flood insurance와 closing expire 관련질문 - ASK미국

곽재혁 님 답변 답변일 1/13/2012 8:25:09 PM

일단 nature hazard insurance상에 나와있는 현재의 주택이 위치한곳의 자연재해상의 위험상태 즉 홍수나 산사태, 화재의 위험성 또는 지진대에 관한 정보가 나와있습니다. 특히 홍수에 관해서는 연방정부의 FEMA에서 조사를 하고 이것을 바탕으로 홍수지역 인지 아닌지를 판단하게 됩니다. 은행측에서 만일 어떤 근거를 가지고 이의를 제의 한다면 아마도 은행에서 융자시 홍수등에 관한 위험이 없다는 certification을 받았을 확률이 있습니다. 예를들어 은행에서는 손님의 신용도를 알아 볼때 각각의 항목을 알아볼때 일종의 하청을 주기 때문에 이들 기관에서 조사한 정보가 hoa와 Natural Hazard Report의 자료와 다를수 있습니다. 이경우 현실적으로는 은행이 요구하는 홍수보험을 드셔야만 융자가 나오게 됩니다. 은행에서 어떤 근거가 있다면 이의 제시를 요구할수 있지만 시간상 홍수보험의 quotation을 받아 보셔서 결정을 하시기 바랍니다. 그리고 대부분의 홍수지역에 속한 HOA에서는 이 홍수보험이나 지진 보험까지도 hoa 비용에 포함되어 있는곳이 많지만 경험적으로 모든 hoa에서 홍수보험을 포함하지는 않는것 같습니다. 잘 판단 하셔서 결정을 하시기 바랍니다. 그리고 은행에서 지정한 에스크로 종료날짜가 곧 종결이 된다면 현재의 융자가 진행되는 상태등을 렌더의 UNDERWRITING 부서에서 편지등을 받아서 제출 한다면 즉 합당한 사유가 있다면 가능할것 같습니다 에이전트와 상의를 하시기 바랍니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

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d**i**** 님 답변 답변일 1/13/2012 1:06:20 PM

선생님께서 구입 하시고자 하는 콘도의 위치가 Flood Insurance가 필요한 Special Flood Hazard Area에 속하는지 아닌지는 선생님께서 에스크로를 통해 전달 받으신 Natural Hazard Disclosure를 보시면 확인 하실수 있습니다.
Special Flood Hazard Area를 지정 및 수정을 담당하는곳은 연방 FEMA에서 담당 합니다. Mortgage Lender가 그곳이 홍수 위험 지역이다 아니다 할 내용이 아닙니다.

그리고 혹시 그지역이 갑자기 최근에 홍수 지역으로 변경되어 속해 져서 Flood Insurance가 필요 하다고 하더라도 (선생님께서는 콘도를 구입하시는 관계로) 홍수 보험은 (거의 대부분) Condo HOA에서 들어야 하는것으로 알고 있습니다. 만약 그런 경우였다면 Condo HOA 혹은 Management Company에서 이미 알고 있었겠지요....

혹시 선생님께 도움이 되실까 싶어 FEMA의 (Flood) Map Search 사이트 링크를 아래 참부 합니다.
화면 왼쪽 위에 해당 콘도의 주소를 넣으시면 그 지역의 홍수 위험 지역 지도를 보실수 있습니다.
참고 하세요. 해당 링크는 ;

https://msc.fema.gov/webapp/wcs/stores/servlet/FemaWelcomeView?storeId=10001&catalogId=10001&langId=-1

그리고 Closing Expire Date는 시간이 얼마 안남으셨다고 하니, 지체 없이 셀러 측과 상의 하셔서 연장 하도록 해 보세요. 셀러 측의 Lender도 선생님이 최선을 다 하시고 있고, 이해할수 있는 이유로 시간이 좀더 필요 한것을 알면 연장을 잘 해 줄것 입니다.

한가지 더 말씀 드리자면, 선생님께서 구입하시려는 콘도가 정말로 홍수 위험 지역에 속해 있고, 하지만 HOA에서 홍수 보험이 필요 하다는것을 알면서도 보험 들기를 거부 한다면, 선생님께서 이 콘도의 구입을 계속 추진 하실지 여부는 선생님의 에이전트와 잘 상의 하셔서 결정 하시기 바랍니다.
제 의견으로는, 혹시 지금 무사히 선생님께서 Loan을 얻으셔서 콘도를 구입 하신다 하더라도 나중에 파실때 같은 문제가 생길수 있지 않을까 싶네요.....

아무쪼록 좋은 결과가 있으시기를 바랍니다.

민 동규

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