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머니/재테크 세금/세무

Q. Federal 주택 양도소득세 계산

지역California 아이디gub**** 공감0
조회3,306 작성일1/8/2018 10:57:08 PM
전문가님들에게 여쭙니다.

1년 이상 소유한 주택을 판매시, federal capital gains tax을 계산할 때와 관련된 질문입니다.

계산의 편의상, 다음과 같은 상황을 가정합니다:

판매가: $1,400,000
구입가 (basis): ($310,000)
구입과 관련한 각종 fees and taxes: ($10,000)
주택 개량 : ($100,000)
________________________________________________________
Net Gain = $1,000,000


* 본인의 기타 taxable income: $75,000
* Filing Status: Married Filing Jointly (MFJ)
________________________________________________________

IRS Tax Code에 따르면, (모든 것이 같다고 할 떄), capital gains tax는 납세자의 tax bracket에 의해 결정된다고 합니다.

예를 들면, 납세자의 tax bracket가 15% ($77,200 for MFJ) 이하일 경우엔, capital gains tax rate는 zero 입니다.

이제, 저의 질문은 다음과 같습니다:

Tax bracket를 결정할때, (1) 본인의 기타 임금 ($75,000) 만으로 는지, 아니면 (2) $75,000 기타 임금 + $1,000,000 net capital gain = $1,0750,000 으로하는지, 알고싶습니다.

In other words, are my capital gains factored into my adjusted gross income (AGI) affecting my tax bracket or not?

(1)일경우, 납세자의 tax due는 얼마 안되지만, (2)일 경우엔, 수 십만 달러가 될 것 같습니다.

이 분야의 전문가님들의 명쾌한 답변을 기대해봅니다.

먼저 감사를 드립니다.
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* 등록된 총 답변수 6개입니다.

전문가 답변글
에드워드 김 님 답변 답변일 1/9/2018 11:06:47 AM
각종 공제가 들어가면 약간의 차이가 날 것이므로 대략 $1,050,000을 과세소득이라고 생각하세요. 연방과 주정부 합하여 수 만달러가 아니라 수 십만 달러 세금이 나올 것입니다. 그 돈이 매우 큰 돈이지만 그나마 자본주의 국가의 혜택이 있다고 생각하세요. 자본주의에서는 돈이 없으면 판매던지 서비스던지 노동을 해서 돈을 벌어야 하는데 세금이 절반이 넘습니다.
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신기화 님 답변 답변일 1/9/2018 3:53:33 PM
Investment income이 $250,000 ($125,000 MFS; $200,000 S/HOH)인 경우에는 NIIT (Net Investment Income Tax) 3.8%이 추가 부과 됩니다.

NIIT를 모르고 계시다가 막상 세금보고서가 완성되면 놀라시는 분들이 많아 알려 드립니다.
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신선향 님 답변 답변일 1/10/2018 1:31:43 PM
안녕하세요?

질문내용, 판매가 금액과 구입가를 비교했을때 아마도 1~2년 소유한 주택을 파신경우가 아닌것 같아 간단한 답변글 드립니다.

파는시점에서 5년기간중에 2년간 그 주택에 거주하셨다면 $250,000(MFJ filing : $500,000) 이 tax exempt 됩니다 참고하세요

감사합니다.
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회원 답변글
답변일 1/9/2018 2:17:29 PM
역시, 예상대로, (2)가 맞는 것 같습니다.

답변감사합니다, 김흥태회계사님.

아마도, 위의 hypothetical taxpayer의 hypothetical sale of house in 2018 에 대한, approximate tax due는 다음과 같을것 으로 추산합니다:

1. For ordinary taxable income of $75,000 (after std deduction of $24,000 for MFJ):
$19,050 * 10% = $1,905
($75,000 - $19,050) * 12% = $6,714
Total Tax Due for Ordinary Income = $8,619

2. For Capital Gains of $1 million:
$77,200 * 0% = $0
($479,000 - $77,200) * 15% = $80,360
($1,000,000 - $479,000) * 20% = $104,200
Total Tax Due for Capital Gain = $184,560

Grand Total Tax Due = $193,179

답변일 1/9/2018 5:05:13 PM
좋은 조언 감사드립니다, 신기화 세무사님.
답변일 1/10/2018 2:36:39 PM
네, the hypothetical taxpayer는 아쉽게도 the "primary residency" (physically having living in the home for at least two of the five years immediately preceding the sale) condition을 충족시키지 못했습니다.

따라서, 이 사람은 말씀히신 tax break을 받지못하게되었습니다.

조언 감사드립니다, 신성향 회계사님.
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