질문하기
안녕하세요+
먼저 20년 가까운 세월동안 165개 이상의사업체 매매및 사업체와 함께 해당 부동산 매매를 해온부동산 브로커로서도 딱히 매상의 몇배 월순익 또는 년순익의 몇배라고 단정적으로 말씀드리기에는 무리가 있습니다. 누구라도 몇 배이다라고 하는 것은 너무 단편적인 우를 범한다 할수 있겠으나 일반적인 고려 사항을 먼저 점검한 뒤에 질문에 가장 근접한 답변을 같이 찾아 보시기 바랍니다.
1. 리스와 렌트 - 어찌 보면+매매 가격보다 더욱 중요하고 매상대비 몇% 내에 렌트비가
Cam Charge와 합쳐서 들어 와야 합니다. 또한 리스의 기간 연장이 쉽게 이루어져 왔는지
새로운 5년 또는 10년의 새 리스기간 연장에 렌트비가 매년 또는 격년에 한번 오르는 감당
가능한 인상 폭인지도 꼭 확인해야 합니다.
2. 안전한 지역과 위험한 지역의 가격 차등은 당연합니다. 이웃이 건전하고 안전한 위치와
하루에도 몇번씩 경찰차가 출동하는 위치에 따른 가격 차등은 당연하겠습니다.
3. 총매상과 순익을 보시면 평균 마진율을 볼수 있고 세일즈 텍스를 얼마씩 납부하였는지
등등의 순익 구조를 매우 꼼꼼히 잘 살펴 보아야 합니다.
4. 부수입의 종류와 건전성 로토, 첵캐싱, ATM 등등의 계속성과 특히 첵캐싱의 안전 문제
5. 고기와 야채를 취급하고 있다면 더 많은 일손이 들어가는 일이라 당연히 배수가
작아집니다.
6. 오너가 혼자 또는 부부가 주7일내내 일하는것과 주인 한 사람이 종업원 관리만 한다의 차이
7. 주변에 경쟁이 매우 심하여 손님도 이리 저리 오가면서 지속적인 스트레스를 받는 업소
8. ABC License와 파킹장 유무
9. 영업시간이 매우 길거나 적절하거나의 차이
10. 매상 증대의 가능성이 크거나 점점 주변의 상권이나 트래픽이 줄어드는 위치인가.
위의 10가지외에도 몇 가지가 더 있으나 가장 기본적인 고려 사항으로 보시고 지난 3년동안의평균 순익에서 적게는 2년 많게는 3년 즉 월 순익의 24배에서 36배안에 대부분의 가격 산정이 이루어 진다고 보시면 됩니다. 그러나 이러한 가격 산정 또한 절대적이지 않습니다. 모든 거래는
셀러와 바이어의 합의가 곧 매매 가격이 됩니다.
고맙습니다.
