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주택/부동산 구매/판매

Q. 융자 재조정과 숏세일 에서 거절 당했을 경우

지역California 아이디d**kuhb**** 공감0
조회2,892 작성일2/1/2012 6:10:34 PM
수고하십니다. 이 사이트를 통해서 여러가지 좋은 정보를 접할수 있어서 감사합니다 저희집은 지난해 8월말경 융자 재조정이 거의 확실시 되었다 싶었는데 마지막 단계에서 거절 통지를 받았고 다시 숏세일을 신청했는데 (사고자 하는 사람이 있어서)저희 인컴이 충분하다는 이유로 거절통지를 받았습니다
payment 안 한지는 일년이 되었습니다. 이제 어떻게 해야하나요? 다시숏세일을신청해볼수 있을까요? 아니면 Foreclosure 를 당할수 밖에 없을까요? 아니면 어떤 다른 방법이 있을까요? 우선 이집에서 최대한 거주할수 있는 방법은 어떤것이 있을까요? 당장 어떤 편지가 날아들것 같아서 불안합니다.
도움의 말씀 부탁드립니다.
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

전문가 답변글
김원석 님 답변 답변일 2/1/2012 9:37:47 PM
인컴이 충분하여도 숏세일은 가능합니다. 제가 직접 담당한 숏세일 셀러중에는 한달에 만불을 벌고 융자는 $30만불(한달 페이먼트 $2000)이었어도 숏세일을 처리한적이 있습니다. 숏세일을 처리하는 에이전트께서 은행과 협상을 잘 하여야 하며 만약 그래도 숏세일을 승인해주지 않는다면 숏세일을 중단하여야합니다. 그리고 다시 숏세일을 신청하여 다른 은행 직원의 담당으로 바꾸어 다시 진행하여야 합니다.
숏세일을 진행하다보면 많은 난관이 있습니다. 터무니 없이 높은 가격을 원하는 경우도 많아서 판매하는데 어려움을 격을 수도 있으며 서류를 받지 못했다며 보낸 서류를 다시 보내게 하는등 많은 문제들이 있습니다. 하지만 경험이 많은 에이전트는 은행과 항상 확인을 하여 이러한 난관을 헤쳐나가야 합니다.
에이전트 분께 숏세일을 다시 신청해달라고 요청하시어 숏세일로 마무리 하시길 바라겠습니다. 어떤일이 있어도 차압을 피하시길 바라겠습니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 안내해 드리겠습니다.


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이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

곽재혁 님 답변 답변일 2/2/2012 11:02:20 AM
숏세일이 거절 당하신 경우라면 이제는 퇴거를 생각 하셔야만 합니다. 일단 다시한번 숏세일을 신청 해보시는게 나을듯 합니다. 주의 하실점은 숏세일이 거절 되신후에 아무런 조치를 취하지 않으시고 페이먼트를 계속해서 연체 하실경우 은행에서 곧바로 차압을 진행 시킬수가 있습니다. 숏세일을 다시 시도하실 때에는 이점에 유념 하셔서 담당 에이전트를 통해서 차압의 절차를 중지 시키시면서 숏세일을 진행 하셔야 하며 확실한 바아어를 데리고 오셔야 진행이 빠르게 됩니다. 만일 주택에 최대한 거주를 원하신다면 제 생각에는 변호사를 만나서 상담을 해보시기를 권해 드립니다. 만일 다른 부채가 많으시다면 파산도 고려를 하셔야 할것 같습니다. 무조건 은행에서 퇴거를 시키지는 않고 만일 소유권이 선생님 에게서 바뀌게 되면 서면으로 통보가 오게 되며 그이후부터 이사가실 준비를 하시고 이사비용이나 추가적으로 거주가 가능한지 아니면 렌트의 계약이 가능 한지를 협상해 보시기 바랍니다. 참고 하십시요.
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회원 답변글
답변일 2/1/2012 8:41:33 PM
선생님의 경험이 이글을 읽는 숏세일을 준비하시는 다른분들한탠 많은 도움이 될것 같습니다. 우선 부동산의 가치가 떨어졌다고 Mortgage Paymenent을 안하시면 Creditability만 잃게 되시고 숏세일 마져 안되면 난감하시겠죠. 숏세일을 할때는 Lender 한태 Financial Hardship Letter , 2 Years Tax Returns + W2, 2 most recent Paycheck Stubs, Last 2 months Bank Statements 등의 여러가지 서류들을 보내셔야하는데 인컴이 많고 직장도있고 월부금을 충분히 낼수 있는 사람이면 숏세일은 승인이 안납니다. 아직 NOD(Notice of Default)를 안받으셨다면 계속해서 그집에 사시고 NOD을 받고난 후에도 3개월 21일에 Redemption 기간도 있고 Foreclosure(은행차압 )로 제삼자한태 집이 넘어가더라도 Eviction까지는 거의 2달정도 사실수 있고 그래도 안나가고 버티면 Sheriff Lockout Date 까지 또 거의 한달정도 여유가 있으십니다. NOS(Notice of Sale) 날짜가 다가와 걱정하신다면 한번쯤은 변호사를 통하여 연기도 가능합니다. Foreclosure Auction로 집을 뺏기시면 분명히 그집을 구매한사람(New Owner)들이나 그들을 대표하는 사람들이 찾아올것입니다. 그때 그집을 구매한사람들 쪽에서 언제까지 집을 비우라고 할것입니다. 어떤 경우에는 이사비용을 줄터이니 빨리 좀 이사가라고 할것이고, 그럴경우엔 그들이 처음에 책정한 돈(KFC: Key For Cash)을 받지 마시고 처음 책정한 금액에 3배정도로 올려서 흥정을 하셔야합니다. 저는 지난 12년동안 Foreclosure Auction에서 집을사서 고쳐 되팔은 경험이 있습니다. 이글은 어디까지나 제경험에 의한겁니다. 숏세일이 가능한지는 부동산 변호사분들과 의논하시는게 좋을듯 합니다. 유병국 부동산(CA. Real Estate Broker & General B Contractor Licensee)
답변일 2/2/2012 12:37:32 PM
세 분의 진심 어린 답변과 조언에 감사드립니다. 세분의 말씀을 종합해보건대 파산의 경우는 오랫동안 credit 에 손상을 입을테고, 또 다른 빚은 전혀 없으므로 일단은 다시 한번 Short Sale 을 신청해 보아야 할듯 싶고 그래도 안되면 최대한 이 집에서 견디면서 다른 집을 다른 가족의 이름으로 다시 사던지 해야할것 같습니다.
다시 한번 신청해볼수있는 정보를 주신 김원석님, 당장 퇴거에 대한 불안을 덜어주신 곽재혁님, 퇴거시에 어떻게 대처해야할찌에 대해 정보를 주신 유병국님깨 모두모두 감사드립니다.
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