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주택/부동산 리스

Q. 렌트 계약 파기시 디파짓 반환 문제

지역California 아이디t**ud954**** 공감1
조회6,385 작성일4/11/2020 8:02:54 PM
J1 인턴으로 미국에 와있습니다. 방을 옮기기 위해 한 달 단위 렌트 계약을 한 상황에서 코로나 셧다운 연장으로 인해 회사에도 나가지 못하는 상황이라 여러가지로 어려워 한국에 돌아가야겠다는 판단이 들었습니다.
일단 상황은 계약 시에 집주인이 디파짓을 받아야겠다고 하셔서 당일에 1500불을 zelle로 보내드렸고 입주 날에 첫 달 월세 1500불과 서명한 계약서를 드리는 걸로 합의를 봤습니다. 집주인 분께 한국으로 돌아가야하는 상황이라 입주를 못하게 되었다 디파짓을 돌려주시면 좋겠다고 말씀을 드리니 상황은 알겠지만 디파짓은 돌려주지 못하겠다고 하셨습니다.
저의 입장은 이렇습니다. 계약서에 아직 서명을 한 것도 아니고, 아직 입주도 하지 않았으며 계약서에 계약 파기시 디파짓을 돌려줄 수 없다는 내용도 쓰여있지 않고 구두로도 그런 노티스는 해주신 적이 없다 하지만 디파짓 홀딩을 걸어놓는 동안 발생한 손해에 대해서는 책임 지겠으니 200불 정도로 책정해서 그것을 빼고 돌려주시면 감사하겠다라는 입장이었고 집주인분은 디파짓은 계약금이며 이 집에 들어와서 살겠다는 약속의 개념으로 받은 것이며 대체자를 구해오지 않으면 이 디파짓은 돌려줄 수 없다라고 하십니다.
계약서에는 보증금은 청소나 기물파손, 렌트비 미지급에 대해서 사용될 수 있고 이사갈 때는 돌려줘야한다는 내용만 나와있으며 나가기 2주 전에는 집주인에게 알려야한다는 내용만 있습니다. 코로나로 인해서 렌트 대체자를 구하기 어려운 상황일 뿐더러 저희가 직접 집을 보여줄 수도 없고 집에 대한 정보도 사진도 아무것도 없는 상황에서 당장 다음주에 한국에 돌아가기로 마음 먹었는데 대체자를 구하라고 하니 막막합니다.
이런 상황에 집주인이 대체자를 구하지 못한다면 디파짓을 돌려줄 수가 없다는게 법적으로 효력이 있는건가요? 어느정도 적당한 금액 선에서 합의를 하여 일부라도 돌려받을 수 있나요? 이런 상황에 어떻게 해야하나요?
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* 등록된 총 답변수 5개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 4/13/2020 5:47:41 PM

일단 상식선에서 말씀 드리겠습니다. 계약서를 작성하고 보통 입주전 까지 기한이 남았다면 일정 금액을 계약금 또는 다른 사람과 계약을 안하고 해당 유닛을 홀딩 하는 식으로 해서 디파짓을 미리하고 이를 서류상에 돌려주지 않을거야 non refundable로 서면에 명시 합니다. 다만, 아직 정식 계약이 안된 상태 이지만 계약을 실행 한다고 하여도 month to month 일경우 한달전에 노티스를 주면 계약 해지가 가능합니다. 다만 현재 상황에선 당장 돌아 가셔야 한다고 하셨기 떄문에 해당 사항을 시청의 하우징 부서는 업무가 현재 불가능 한 상황 이므로 차라리 민족학교에 전화해 보시기 바랍니다. 그래서 적절한 해결책이 있는지 알아 보시기 바랍니다. Month to month라면 차라리 한달 사시면서 한달전에 노티스를 주는 상황 이었다면 간단한데 계약서에 서명을 안한 상황에서 홀딩 디파짓을 한달치 까지 보통은 디파짓을 하지 않습니다. 참고 하시고요 큰도움이 못되어서 죄송 합니다. 

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김영산 님 답변 답변일 4/14/2020 8:36:16 AM

  “Civil Code 1951.2. 



(a) Except as otherwise provided in Section 1951.4, if
a lessee of real property breaches the lease and abandons the property before
the end of the term or if his right to possession is terminated by the lessor
because of a breach of the lease, the lease terminates. Upon such termination,
the lessor may recover from the lessee: . . .”


"The only verbal lease agreements considered legally binding in the State of California are those which last less than one year"      

A classic common law principle known as the statute of frauds’ 로 “구두계약verbal lease agreements  최대 1 년의 계약 은 legally binding 법적으로 구속력이 있고 집행 enforce 할 수 있습니다.”

임차인이 임대 계약에 동의 (1년 까지 계약서)나  ,서명했지만 입주에 대한 생각이 바뀌었다면, “임대 계약을 위반”(the notification as  intent to break the lease agreement) 의 통지로  처리됩니다. (집주인이나 아파트에 결함이없는 경우)


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회원 답변글
답변일 4/14/2020 3:10:19 PM
"Apply the security deposit toward rent owed until the property is re-rented, and then send the unused portion back to the tenant. 임대 계약을 위반한 임차인은 그임대 계약 기간에 새 임차인이 지불하는 임대료를 공제한 나머지 부분에 책임을 져야한다.”

대부분의 주에서 요구하는 선의의 노력 (good-faith effort) 의 일환으로 가능한 한 집주인은 빨리 재 임대를 시도 해야함으로. . .
집주인이 re-rent 를 위해 actively 노력하는가 . . .?

시절?이 시절인만큼 서로 협의하여 중간에서 만나는것도 괜찮을것 같은데요. . .
답변일 4/14/2020 3:11:51 PM
내가 계약한 집을 집주인이 다른 입주자에게 줬다고 한다면. . .? 계약위반이죠!

common sense with best quality 는 (위의 상담글에 대하여) 易地思之 (역지사지) 를 함으로써 괜찮은
상식선이 나올 수 가 있겠지요! ^ ^
답변일 5/26/2020 8:53:45 PM
일단 디퍼짓 개념은 거기서 살면서 기본적으로 손상을 했을경우을위해 하는겁니다 대리인 구하라 이런건 말두안돼죠..그러구 계약서에 사인이 안됐으면 아무것두아니죠..방법은 그냥 돈 안내구 살면서 나중에 코트가 오픈돼면 스몰크레임하면 매시멈 7000불 까지 받을수있읍니다..이경우는 돈을 안줘 거기에 있을수 밖에 없죠..그러니 렌트비을 낼 필요가없는겁니다..도움이되셔나요..
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