현재 시세보다 모기지 금액이 많은 집을 소유하고 있습니다. - ASK미국

김원석 님 답변 답변일 8/26/2011 10:33:20 AM

집은 포기할 수 있는 물건이 아닙니다. 차도 아무데나 버리고 내것이 아니다라고 할 수 없듯이 집은 돈을 내지 않고 이사를 나간다고 모든것이 끝나는 것이 아닙니다. 만약 포클로져를 하시고 이차가 있을 경우 그 이차 융자는 소송을 하여 Lien으로 크레딧에 남거나 월급에서 일정금액을 빼나간 다거나 하는 다양한 옵션이 있으므로 피하시는 것보다는 어떻게 처리를 하실 것인지 계획을 짜는 것이 중요합니다.

아래글은 집 융자가 집 시세보다 많아서 고민 하시는 분들을 위한 글이 될것 같습니다.
집을 소유 하는 이유는 두가지가 있습니다. 집에 에퀴티가 생기는 것과 페이먼트가 적절한 것입니다.
첫번째 이유는 집을 소유하여 몇년간 페이먼트를 하는 것으로는 에퀴티가 생기는 것은 기대하기가 어렵습니다. (첫 수년간은 천불 페이먼트에 $200정도가 원금을 갚는데 사용이 됩니다.) 마켓 시세가 올라야 에퀴티가 생기는 것인데 집 융자가 집 시세보다 높다면 집을 소유할 이유가 없습니다.
두번째 이유는 집을 소유하면 페이먼트가 렌트 대비에 싸거나 비슷할 경우 입니다.
일반적으로 2005년에서 2008년 사이에 집을 구매 하시거나 재융자 하신 분들의 경우 집 융자는 높고 이자율은 비싸고 이자만 값는 방식을 택하신 분들이 많아 위 두가지 이유중 하나도 들어 맞지 않는 분들이 많습니다.
몇 몇분들은 다운 페이먼트를 10% 정도 한것이 아까워서 집을 숏세일 하지 못하고 가지고 있다고 하시는 분도 계십니다. 조금만 더 소유하면 시세가 낳아져 집을 재융자 하여 편히 소유 할 수 있다고 생각 하십니다. 하지만 이런 분들은 오히려 집을 소유 하고 있으므로 돈을 손해 본다는 생각은 하지 못하고 계십니다.

예를 들어 달리기를 할때 시작 선에서 하는 것이 유리 할까요 아니면 100미터 뒤에서 시작하는 것이 유리 할까요?

지금 숏세일을 한다면 시작선에서 출발 할 수 있지만 지금까지 투자한 금액과 다운 페이먼트가 아까워 융자가 훨씬 많은 집을 소유하려 한다면 100미터 뒤에서 시작하려는 달리기 선수와 마찬가지입니다.

숏세일시 페이먼트가 늦을 경우 2년후 다시 구매할 기회를 드립니다. 숏세일을 페이먼트가 늦지 않고 마무리 할 경우 웰스파고를 통해 새집을 바로 구매할 기회가 주어집니다. 이와 같이 시작선에서 다시 시작 할 수 있는 기회가 있을때 그 기회를 선택하시는 것도 현명한 선택이라 하겠습니다. 숏세일은 내년 2012년 12월 까지 만 인정이 되며 그 이후에는 1차의 차액에 대한 보호를 받지 못하도록 법안이 정해져 있습니다.

다양한 옵션중 포클로져는 꼭 피하시길 바라겠습니다.

현재 보유하고 있는집에 에퀴티가 없고 새집을 사시려는 분은 집 두채의 페이먼트를 감당 할 수 있는 월급을 받으셔야 융자가 나옵니다. 새집을 현금으로 사실 경우 요즘은 숏세일에서 이차의 차액에 대한 책임이 없으나 만약 부동산 중개인이 실수하여 포클로져가 될경우 이차의 차액이 새집에 Lien으로 남을 수 있습니다. 그러므로 숏세일을 깨끗이 끝내고 새집을 구매하시거나 다른 분의 이름으로 구매하시는 것을 권장합니다.

더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.

부동산 중개업

김원석

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

전문가 답변글

곽재혁 님 답변 답변일 8/26/2011 8:19:51 AM

현재 보유하신 주택의 융자가 어떻게 되어있는지가 중요합니다. 만일 주택구입에 사용된 모기지외 LINE OF CREDIT과 같은 2차이상의 융자가 있을경우 나중에 개인적으로 추심이 가능합니다. 그리고 경우에 따라서는 새로구입하신 주택에 LIEN이 붙을수 있는 경우가 아닌지도 알아 보셔야 합니다 (이 문제는 변호사와 상담을 해보시고 확인을 하시기 바랍니다). 2-3년전에 이러한 케이스들이 있었고 그후에 은행측에서 특히 두번째 주택의 구입자에 대한 모기지 심사를 더 까다롭게 하는 경우가 대부분입니다. 융자의 승인이 가능한지를 아셔야 합니다. 지금 상황에서는 보유하고 계시는 주택의 재융자나 융자조정이 가능한지를 알아 보시고나서 현재 주변의 렌트시세도 알아 보신후 결정을 하시기 바랍니다. 첫째 주택에 대한 부담을 줄이시고 두번ㅤㅉㅒㅤ 주택을 장만하시는게 어떨까 합니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

Joseph Kim 님 답변 답변일 8/26/2011 11:43:33 AM

현재 집에 융자가 어떻게 되어 있는지 즉 1차 2차가 융자를 가지고 있는 상태인지 1차만 가지고 있는지에 따라서 정리를 잘하셔야 새로 구입한 부동산에 lien이 안 걸릴 수 있읍니다. 법원에 defficiency judgement를 받지 않는 형태로 정리를 할 수 있으면 새로 구입한 부동산에는 자유로울 수 있읍니다.
그 지역 부동산 전문가와 상의하여 보시기 바랍니다.

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Joseph Kim

직업 New Star Realty

이메일 joseph@newstarrealty.com

전화 213-272-6726

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