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주택/부동산 구매/판매

Q. 곽재혁씨 답변 부탁드립니다

지역California 아이디h**ki**** 공감0
조회1,284 작성일12/5/2011 11:28:55 AM
며칠전 ASK 미국에 질문했는데 답이 전혀 없어서 선생님께 직접 질문합니다. 아시는데로 답변해 주시면 감사하겠습니다. "Frozen Yogurt 나 메일박스/UPS 스토어 인수에 관심이 있습니다. 우선 리스팅에 나와 있는 Adjusted Net 이 정확히 무슨 의미인지요. 그리고 (물론 장소나 현재의 수익성에 따라 차이는 있겠지만) Frozen Yogurt 나 메일박스/UPS 가게가 현재의 매상에 혹은 Adjusted Net 에 요즘은 약 몇배 정도에 거래되는지요. 거래를 해보신 전문가분들의 고견 부탁드립니다. 감사합니다"
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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 12/5/2011 5:02:07 PM
adjusted net은 일단 총 수입에서 모든 비용지출 항목을 제외한 나머지를 말합니다. 최근에는 워낙 경기가 힘들다 보니 매상의 몇배수 개념보다는 가계위치가 좋고 또한 장비의 가치를 따져서 인수하시는게 좋습니다. 만일 융자를 생각하신다면 셀러의 텍스리턴을 가지고 은행에 이를 제출하여 가치를 파악할수 있지만 최근에는 대부분의 ups나 frozen yogurt shop의 경우 케시로 사고파는 경우가 많기 ㅤㄸㅒㅤ문에 대부분 1) 매상의 체크나 2) 위치 3) 장비의 상태를 보고 잔존가치를 측정하여 매매가격을 결정하시는게 좋습니다. 이를 위해서 미리 해당 shop에 물건을 공급하는 supplier를 통해서 이를 파악하시는게 좋습니다. 큰 도움이 못되어서 죄송 합니다.
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곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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전화 213-663-5392 / 714-752-9002

회원 답변글
답변일 12/5/2011 5:52:13 PM
아마 곽재혁 선생님도 답변 드리기 어려우실것 같아 제가 (감히) 도움이 되신다면 하는 바람에서 말씀 올립니다.

우선, Adjusted Net은 Business Profit & Loss상의 Net Operating Income에서 감가상각, Loan Payment,(이자) 주인의 월급, 기타 비용 등을다시 더한 금액을 뜻 합니다. (이 항목들은 현재 주인이 세금 보고시 비용으로 떨어 순 수익을 줄일수 있지만, 새 주인에게는 (융자금액 차이 등으로 인한 이자 Payment 차이 등의 이유로 인하여) 전혀 다른 액수가 나올수 있습니다.)
Adjusted Net Income = Net Operating Income + Add Back 으로 설명될 것입니다.

제 개인적인 의견이지만, 사실 요즘은 볼경기등의 이유로 사업체 매매시 매상의 몇배 등의 기존의 사업체 가격 공식을 대입하기는 상당히 무리가 있는 실정 입니다.
그러한 이유로, 참고 하시라고 (일반적으로) 은행에서 융자해 줄때 고려하는 내용을 알려드릴까 합니다.
사실 요즘은 일반 사업체 융자가 많이 줄었지만, 일반적으로 사업체 매매 금액의 50% 다운을 요구 합니다.
바꾸어 말하면, 은행측에서 보는 관점은 사업체 매매금액의 50% Loan을 해서 그 사업체의 Business 순수익으로 매달 Loan Pay능력을 가장 중요하게 보고, 그 Monthly Payment로 사업체의 리스 기간내에 원급을 모두 Pay Off 하실수 있는지를 봅니다. 만약 선생님께서 다른 소득이 없이 그 사업만이 주 소득원 이라면, 선생님의 생활비(월급) 도 순수익으로 더 나와야 합니다. (이방법으로 은행에서 사업체의 가치계산시 고려 하는것으로 알고 있습니다, 그외에도 사업체의 재고 가치도 고려사항에 들어가지만, 선생님이 고려하시는 업종은 별로 재고가 많지않은 업종으로 보이네요.)
참고 되시라고 이 내용을 역산 해 보면, 가령 사업체 가격이 $200,000 이고 Lease 기간이 10년 남아 있고, 50% Down 하시고, 나머지 $100,000 을 융자 하신다ㅤㅁㅑㄴ, 최소한 연간 Net Profit 이 $13,000 정도가 나와야 합니다. (이 금액은 선생님께서 다른 수입원이 있으시고, Net Profit 전액을 사업체 융자금에 Payment하는 최소한의 금액 입니다. -$100,000 Loan @ 5.5% Interest in 10 years pay off). 만약 Lease 기간이 짧다면 그만큼 월 Payment가 많아지고, 그만큼 사업체의 가격도 떨어지던지, 혹은 Net Profit이 더 많이 나와야 하겠지요).
이러한 실정이니, 셀러는 항상 더 높은 가격으로 사업체를 팔고 싶어 하는데, 참 쉽지가 않네요.....

조금이나마 도움이 되시기를 바랍니다.

민 동규
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