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Q. 홈오너의 '최소 회생자금' 보호

지역California 아이디s**erinf**** 공감0

조회2,210 작성일10/24/2011 3:05:09 PM

'주택차압면제' (Homestead Exemption)조항

부부의 경우 10만 달러 보장
소유주 직접 거주해야 혜택, 가주는 주택구매시 자동면제

경기가 풀리지 않으면서 부채문제로 걱정하는 홈오너들이 적지 않다. 렌트를 사는 경우라면 몰라도 내집이라도 있게되면 채무 소송에 걸려 주택이 차압되지나 않을까하고 걱정을 하게된다. 미국에서는 '주택차압면제'(Homestead Exemption)조항을 만들어 놓고 홈오너를 채권자들로부터 보호하고 있다. 홈스테드 면제조항의 자격요건과 혜택 등을 알아봤다.

◆목적

홈스테드 면제조항을 만든 이유는 홈오너가 채무관계로 인해 개인의 재산을 모두 상실하는 것을 방지하는데 있다. 최소한 회생자금을 만들어줘서 채무자가 다시 일어설 수 있도록 하고 시니어일경우 노후생활이 위협받지 않도록 하는데 있다.

◆자격

홈오너가 직접 살고 있는 주택은 모두 해당이 된다. 투자용으로 구입한 주택은 대상에서 제외된다. 2채이상의 주택을 소유하고 있다면 현재 거주하고 있는 주택에 한해서만 홈스테드 면제혜택을 받을 수 있다. 현재 살고있는 주택이 홈스테드 면제자격이 되는데 나중에 다른 집을 사서 그곳으로 이사가면 이전 주택은 자동적으로 자격을 상실하게 된다.

◆혜택

주택 소유주가 싱글인 경우 7만5000달러까지 보호를 받는다. 부부라면 10만달러의 에퀴티에 대해서는 채권자가 손을 댈 수 없다. 65세이상의 시니어나 정신적 혹은 신체적 장애자라면 17만5000달러까지 보호된다. 만약 홈오너의 연간 개인 수입이 1만5000달러이하이거나 부부합산 소득이 2만달러이하라면 17만5000달러까지 소송에서 보호를 받는다.

예를들어 보자. 50세 동갑부부가 살고 있는 주택에 걸린 2차이상 은행 융자금이 50만달러다. 여기에 개인 사채업자가 법적소송을 통해 10만달러의 채무상환 판결을 받았다. 그럼 채권자중에서 차압을 통해 주택을 매각시키려면 50만달러+10만달러+10만달러(홈스테드 면제 금액)=70만달러이상을 받을 수 있어야만 집을 처분할 수 있다. 70만달러이상에 팔 수 없다면 이 집은 강제로 매각할 수 없다.

부부가 직접 주택을 판다면 매각 대금에서 10만달러는 홈스테드 면제조항에 따라 받아가고 나머지 금액으로 빚잔치를 하면된다.

◆채권 종류

에퀴티 융자금 크레딧 카드 미캐닉스 린(컨트랙터가 공사비를 받기위해 주택에 걸어놓은 저당권) 재산세 일반 사채 등이 해당된다. 부동산 구입시 융자를 해준 1차 채권은 제외된다.

◆신청방법

홈스테드 면제는 주택구입시 자동으로 권리가 인정되는 주가 있는가 하면 홈 오너가 별도로 카운티 등기소에 신청서류를 접수해야 되는 주가 있다.

캘리포니아는 자동으로 홈스테드가 면제되므로 홈오너가 굳이 신청할 필요는 없다. 그러나 홈오너가 개인적으로 신청서류를 접수할 수 있다. 이럴 경우 카운티 사무소에 해당 주택에 대한 홈스테드가 등기되므로 외부인이 열람할때 홈스테드 면제여부를 미리 확인토록 하는 효과를 얻을 수 있다. 다시말하면 내집에는 홈스테드가 면제되었다는 것을 공개적으로 알리는 것이다.

신청서류는 아주 간단한다. 일반 사무용품점에서 서류를 얻을 수 있고 카운티 등기소에서도 구할 수 있다. 주택 소유에 대한 몇가지 질문에 답하고 이 서류를 공증받은 후 카운티 등기사무소에 접수하면 된다.