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스티브 양
님 답변
답변일
8/16/2010 10:17:47 PM
포인트(Point)란 디스카운트 포인트(Discount Point)를 말하는데, 손님이 보다 싼 이자로 융자를 받을 경우 미래에 덜 지급하게 되는 이자금액의 총계를 현재가로 디스카운트(할인)하여 일시에 지불하는 금액을 말합니다.
예를 들어 어떤 은행이 30년 고정으로 제로(0)포인트일 경우에는 4.5%로, 1포인트를 내면 4.25%의 이자율로 융자를 내줄 수 있다고 말했다고 합시다. 이때 1포인트는 융자금액의 1%를 말합니다. 즉 지금(에스크로 클로징 때) 1%를 내면 내지 않을 때(0포인트)보다 30년동안 년 0.25%의 싼 금리로 융자를 받는 셈이 됩니다. 즉 매년 0.25%씩 30년 동안 덜 내게 되는 이자금액의 총계를 현재가로 할인했을 때 나온 가치가 융자금액의 1%와 동등하게 볼 수 있다는 것입니다.
결국 30년고정으로 융자를 받을 경우 1포인트를 회수하는데 드는 기간은 약 4년 정도로 볼 수 있습니다. 즉 4년 이상 융자를 갚지 않고 보유할 계획인 사람은 포인트를 지불하고 싼 이자율로 융자를 받는 것이 유리하다고 할 수 있습니다.
대표적인 변동 모기지인 5년, 7년고정 상품의 경우는 1포인트를 지불하면 0.5% 이상 이자율이 내려갑니다. 따라서 2~3년 정도면 포인트를 회수할 수 있습니다.
많은 손님들이 이 포인트를 융자담당 직원이 취하는 융자수수료(Commision)로 잘못 알고 있는 것 같습니다. 포인트는 은행의 융자전담 직원이 취하는 수수료도 아니고 그렇다고 융자은행이 취하는 수수료로 보기도 어렵습니다. 손님이 직접 은행을 통해서 융자를 받을 경우 대부분의 은행들은 최소한의 경비 이외에 추가적인 수수료를 일반적으로 부과하지는 않습니다. 은행의 융자전담 직원에게 지급해야 할 임금이나 은행이 취하는 이익은 이미 은행이 제시하는 이자율에 모두 감안이 되었다고 보면 됩니다.
결국 포인트는 수수료가 아니고 주택을 담보를 이루어지는 채권거래(융자)에서 수익율(이자율)에 따라 각기 달라지게 되는 채권의 가격표시 방법으로 볼 수 있습니다. 따라서 포인트의 유무와 다소는 2차시장에서 주택담보부 채권의 최종 수요자인 투자자들에 의해서 결정된다고 볼 수 있습니다. 물론 은행(랜더)들도 투자자와 소비자사이에서 당연히 이익을 챙기겠지요.
어쨌든 그것이 수수료든 가격표시방법이든 손님의 입장에서는 지불해야되는 돈이라면, 반드시 이자율과 동시에 비교하셔야합니다. 포인트와 이자율은 동전의 양변으로 같이 붙어다닙니다. 이자율 몇 퍼센트에 몇포인트 이런식으로 말입니다.
포인트를 지급하고 낮은 이자율을 취할지, 지불하지 않고 보다 높은 이자율을 취할지는 전적으로 손님의 선택입니다. 많은 손님들이 포인트는 무조건 내지 않는 것이 좋다고 믿고 있는데 이는 잘못된 생각입니다. 오히려 이 포인트를 잘 활용 할 경우에 훨씬 좋은 조건으로 주택융자를 받을 수 있습니다.
예를 들어 어떤 은행이 30년 고정으로 제로(0)포인트일 경우에는 4.5%로, 1포인트를 내면 4.25%의 이자율로 융자를 내줄 수 있다고 말했다고 합시다. 이때 1포인트는 융자금액의 1%를 말합니다. 즉 지금(에스크로 클로징 때) 1%를 내면 내지 않을 때(0포인트)보다 30년동안 년 0.25%의 싼 금리로 융자를 받는 셈이 됩니다. 즉 매년 0.25%씩 30년 동안 덜 내게 되는 이자금액의 총계를 현재가로 할인했을 때 나온 가치가 융자금액의 1%와 동등하게 볼 수 있다는 것입니다.
결국 30년고정으로 융자를 받을 경우 1포인트를 회수하는데 드는 기간은 약 4년 정도로 볼 수 있습니다. 즉 4년 이상 융자를 갚지 않고 보유할 계획인 사람은 포인트를 지불하고 싼 이자율로 융자를 받는 것이 유리하다고 할 수 있습니다.
대표적인 변동 모기지인 5년, 7년고정 상품의 경우는 1포인트를 지불하면 0.5% 이상 이자율이 내려갑니다. 따라서 2~3년 정도면 포인트를 회수할 수 있습니다.
많은 손님들이 이 포인트를 융자담당 직원이 취하는 융자수수료(Commision)로 잘못 알고 있는 것 같습니다. 포인트는 은행의 융자전담 직원이 취하는 수수료도 아니고 그렇다고 융자은행이 취하는 수수료로 보기도 어렵습니다. 손님이 직접 은행을 통해서 융자를 받을 경우 대부분의 은행들은 최소한의 경비 이외에 추가적인 수수료를 일반적으로 부과하지는 않습니다. 은행의 융자전담 직원에게 지급해야 할 임금이나 은행이 취하는 이익은 이미 은행이 제시하는 이자율에 모두 감안이 되었다고 보면 됩니다.
결국 포인트는 수수료가 아니고 주택을 담보를 이루어지는 채권거래(융자)에서 수익율(이자율)에 따라 각기 달라지게 되는 채권의 가격표시 방법으로 볼 수 있습니다. 따라서 포인트의 유무와 다소는 2차시장에서 주택담보부 채권의 최종 수요자인 투자자들에 의해서 결정된다고 볼 수 있습니다. 물론 은행(랜더)들도 투자자와 소비자사이에서 당연히 이익을 챙기겠지요.
어쨌든 그것이 수수료든 가격표시방법이든 손님의 입장에서는 지불해야되는 돈이라면, 반드시 이자율과 동시에 비교하셔야합니다. 포인트와 이자율은 동전의 양변으로 같이 붙어다닙니다. 이자율 몇 퍼센트에 몇포인트 이런식으로 말입니다.
포인트를 지급하고 낮은 이자율을 취할지, 지불하지 않고 보다 높은 이자율을 취할지는 전적으로 손님의 선택입니다. 많은 손님들이 포인트는 무조건 내지 않는 것이 좋다고 믿고 있는데 이는 잘못된 생각입니다. 오히려 이 포인트를 잘 활용 할 경우에 훨씬 좋은 조건으로 주택융자를 받을 수 있습니다.
