 일반적으로 실비정산에 따른 비용 배상과 Liquidation damage 조항에 따른 배상이, 합의하에 있을 뿐입니다. 합의가 안되면 소송하시는 방법밖에 없고요. Down pay 위해 자동차 파시고 401K 에서 돈빌리신건 배상 어렵습니다. 그렇게 하신건 선생님의 선택 이셨으니까요. 물론 Home inspection/appraisal, 융자신청 비용등 계약 조건상 하신것들은 배상 받습니다. 그러나 구매가 끝나지도 않은 집에 대한 Home insurance/warranty 비용은 배상 안됩니다. 괘씸하고 당황스러우시겠지만, 적정한 선에서 합의 보시고 빨리 새집 알아보세요. 팔기 싫다는 사람, 법원가도 안됩니다. 배상만 받을뿐. 도움되시길.
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