처음 주택을 구입하려고 합니다. 융자를 얼마나 받을 수 있는지... - ASK미국

수잔 방 님 답변 답변일 1/4/2012 9:21:40 PM

월급이 1년에 약 4만불이라고 하면 50불짜리는 살수가 없습니다
크레딧을 봐야 더 정확하게 알수 있지만 약 10만불 조금 넘게
융자를 받을수가 있습니다 정학하게 알고 싶으시면 융자 전문가하고
직접 상담을 하시면 좋은것 같습니다

융자 전문가

수잔 방

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이메일 susan@ushfinancial.com

전화 213-944-2000

김원석 님 답변 답변일 1/4/2012 9:54:03 PM

지난 2년간 세금보고를 하신것을 은행에 보여주고 낮은 이자율을 받는 융자(full doc)과 세금보고를 고려하지 않고 20%이상 다운을 조건으로 구매하는 voe 프로그램 두가지가 있습니다.
full doc으로 융자를 고려할 경우: 년 4만불인컴일 경우 한달에 집페이먼트, 세금, 보험, hoa 합친금액이 $1500 이하여야 합니다. 그러면 융자 가능금액은 약 $250,000 정도가 됩니다. 50만불의 집을 구매하려면 25만불을 다운해야 한다는 계산이 나옵니다.
voe: 세금보고를 고려 하지 않으므로 20%다운, (위의 경우 10만불 다운)이면 50만불의 집을 구매 할 수 있습니다. 단 full doc 보다 일반적으로 0.25%의 이자율이 비싸며 본인이 일하고 있는 직장에서 일하고 있다는 서류(employment verification)를 작성해주어야 합니다. 단독 주택의 경우 30년 고정 4%로 이자율을 받을경우 한달 몰게지는 $1886, 세금 $521, 보험 $70정도가 되겠습니다.
full doc의 예는 단독 주택이나 콘도를 구매할 경우의 예를 들었습니다. 만약 4유닛의 주택을 구매할 경우의 예를 들어 보겠습니다. 한 집에서 거주 하며 세 집을 렌트줄경우 한 집당 $1000 정도의 렌트를 받을 수 있다 가정하겠습니다. 그러면 렌트로 받을 $3000중 65%인 $1950을 본인의 미래 인컴으로 가정하여 단독 주택보다 더 많은 융자를 받을 수 있습니다. 이 경우 $55만 까지 3.5%다운 ($19,250)으로 첫 주택 구매자 프로그램인 fha로 융자가 가능합니다. 한달 페이먼트 $2101, 세금 $573, 보험 $250, pmi $580 이므로 한달에 $3500정도이므로 집주인은 한달에 $500 정도만 지불하고 살 수 있습니다.
크레딧은 일반적으로 600점 이상이면 가능하나 680 이상이면 아무 문제 없이 구매가능합니다. trade line은 세개 이상이어야 합니다. trade line이란 크레딧카드, 백화점 카드, 차 융자, 학생 융자등 크레딧에 반영되는 어떤 종류의 융자도 다 포함이 됩니다. 렌트비, 핸트폰비, 전기세 등은 포함이 되지 않습니다. 그리고 3개월 이상 사용을 하지 않은 카드의 경우 역시 포함이 되지 않기에 작은 금액이라도 구매를 할 때 사용해주어야 다시 크레딧에 반영이 됩니다. 집의 구매가 마무리되기 전까지는 새로운 차의 구매, 새로운 카드 신청등 크레딧에 영향을 줄 것은 멀리 하여야 아무 문제 없이 집 구매를 마무리 할 수 있습니다.
원하시는 지역에 매물 리스트를 받고 싶으시면 연락 주십시오. 마음에 드시는 집 좋은 가격에 구매하시길 바라겠습니다.

Jun Choi 준 최 님 답변 답변일 1/4/2012 9:55:59 PM

안녕하세요,

4만불정도에 빚이 전혀 없으시다고 가정하면 모기지 페이먼트와 재산세및 집보험이 한달에 1500불 정도를 넘으면 융자가 힘들어집니다.
50만불정도 집을 원하시면 재산세와 보험을 합쳐서 한달에 약 600불 정도가 필요합니다. 그럼 나머지 900불 안에 모기지 페이먼트를 해결해야 된다는 계산이 나옵니다.
900불 모기지 페이먼트를 30년 고정이자 3.875%로 가정해서 계산해보면 융자가능금액이 약 19만불정도 나옵니다.

30만불짜리 주택을 구입하신다면 재산세와 보험이 조금 더 싸지기 때문에 10만불 다운하시고 구입하실 수 있어 보입니다.

자세한 계산은 모기지전문가와 상담하시면서 크레딧리포트와 소득증명서류를 검토받으시길 추천드립니다.

제 답변이 도움이 되었으면 좋겠네요. 새해 복 많이 받으세요.

곽재혁 님 답변 답변일 1/5/2012 8:23:02 AM

정확한 융자의 승인여부는 일단 융자전문인 이나 은행에 직접 사전 융자승인을 받으셔야 가능 합니다. 최근에는 융자가 까다롭기 때문에 사전융자 승인은 가장 최우선 적으로 이루어 져야만 합니다. 현재의 수입만으로 융자액수를 예측하기는 힘이 들지만 (크레딧 점수에 따라서 융자의 조건이 달라질수 있습니다) 대략 부채가 없다면 $200,000 정도의 주택융자 가능액수가 승인될수 있습니다. 플러튼 지역에 주택의 구입을 원하신다면 $100,000다운을 하신다고 하여도 현재의 상황으로는 구입하시기가 힘드실것 같습니다. 일단 융자의 승인액수를 정확히 아셔야 하며 플러튼과 같은 비교적 주택의 가격이 비싼지역에 구입을 고려시에는 월페이먼트의 부담을 고려 하셔서 넉넉한 다운을 하시고 주택 구입을 고려 하셔야 합니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

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이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392/714-752-9002

d**i**** 님 답변 답변일 1/5/2012 2:25:56 PM

여러 전문가님들의 친절하고 자세한 답변과 더불어 다른 처음 주택구입을 생각하시는 분들을 위하여 저도 한말씀 올려 보고자 합니다.

정확한 융자에 관한 액수는 융자 전문가님들 께서 자세히 설명 드리겠지만, 일반적으로 말씀 드리자면,
융자은행이 융자를 해주기전 여러 고려사항중 융자자의 융자금에 대한 지불 능력 또한 매우 중요한 내용 입니다.
대략적으로 간단히 설명하자면, 융자은행측에서 생각할때 세금공제전 월 수입의 1/3은 (Income)세금, 1/3은 융자금액에 대한 원금 및 이자 월 페이먼트, 그리고 나머지 1/3로 생활비, (부동산)세금, 보험 및 기타 페이먼트 등등을 지불해야 하는것이 일반적인 한도라고 생각 합니다. (사실 따지고 보면 상당히 빡빡한 페이먼트 인생 이지요.....)
즉, 선생님의 경우, 연수입이 $40,000경우 (=$3,333/월) 한달 집모기지에 대한 (원금+이자) 페이먼트가 $1,000을 넘으면 정상적인 생활을 하는데 어려움이 있다고 생각하는 것이지요.

만약 좋은 지역의 비싼 집을 구입하시기를 원하신다면 Down을 많이 하시고, 현재 예산에 맞는 페이먼트의 융자를 얻으셔야 합니다.
정말 요사이 집장만하기 좋은 시기이지만, 그렇다고 재정적 예산을 넘어선 무리한 구입을 하시는것은, 멀지않은 장래에 재정적 어려움을 초래하게 될것이라고 봅니다.

선생님의 경우는 이미 답이 다 나와 있습니다.
Down Pay하실수 있는 액수를 아시고, 융자 전문가님과 상의하셔서 가능한 액수의 융자 승인을 받아 놓으시고, 그 액수에 맞는 좋은 집만 찾으시면 됩니다.
요즘 예전 가격에 비하면 정말 싸고 좋은집 많습니다. 많이 보세요. (가능하면 여러 지역을 보세요)
많이 보시다 이집이 내집이다 하고 느낌이 오는집이 있으실 것입니다. 그 집을 잡으십시요(꼭 선생님의 에이전트의 의견도 고려 하십시요... 그분이 선생님의 부동산 전문가 이십니다. 선생님께서 보지못한 내용을 그분은 보실수 있습니다.)

아무쪼록 선생님과 가족분들이 좋아하는 좋은집 곧 구하시기를 바랍니다.

민 동규

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