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Q. 급한질문입니다. 곽재현님, 김원석님...

지역California 아이디m**341**** 공감0
조회3,200 작성일1/14/2012 9:22:15 PM
NNN charges 에 대하여 여쭈어 보고 싶습니다.

전혀 아는바가 없어서요. 리스를 받아야 하거든요. 서브웨이에서

계약을 원하지만 triple net 이라고 하니까 what are the current NNN charges?

라고 물어옵니다. 어떻게 대답을 해야 할지 몰라서요.


1. 재산세는
$1,468.83 - annual

$1,468.82 - annual

$ 164.60 - supplemental

$ 164.61 - supplemental

total $3,266.86

2. 예상되는 물값은 $600 / per month - 확실치 않습니다.

3. 예상되는 쓰레기 비용 $300 / per month - 확실치 않습니다.

4. 예상되는 public(exterior) 전기세 $200 / per month - 확실치 않습니다.

5. 예상되는 janitor service (public area) is $900 / per month - 확실치 않습니다.

얼마가 가장 적당한 nnn charge 일까요.

총 2,400 sq.ft. 에서 subway 는 1,200 sq.ft. 를 리스하려고 합니다.

현재 리모델링중이여서 위에 나열한 것에 대한 아무런 근거는 없습니다.

예상해서 계약하고 남으면 돌려주고 모자라면 받고 해야 할것 같은데

정확한 term 도 잘 모르겠네요. 무턱대고 $.50 / per sq.ft. 라고도 할수가

없구요. 꼭 좀 설명해 주세요. 감사드릴께요.

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 1/16/2012 9:50:19 AM
렌드로드 들이 가장 선호하는 리스의 형태가 바로 NNN(triple net) 입니다. 이 NNN은 보통 재산세, 보험 그리고 공동 구역관리비 (CAM: Common Area Mintenance)를 테넌트가 부담을 하는것입니다. 일단 NNN이 부과가 된후 (sf당) 보통 1년후에 모자라는 금액은 정산후 더 차지를 하게됩니다. 전체 매장의 면적에서 반정도를 subway에서 사용을 하게 된다면 일단 전체 금액의 절반정도를 부담하게 되지만 보통 유명 프랜차이즈의 경우 여러가지 조건이 일반 회사와 다르게 적용이 되기도 합니다. 제 생각에는 돈이 드시더라도 부동산 전문 변호사와 상담을 한번 받으시기 바랍니다. 리스이 형태와 각각의 계약서에 대한 도움을 한번 받으셔야 합니다. NNN 차지는 지역마다 다르기 때문에 지역에 인근 지역의 상가렌트가 얼마나 하는지를 알아 보시고 결정을 하셔야 합니다.
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곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

회원 답변글
답변일 1/14/2012 10:29:22 PM
NNN Charge 의 의미는 테넌트가 부동산 재산세 + 보험 + Common Area Maintenance Charge (CAM Charge) 를 낸다는 내용 입니다. 일반적으로 건물주가 이 비용들을 미리 내고, 추후에 실제 액수를 테넌트에게 Charge 하게 됩니다. 테넌트가 여럿인 경우는 전체 건물 중 그 테넌트가 사용하는 넓이 비례로 charge 하며, 매달 혹은 분기별 등으로 나누어 청구 하실수 있습니다.
새로 들어 오려는 테넌트는 전체 건물의 반을 사용 함으로, 선생님이 열거 하신 모든 비용들에 건물 보험료를 포함 한 후 전체 비용의 반이 새 테넌트의 연간 NNN 비용이 되겠네요.
아무쪼록 가능한한 실제 가까운 예상 비용을 산정 하셔서, 첫해에는 그 예상치로 매달 Charge를 하신후, 1년뒤 부터는 (차액을 돌려주고 받고가 아니라) 예상액 대비 실제 액수의 차액 + 실제 액수를 산정하여 두번째 해부터 매달 Charge 해 나가시면 큰 무리가 없으시리라 생각 됩니다
하지만 제 개인적인 생각으로 2,400 sf 건물의 Common Area Maintenance Fee 가 한달에 $2,000 은 좀 많은것 같네요..... 자세하게 예상 비용을 산정해 보세요.

참고 되시기 바랍니다.

민 동규

답변일 1/15/2012 4:21:49 AM
민동규님 정말 감사합니다. 정확한 개념 설정이 되었습니다.

2400 싸이즈에 대한 최대한 비슷한 값어치를 낼 수 있는 것이 있을까요.

개념은 알겠지만 계산법을 나열해 주시면 더 이해가 빠를것 같아요.

물값도 모르겠고 제니터 서비스는 얼마로 생각을 해야 하는지 알수가 없네요.

재산세만 정확히 알고 있고 어떻게 계산을 해야 할지 막막합니다.

보험이란 화재보험만 이야기 하시는 것이겠죠. 좀 더 예를 들어서 구체적으로 숫자로

보여주시면 너무나도 감사드리겠습니다.

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