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Q. 흔들리는 경제위기 속 모기지 페이오프는?

지역California 아이디s**erinf**** 공감0

조회4,929 작성일12/6/2011 3:11:10 PM

은퇴 가까울 수록 자금 비축
감가상각 주택에 목돈 투자는 위험
가정경제에 유동성 위기 야기

홈오너의 희망은 남은 모기지 융자금을 갚고 빚 없는 집의 진정한 주인이 되는 것이다.

그래서 집을 산지 얼마 안된 홈오너들은 모기지 페이먼트를 한 달이 아닌 2주에 한번씩하면서 모기지 페이먼트 기간을 단축하려고 노력한다. 모기지 페이먼트를 1년에 13번을 하게 되면 30년짜리는 5~7년정도가 단축된다.

주택을 구입한지 10년이 안된 홈오너들은 매월 원금을 더 갚는다거나 아니면 2주에 한번씩 갚는 페이먼트 옵션을 선택한다. 하지만 집을 산지 오래된 홈오너들은 모기지 페이오프라는 고민을 한번쯤은 해보게 된다.

사업을 하는 50대 이모씨는 20년전 글렌데일에서 20%를 다운페이먼트하고 20만달러짜리 단독주택을 구입했다. 모기지 융자금 16만달러에 대해 7.25%의 이자율로 30년고정 프로그램을 선택했다. 매월 원금을 포함해서 1091달러를 갚아 나가고 있다. 20년동안 상환한 금액은 26만1840달러다. 지금 남아있는 잔액은 9만2437달러.

이씨는 상환기간이 앞으로 10년이 남았는데 매월 갚아야 할 페이먼트를 합치면 13만920달러가 된다. 남은 10년동안 이자로 3만8483달러(13만920달러-9만2437달러)를 더 갚아야 된다.

"얼마 남지 않았는데 그냥 갚아버려?"

이씨는 이자 내는 것도 아깝고 9만달러정도는 집안의 여유자금으로 갚을 수 있다는 판단아래 모지기 페이오프를 신중히 검토하고 있다.

그러나 재정 전문가들의 대답은 이에 동의하지 않는다. 지금처럼 흔들리는 경제위기 속에서 섣부른 페이오프는 가정의 유동성 위기를 불러 일으킬 수 있으므로 조심해야 된다는 의견이 지배적이다.

맨해튼 모기지 회사의 데브라 슐츠 디렉터는 "은퇴가 가까워오는 홈오너들은 나이를 먹을 수록 수입이 감소할 수 있으므로 어느 정도의 여유자금을 비축해야 된다"고 조언했다.

그녀는 "집안에 있는 자금으로 모기지를 페이오프하고 나서 현금이 필요할 일이 생기면 재융자나 에퀴티 융자로 현금을 뽑아내는 수 밖에 없는데 직업이 없어질 경우 이것도 쉽지 않은 선택"이라고 설명했다.

어떤 홈오너는 여유자금으로 다른 곳에 투자해서 좋은 실적을 얻을 수 있으므로 모기지 페이오프가 좋다고 볼 수 없다는 의견들이 많다.

재정 전문가들은 뮤추얼 펀드나 다른 투자성 금융상품에 돈을 넣어 세금 공제 후 4~5%의 수익을 올릴 수 있다면 모기지 페이오프보다 높은 수익률을 내는 것으로 보고 있다.

만약 홈오너가 여유자금을 아파트나 휴가 및 은퇴자용 주택에 투자해서 렌트 수입을 올리려 한다면 금융상품에 돈을 넣는 것보다 더 놓은 수익을 올릴 수 있다.

또한 가격이 떨어지고 건물 가치에 대해 감가상각을 당하는 주택에 대해서 목돈을 넣어 모기지를 조기에 페이오프하는 것은 좋은 방법이 아니라는 것이다.

미국 22개 주요도시의 주택가치는 전성기인 2006년에 비해 평균 30%가 떨어졌다. 뉴욕은 22%가 하락했고 라스베이거스는 최대 60%까지 주저 앉았다.

지역에 따라 향후 추가적으로 한자리수의 가격하락이 예상된다면 모기지 페이오프는 하지 않는 것이 좋다. 게다가 모기지 이자에 대한 세금공제효과도 생각한다면 모기지 잔액 완납은 신중히 생각해 볼 필요가 있다.

30년고정 프로그램을 갖고 20년이상 페이먼트를 했다면 남은 10년은 이자보다 원금 삭감이 더 많다. 따라서 남은 빚을 한번에 갚는 것 보다 매월 갚는 것이 낫다고 보는 사람도 있다.

그러나 이러한 판단이 모든 홈오너에게 적용되는 것은 아니다.

리맥스 메가 부동산의 제니 유씨는 "지금 현금이 많이 비축되어 있고 은퇴를 하더라도 고정적인 수입이 보장된다면 굳이 페이오프를 하지 않을 이유는 없다"고 말했다.

유씨는 "모기지를 완납하고 나서도 한달 생활비의 1년치에 해당되는 현금이 준비되어 있다면 페이오프도 생각할 수 있다"고 덧붙였다.