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Q. 투자 홈 택스 관련

지역California 아이디k**n**** 공감0

조회3,117 작성일6/26/2017 9:53:12 AM

안녕하세요..

노후를 대비해서 제가 지금 살고 있는 집을 담보로 Heloc 약 20만불 받아 65만불정도(25% 다운 : 16만2천5백불) Investment home을 구입하려고 합니다.
랜트비가 매달 약 3,200~3,500불 받을것 같구요. 거의 모기지 페이먼트와 비슷할것
같구요..

궁금한 점은 1031 EXCHANGE를 이용해서 TAX의 유예조치 (DEFAULT)를 받을수 있다고 들었고
1. Property Tax는 내야하는걸로 알구 있는데 맞는지요?
2. 그러면 매달 받는 랜트비가 수입이 되는데 이것도 Tax 유예조치를 받을수 있는지요?

3. 그리고 1031 EXCHANGE를 계속 미루다가 나중에 집을 팔아서 연금으로 넣으면 세금을 훨씬 적게 낸다고
들었는데 맞는지요?
4. 맞다면 % 정도 인지도 알고 싶습니다.

도움 부탁드립니다.

* 등록된 총 답변수 8개입니다.

전문가 답변글

에드워드 김 님 답변 답변일 6/26/2017 10:56:06 AM

1. 매달 받는 임대료는 수입으로 보고합니다. 아마도 세금이 거의 안나올 가능성이 많습니다. 상대적으로 집을 팔 때 세금폭탄이 되어 돌아올 것입니다. 감가상각 때문에 그렇습니다. 나중에 세금보고할 때 회계사에게 설명을 들으세요.

일반 개인이 연금으로 절세하는 것에는 한계가 있습니다.

2. 1030을 이용하는 것은 도와주실 분의 지식과 경험(?)에 따라 선택이나
결과가 달라 질 수 있을 것입니다. 작은 돈도 아닌데 좀 더 자료를 찾아보세요. 허술한정보를 가지고 계십니다.

공인회계사

에드워드 김

직업 공인회계사

이메일 edwardkimcpa@gmail.com

전화 213-384-1182

회원 답변글

rem**** 님 답변 답변일 6/26/2017 10:34:59 AM

1. property tax 는 내십니다.
2. 랜트비는 인컴으로 schedule E 에 보고하십니다.
3. 틀림니다. 마지막 파실때 다 계산해서 내십니다.
4. 본인의 택스레있에 따라 내십니다.

k**n**** 님 답변 답변일 6/27/2017 10:10:02 AM

많은 도움이 되었습니다..
답변 감사합니다...

rem**** 님 답변 답변일 6/27/2017 11:50:24 AM

한가지 더 하면, 1031은 세금이 연기되는 도음이 있지만 절세는 아닙니다. 2009년에 법이 바끼어서 그집에 들어가 사셔도 별로 도웁이 안됩니다. 저도 작년에 1031헸읍니다.

k**n**** 님 답변 답변일 6/27/2017 2:05:47 PM

remo 님 말씀이 맞는것 같습니다.

저도 좀 서치를 해보니 1031로 계속 세금 연기하다가 은퇴후 인컴이 없을때 투자한 집을 팔면
일할때 인컴 + 투자한집 파는것 보다 Income Tax bracket에서 택스를 적게 내는것을 알게 되었습니다..
의견 감사드립니다.

4**ki**** 님 답변 답변일 6/27/2017 3:19:58 PM

좋은 생각이 아닌 듯합니다.
첫째 자신이 살고 있는 집을 팔아도 1031 exchange program 않됩니다.( The provision is only for investment and business property, so you can't swap your primary residence for another home)
둘째 heloc으로 빌린 돈으로 down 한다면, 살려는 집의 총액을 론하는 결과이므로 a. mortgage가 높고, b, 재산대비 융자 액의 비율도 높고. 세째. 재산세, 보험, 수리비용, 공실예상, 관리비등을 볼 때에 cash flow가 약하거나 본인의 돈을 넣어야 할 수도 있습니다. 이런 것에 경험이 없다면 그만 두시라고 권합니다.

rem**** 님 답변 답변일 6/27/2017 3:26:26 PM

그집을 자녀분께 유산으로 납기시면 자녀분들께는 세금이 없읍니다. 사실때까지 세받고 자녀분들께 유산으로 납기쎠도 좋읍니다. 저는 다팔고 낼야할 세금 다내고 쓰다가 남으면 자식들 주기로 헀읍니다.

k**n**** 님 답변 답변일 6/27/2017 3:55:11 PM

apple tree님과 remo님 감사합니다.

apple tree님 말대로 캐쉬플로우가 가장 걱정되는 부분입니다.
제가 회계사와 의논해본 결과 맥시멈 택스 리턴을 받아도
(Heloc 이자 + Property Tax + 모기지 등 지불, 랜트비 수입)을 다 계산하니
현재 제가 내는 월 페이먼트에서 800불 정도 더 나오더라구요.
충분히 감당은 할수 있는 금액지만,
그 외에 Heloc 원금도 10년안에 갚아야 하니 20만불 빌렸을때 매년 2만불씩 갚아야 하구요.
투자 홈으로 이득이 보는 부분은 랜트비로 모기지 페이먼트 갚는것과 집값이 올라줘야 하는데
remo 말씀대로 저는 애도 없어 증여도 하지 않을텐데
이런 부분 땜에 과연 투자홈을 사는게 맞나 하는 의문이 들어서 여기에 여쭙게 되었습니다.