부부가 아무리 고민을 해봐도 답이없어 전문가의 도움을 원합니다. - ASK미국

1**7**** 님 답변 답변일 7/19/2012 9:46:14 AM

당장 경험있는 부동산 에젼트과 상의 해서 short sale을 진행하세요.
그리고 파산 전문변호사와도 상담하시구.....

h**131**** 님 답변 답변일 7/19/2012 10:21:37 AM

파산은 안하고 그냥 집만 해결되면 살아갈수 있을것 같네요.
정상세일해도 현재 저희의 발란스정도는 받을수 있겠지만 판다해도 파는동안 페이먼트가 힘들고 리얼터비와 에스크로비..게다가 집수리비등이 해결이 안될것 같거든요.
차라리 지금이라도 모든걸 포기하고 페이먼을 모아서 살궁리를 하는게 나은지...
과연 은행이 저희같은 경우도 숏세일승인이 가능하지...

j**0**** 님 답변 답변일 7/19/2012 7:26:51 PM

안타까운 마음에서 제 경험을 올립니다.
저도 비슷한 이유로 집페이먼트를 1년이상 지불 하지 않았습니다. 1년반을 그냥 살았는데 BOA(bank of America)에서 집차압한다는 통지서를 받고 Local Short Sale 전문 에이젼트한데 연락해서 자세한 설명과 short sale를 해야하는 이유를 설명하고 즉시 집을 판다LOCAL Area listing에 올려놨습니다. 물론 보통가격보다 저렴하게 올린지 2틀만에 offer가 들어와서 그오퍼를 가지고 BOA한데 short sale해야 하는이유( 원글님은 비지니스가 망하고 job를 잃버렷다는 납득을 할 수 있는 이유서)을 동봉해서 보냈고 1달 만에 Approve notice를 받앗습니다.
꼭 이해 하셔야 할 일은 Notice of default 를 받으시면 final date안에 가능한 빨리 몰게지은행에 short sale 한다는 통보를 해야 합니다. 아니면 집이 보통 30일~45일전에 Action으로 넘어가서 집이 팔리는 경우가 있고 본의 아니게 Foreclosure 당하게 됩니다. 저의 경우는 2차융자가 있어서 HAFA 프로그램즉 이사비용($3000~$30000)은 받지 못했지만 제가 집을 팔려는 비용은 단 $1도 들어가지 않았습니다. 참조하시고 가급적 Foreclosure 하시지 마시고 short sale하셔서 마음편하게 사시기 진심으로 바람니다. 이것도 하나의 삶의 작전입니다. 챙피하다고 생각하지마시고 10보 전진을 위한 1보 후퇴다라고 생각하시기 바라고요!!~~ 질문이 있으면 글올리기로 올려주세요 아는 상식까지 알려드릴께요. 건강 잘 챙기시고요...~~~~~~~~~~~~~ 건강하셔야 나중에 집도 다시 구입할 수 있습니다.~~~~~~~~~

h**131**** 님 답변 답변일 7/19/2012 9:02:36 PM

진심어린 답변 감사드립니다. 저희는 2 차모기지는 없는데 집을 팔려니 이런저런 부대비용이 많아서 엄두를 못내겠어요.
근데 숏세일로 팔아도 에이젼시를 통해서 하면 거기에 돈을 안주나요?
에스크로 피도 안내고요?
집도 안고쳐도 되는지요?(거라지도어랑...블라인드...등등)
될수 있으면 저도 여기 글들을 읽어보니 차압을 피하고 될수 있으면 숏세일로 가고 싶은데..
우선 수순이 차압통지 받을때 까지 기다려야 하는지요?
그리고 현재 저희 발라스가 $151.000정도인데 그냥 팔아도 이돈보다는 더 받을수 있을것 같은데..만약 바이어가 있다면요.
은행에서 숏세일 승인을 해줄까요?

j**0**** 님 답변 답변일 7/20/2012 1:21:58 PM

우선 원글님이 Short Sale에 대한 이해를 돕고자 합니다.
Short sale 은 융자를 받은 집주인이 비지니스 close또는 직장을 잃어버려서 집에 대한 페이먼트를 매달 지불할 수 없는 경우 융자회사에다 집에 대한 권리를 포기 하겠다는 통보로 이해 하셔야 합니다. 그러면 융자회사는 집주인의 힘든 상항을 이해하고 집을 팔때의 모든 비용 escrow fee, 부동산에이젼트 fee 까지 포함해서 (집를 수리 해야 해야 할 경우 까지융자회사에서는 as is condition으로 집을 팔라고 listing agent에 통보)을 그 융자회사가 책임을 집니다. 즉 원글님은 어떤 비용도 들지 않고 잘 하면 몇천불 이사비용을 융자은행에서 받을 수 있습니다.
위에 설명대로 Short Sale를 할려면 생각(계획)이 필요 합니다.
원글님은 BOA에서Foreclosure한다는 편지를 받을 때마다 1달치 두달치 또 지불하고 계신다는데 short sale를 하는데 도움이 전연 안됩니다. 이유는 융자회사에서는 원글님이 아직도 지불 할 수 있다고 판단하기 때문입니다. 어짜피 집을 포기 하실려면 BOA에서 집을 차압한다는 편지가 오던 말던 무시 하시고 사시다가 Final Notice 즉 Notice of Default notice(차압)를 받으면 그때 그곳 short sale 전문 부동산 에이젼트에 문의 해서 Short sale를 시작 하시면 됩니다.
물론 위의 경우는 저의 경우기 때문에 원글님의 경우와 다르다고 생각합니다. 지금이라도 부동산 에이젼트( 꼭 Special Short sale real estate agent)와 상의를 하시는것를 권장 합니다. ~~~~~~

y**drasi**** 님 답변 답변일 10/27/2012 2:53:13 AM

집을 지키시는 방향으로 방법을 찾으시는 것이 나을 것 같은데요.
숏세일 하시더라도 다시 렌트 비용 발생하고 카드 채무 줄지 않고... 크게 상황이 호전될 것 같지 않아요. 융자확인요청 하셔서 차압 방어 하시고 원금삭감 협상하시는 것이 현실적인 대안인 것 같아요.

전문가 답변글

곽재혁 님 답변 답변일 7/23/2012 2:25:23 PM

간단하게 말씀을 드리자면 현재의 주택은 다른 부채가 없으시다면 돈이 더 드신다고 하여도 일반 세일로 처분을 하시는게 맞습니다. 비용의 경우도 판매가격에서 약 7.5%가 들기 때문에 (커미션 포함) 크게 손해는 나지 않을것 같습니다. 그리고 최악의 경우 숏세일로 가신다고 하여도 주택 모기지를 내지 못하시는 하드쉽이 있으시다면 가능은 합니다. 선생님의 경우는 모기지 이외에도 다른 부채가 많으시기 때문에 가능 하시면 파산등을 통해서 부채에서 빨리 벗어나시는게 좋다고 생각이 됩니다. 반드시 파산법 변호사와 상담을 해보시기를 권해 드립니다. 참고 하십시요.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

김원석 님 답변 답변일 7/24/2012 9:56:15 PM

집페이먼트를 잘 내려고 하시다가 크레딧카드로 생활 하시고 인컴은 모두 집으로 없어진 경우입니다. 더이상 집을 보존하시려다가는 부부간의 갈등과 부채만 커져 오히려 가정을 잃으실 수 있습니다.
부채를 돈으로 막으려 하기보다는 이미 감당하기 힘들게 커진 크레딧 카드, 차값, 몰게지를 포기하시고 새출발 하시는 길을 찾는 것이 더 도움이 되지 않을까 생각됩니다.
요즘 숏세일 승인이 나지 않는 경우는 극히 드뭅니다. 몇달 더 페이먼트 없이 머무르시면서 돈을 조금 모으신 후 어떠한 페이먼트를 감당할 수 있는지 인컴은 얼마가 될것인지를 계산 하시고 계획을 짜셔야 합니다.
집의 시세가 융자보다 높더라도 큰차이가 없기에 숏세일은 인정이 될것이며 몇개월 페이먼트를 지불 하지 않으면 페널티와 변호사의 비용이 추가되어 숏세일이 될것입니다.
편한 마음을 가지시고 미래에 대한 계획을 세우시길 바라겠습니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.

부동산 중개업

김원석

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

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