첫주택 구입자 안내 받고 싶습니다. - ASK미국

박정수 Richard Park 님 답변 답변일 3/8/2012 12:30:34 PM

결론부터 말씀드리면 현재 보유하신 현금과 인컴을 기준하여 30만~35만불 사이의 주택을 구입하실수 있을것으로 판단되고 다운페이와 비용을 고려하면 FHA프로그램을 이용하시는것이 현실적으로 선생님께 타당하리라 생각됩니다. 또한 인컴 나오는 4유닛까지 구입이 가능하십니다. 단 선생님이 1유닛에서 거주하시는 조건입니다..감사합니다...

연락주시면 선생님께서 유리한 크레딧을 받으실수 있는 더 좋은 프로그램을 찾아드리도록 최선을 다해 상담해 드리겠습니다.
감사합니다.

3600 wilshire blvd #1830 LA CA 90010 Mortgage Club. Inc
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곽재혁 님 답변 답변일 3/8/2012 5:38:29 PM

일단 두가지만 말씀을 드리자면 첫째로,현재의 정보만으로는 정확한 융자승인 가능액을 알수가 없다는 것입니다,. 대략 부채가 없다고 보았을때 한달에 4천불이 조금 넘는 인컴이 발생했다고 본다면 대략 $250,000전후의 융자가 가능 할수 있습니다. 제 생각에는 다운페이 보조 프로그램등과 구입가능한 주택의 가격을 알아 보려면 구체적인 구입 희망 지역을 알아야만 가능할것 같습니다. 아무래도 가격이 낮은 지역이라면 여러가지 선택 가능한 결과가 나올수 있습니다. 좀더 정확한 융자승인을 첫번째로 받아 보시고나서 두번째로 구입지역을 정하셔야 합니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

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김원석 님 답변 답변일 3/10/2012 12:23:44 AM

첫 주택 구매자 프로그램으로 알려진 FHA 융자를 사용하실 경우 0.5% 의 다운페이먼트로 구매가 가능합니다.
빚이 없으실 경우 약 $330,000 정도의 융자가 가능하며 더 큰집을 원하실 경우 다운을 더 하시면 됩니다.

적은 다운으로 일년에 집 두채를 구매하는 방법을 알려 드리겠습니다.
투자용 집과 거주용집 중 어떤것을 먼저 사야하는지 고민 하시는 분들이 많습니다. 투자용집을 먼저 구매할경우 FHA 융자로 3.5% 다운으로 구매를 한 후, 일년뒤 Conventional 융자로 5% 다운으로 거주용 집을 구매할 수 있습니다. 만약 거주용집을 먼저 구매할 경우 투자용집은 25%의 다운을 요구하므로 구매가 어려워 지며 이자율도 투자용집은 거주용 집에 비해0.5%에서 1% 정도가 상승합니다. W2를 받으며 세금보고를 정확히 하시는 바이어가 사용이 가능한 FHA와 5% Conventional Loan은 1099을 받거나 자영업을 하시는 분들에게는 많은 혜택이 되지 않아 세금보고를 고려 하지 않는 20% 다운VOE프로그램을 사용 하셔야 합니다. 몇년 전과는 달리 세금 보고를 하시는 불법 체류 구매자에게는 0% 다운 융자가 나오나 (NACA.com) 세금보고가 미비한 구매자에게는 오히려 집 장만이 더 어려워 졌습니다.
첫집 장만은 매달 Cash Flow(투자한 집에서 모든 지출을 제한후 남는 이득)가 있는 4 유닛 아파트를 권장해 드립니다. 비교적이면 직장에 가깝거나 거주하고 싶은 지역에 구매하시는 것이 좋으나 아파트의 가격에 비해 렌트가 비싼 지역을 고르는 것이 중요합니다. 단독 주택의 구매시 구매자의 인컴만으로 PITI(몰게지, 재산세, 보험, PMI)를 낼 수 있는 자격이 되어야 하나 4유닛의 경우 3유닛의 렌트비용의 85%를 수입으로 인정해 줍니다. 그러므로 유닛의 구매시 단독 주택에 비해 구매할 수 있는 가격이 상승 조정됩니다. 쉬운예로 한달에 $1000의 인컴에 빚이 없는 구매자가 FHA로 단독주택 구매시 약 $80,000의 융자를 받을 수 있습니다. 하지만 유닛당 $1000 렌트를 받을 수 있는 4유닛을 FHA로 $8,750다운을 하여 구매할 경우 $250,000의 융자를 받을 수 있으며 한달에 약 $1000의 Cash Flow를 얻으며 무료로 거주할 수 있습니다. 일년 후 한달 수입이 $1000씩 상승한 것을 세금보고를 하여 단독 주택을 구매할 수 있는 융자금액은 약 $150,000으로 상승 합니다. 본인이 거주할 단독 주택이므로 5%다운에 Conventional융자를 사용하여 구매하면 4유닛에서는 $2000의 Cash Flow가 발생 하므로 결국에는 단독 주택에 거주하는 것도 무료가 됩니다. 한달에 $1,000 인컴이 있는 구매자가 FHA로 3.5%다운 ($8,750)하여 구매한 4유닛 아파트와 Conventional로 5% 다운 ($7,500)하여 구매한 집은 총 $400,000의 금액의 융자를 얻게 됩니다.
연락 주시면 상세히 안내해 드리겠습니다.

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