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Q. 플로리다에서 집이 포클로저 됐습니다.

지역Florida 아이디j**qua**** 공감0
조회2,634 작성일7/26/2011 10:30:29 AM
숏세일을 2년동안 진행중이었는데, 결국 포클로저가 됐습니다.

론을 받은 곳이 컨츄리와이드였는데 이 회사가 BOA로 넘어가면서 BOA에서 관리하다가 BOA가 만든 BAC HOME LOANS SERVICING 라는 회사에서 관리할거라고 올 초에 연락을 받았던 거 같은데 그렇게 있다가 포클로저가 됐습니다.

코트에서 날라온 경매메일을 보니 BAC가 $100에 낙찰을 받았더군요. 상식적으로 코트는 집의 적정가를 조사하고 그 가격에서 경매가 시작되는 시장가가 있을텐데, $100불에 같은 계열사끼리 낙찰 되는 것이 가능한지요?

론 총액과 집 시가하고 약 7-8만불정도 차이가 나는데, 100불에 팔렸으면 그럼 나머지 시가만큼이 모두 손해가 난 것인데, 이런 경우 deficiency judgement를 하면 제가 100불을 제외한 나머지 총 금액을 빚진 것이 되는지요? 알아보니 그렇다고 하더라도 현재 시장가를 감정해서 그 가격차이만큼만 된다고 하던데요.

혹자는 deficiency judgement는 걱정 말라고 하지만, 제가 이런 경우를 처음 겪는터라 매우 걱정이 됩니다. 플로리다에선 렌더가 deficiency judgement를 할 수 있지만 하는 경우는 드믈다고 하지만 걱정입니다.

포클로저된 집이 primary집에 1차 모기지가 모두 집 구입하는데 쓰였고, 다른 2차 모기지는 없는 상태입니다.

또, 만약 빚을 탕감해 주면 1099-C폼을 발행해준다는데, 이것은 제가 요청을 해야 하나요 아니면 기다려야 하나요? 이 폼을 받았다는 것은 더 이상 채무가 없다는 것을 뜻하는 건지요? 탕감된 빚이 제 소득으로 잡혀서 세금을 내야 한다는데 이것이 2012년까지 면제라고 알고 있고, 그럼 반드시 이 폼을 받아야 하는 거 아닌가요?

두 집을 모기지페이먼트하다가 제가 다른 곳으로 이사하는 바람에 졸지에 세군데 집을 페이하다보니 결국 하나를 포기하게 됐고, 지금은 집 하나만 모기지페이하고 있습니다. 직장 월급 차압이 될까 걱정도 되고, 차압이 되면 지금 내고 있는 모기지도 제가 감당을 못 해 포클로저를 해야합니다.

조언 부탁드립니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
Joseph Kim 님 답변 답변일 7/27/2011 8:35:27 AM
Forclosure가 되어도 1차융자만 있을 경우는 deficiency judgement가 2012 년까지는 wave 됩니다. Deficiency judgement는 judicial forclosure 절차를 통하여 court의 승인을 받게 됩니다. 경매로 낙찰 금액이 얼마로 되었던 신경 쓰실 필요가 없읍니다. 1099를 받으시면 다음 income tax보고시에 그런 사실만 보고하면 됩니다.Court 로 부터 지불 명령 즉 법원 승인 도 없이 월급을 차압하는 경우는 없을 것입니다.
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회원 답변글
답변일 7/27/2011 8:46:32 AM
답변 감사합니다. 말씀에 따르면 deficiency judgement가 2012년까지 waive된다는 말씀이신지 아니면 Tax가 waive된다는 말씀이신지 궁금합니다. 1099는 제가 요청해야 하는 건가요? 아니면 그냥 기다리면 되는 건가요? 1099가 안오는 경우도 있는지요? 만약 안오고 2012년을 넘기면 어떻게 되는지도 궁금합니다.
답변일 7/28/2011 9:42:13 PM
지난 봄에 답변드린 기억이 있는데, 결국에는 집이 차압되었군요. 이전에 말씀 드린대로, Florida는 Judicial Foreclosure 주이기에. 렌더는 deficiency judgment 를 추구할 권리가 있습니다. BAC가 $100에 낙찰을 받았다 하더라도, deficient judgment에는 시장가격을 적용하도록 되어 있으니 이 부분은 염려할 필요는 없습니다.

1099-C는 빚을 탕감해주기에 발행한다기 보다는 랜더가 bad debt로 장부에서 write-off 할 때 그 손해 액수에 대해서 발행하는 것입니다. 그러니 1099을 받았다고 빚이 탕감된 것은 아닙니다.

렌더의 장부에 자산으로 남아 있는한 1099을 발행할 수는 없습니다. 그러니 요구한다고 발행해 주는 것은 물론 아닙니다. 설사 1099-C를 세금 면제 기한인 2012년 이후에 받았다 하더라도, financial hardship으로 소득에서 면제받는 구제책이 있으니, 이를 받았을 경우는 세무사나 회계사와 상의하여 세금 보고 하십시요

상당히 정확한 정보를 갖고 계시면서도 계속 많은 걱정을 하는 점에 대해 절대적으로 공감합니다. 그러나 걱정을 치우시고, 실제로 모든 걱정 사항이 현실화가되면, 그때라도 파산 (7 또는 13)으로 대처할 수있는 마지막 방책이 있으니 염려 묶어두시기 바랍니다..
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