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주택/부동산 구매/판매

Q. 집 구매 한달 후 disclose 안된 비 피해 사례

지역California 아이디h**ng0**** 공감0
조회2,513 작성일3/6/2026 7:14:21 PM
집을 구매한 지 한 달 되었습니다. 이전 소유주는 자신들이 오래 거주하지 않았다며 고지 항목에 water damage를 언급하지 않았습니다. 저는 ‘있는 그대로(as is)’의 조건으로 구매한다는 서류에 서명했습니다. 그런데 최근 비가 내렸을 때 아래층 바닥 한 곳에서 물이 조금 올라왔습니다. 처음 이사 왔을 때도 바닥이 들뜬 부분이 있었지만, 공사 과정에서 발생한 현상으로 여겨 자세히 확인하지 않았습니다. 그러나 이번 비 피해를 계기로 그 들뜸이 물로 인한 것임을 알게 되었습니다.

몰드 인스펙션 결과, 물 피해가 확실히 존재한다, 그리고 이건 지난주에 비 온 것으로 이렇게 되었다고 하기는 어려우나 바닦을 뜯어보고 판단할수 있겟지만 그전에도 피해가 있었던 것 같다는 의견을 들었습니다. 특히 집 바깥쪽으로 벽 둘레에 틈을 시멘트로 어설프게 막은 흔적이 있고, 이상하게도 deck이 있는 곳은 제대로 막지도 않아서 남자 성인 손이 다 들어갈 정도로 틈이 아주 길게 있습니다. 그러나 이전 소유주는 자신이 소유하고 있던 당시에는 다른 집에 살면서 이 집을 비워두고 있었기 때문에 비 피해가 단 한 번도 없었다고 주장합니다.

지붕까지 모두 리모델링한 상태였으나, 아마도 뒷마당의 시멘트 작업과 데크 설치 과정에서 그레이딩(배수 경사)이 적절하지 않았고, 그로 인해 비가 내린 후 몇 시간 동안 물이 배수되지 않고 고였을 때 집 아래로 물이 스며들었고, 그것이 바닥 위까지 차오른 것으로 보입니다.

집 인스펙션 해주셨던 분께서는 스테이징을 너무 완벽하게 가려뒀기에 확인 할 생각도 못했었고 외관에 코너를 시멘트로 막은게 물 데미지를 커버하려는거였다는 생각도 못했다고 다시 방문해주시기로 했습니다. 셀러측에 어떤 건설업체를 썼는지 문의해도 이에 대한 정보는 주지 않고 단지 본인들이 사는 동안 물 데미지로 인해 보험사에 클레임한 기록이 없다며 보험 인포메이션만 제공 받았습니다.

이런 사례도 맡으시는 변호사님이 계신지, 이미 거래가 끝났는데 승산이 있는지 조언부탁드립니다.
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 3/13/2026 12:29:11 PM

개인적인 의견으로 정리해 보자면 일단 모든 부동산서류중에 셀러가 집상태에 대해서 DISCLOSURE한 서류들에 어떠한 언급이있었는지가 중요합니다. 이러한 비슷한 사례들이 최근 캘리포니아에서 꽤많이보도되고 있습니다. 경사도가있는곳에 위치한 주택에 나타날수가 있고 오래된 주택을 구입시에는 인스펙션시 플러머와 지붕그리고 파운데이션에 대한 검사를 필수로 권해드리고있습니다. 특히 이층이고 덱이있는구조라면 처음에 AS IS로구입을 하셨어도 검사를 해보셨어야 합니다. 인스펙터의 경우 주택전반에대한 작동여부만 체크를 하게됩니다. 다만 아쉬운점은 주택에 대한 해당지역의 경험이있었다면 좀더 다른전문컨트렉터에게 조언을 해보라고 했겠지요 다만 이러한사항들은 리포트에는 나와있었을겁니다. 이런건은 무조건 승소가 가능하다못하다고 따지기는 지면상으론 힘들다고봅니다. 문제가 났더라고 보험크레임보다는 그냥 핸디맨들을 고용해서 진행 했을수도있지요 아쉬운점은 저런 문제점이있다면 에스크로중에 조사해 보았다면 어땠을까 하는점입니다. 변호사에게 가시면 관련부동산 서류와 함께여러가지 상황보고 상담은 가능할겁니다. 한번알아보시기 바랍니다. 참고하세요

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부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392/714-752-9002

회원 답변글
답변일 3/9/2026 8:10:10 AM
매도자가 비 피해가 단 한 번도 없었다고 주장 . . .
해당 사항 관련하여 disclose 할 사항이 없었기에 . . . ?

A seller is generally NOT liable for non-disclosure
if they genuinely did not know about a defect,
as disclosures typically cover only known issues,
regardless of "as-is" clauses.

이전 소유주 매도인이 해당 사실을 알고 있었다는 것을
매수인 현 구매자가 입증할 수 있는 여부에 따라
승산 여부가 정해 지겠죠?
답변일 3/9/2026 8:11:35 AM
[Inspection Failures:
If a professional inspector should have found the issue,
the buyer may have difficulty proving the seller was liable.]

AI vs 변호사??
답변일 3/9/2026 2:05:29 PM
거래가 이미 끝났더라도 가능성이 완전히 없는 것은 아닙니다. 캘리포니아에서는 집을 AS IS로 구매했더라도 매도인이 알고 있던 중대한 하자나 수리·은폐 사실을 고지하지 않았다면 책임이 문제될 수 있습니다. 핵심은 물 침투 문제가 매매 이전부터 존재했는지와 셀러가 이를 알았거나 알 수 있었는지입니다.

바닥 들뜸, 몰드 검사에서 “최근 비만으로 보기 어렵다”는 의견, 외벽 틈을 시멘트로 막은 흔적, 데크 쪽 큰 틈 등은 기존 수분 피해나 임시 보수 정황으로 해석될 여지가 있습니다. 셀러가 거주하지 않았다는 주장만으로 책임이 없어지는 것은 아닙니다.

우선 TDS(매도인 고지서), SPQ(매도인 질문서), MLS(매물 설명), 인스펙션·몰드 리포트, 사진 등을 확보하고 전문가 의견을 받는 것이 중요합니다. 이후 셀러에게 해결을 요구하고, 필요하면 고지 의무 위반 또는 은폐 문제로 분쟁을 검토할 수 있습니다.

제가 실제로 검토하고 진행해 드릴 수 있는 분야이므로, 관련 서류를 검토하면 가능한 대응 방향을 함께 정리해 드릴 수 있습니다. 이메일 주세요.

김명환
캘리포니아 변호사 / 회계사 / 공증인 & 연방 세무사
klawofficepc@gmail.com
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