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Cash Offer 하는 회사들이 전형적으로 하는 수법 (?) 입니다. 그 사람들은 Agent commission 안 줘도 된다, 빨리 Closing 할 수 있다, Repair 같은거 안 해 줘도 된다, As-Is 로 사겠다 라는 온갖 현혹으로 셀러를 유혹합니다. 그 사람들이 Agent commission 안 줘도 된다, As-Is 로 사겠다 라는 이유는 뭐겠습니까? 한마디로 가격을 후려쳐서 싸게 사겠다라는 겁니다. 세상에 공짜는 없습니다. 

하지만, 결국은 일단 물어 놓고 (a.k.a 에스크로를 열어 놓고) 그 다음부터 협상에 들어 갑니다.  이게 Cash Offer 하는 회사들의 전형적인 수법입니다.  이런식으로 당하는 Seller  분들 많아요.  Home Inspection 이 안 좋네, 시세가  안 좋네... 이런 저런 이유를 들면서 가격을 깎을려고 합니다. 그러니, 에이전트 커미션 주는게 아까워서  이런 Cash Offer 하는 Wholesaler 에게 넘어가지 마세요.  말그대로 홀세일러들에게 집을 dumping 값으로 주는 것입니다.  지금이라도, 에스크로 깨라면 깨라고 하세요. 에스크로 깨시고, 다시   경험많은 에이전트 구하셔서 제대로 된 값 받고 집 파시길 바랍니다. 제대로 된 에이전트라면 Deposit $1,000 거는 오퍼들은 받아 주지도 않을 것 입니다. 디파짓 $1,000 거는걸 받아 준거 에스크로 회사 잘못이 아닙니다.  Seller 분께서 아무것도 모르고 그냥  디파짓이 $1,000 밖에 안된건지도 제대로 보지도 않고 Purchase agreement 사인을 하셨겠지요. 제대로 된 Agent 를 만나셨다면 디파짓 $1,000 밖에 안되는 Purchase agreement 는 사인 하지 말라고 조언을 드렸을 겁니다. 그게 에스크로 회사 잘못은 아닙니다.   

지역이 캘리포니아 이신데, Deposit 이 $1,000 밖에 안된다니요? 그건 말도 안 됩니다. $500,000 콘도라고 해도, 3% Deposit 은 기본입니다. 그러면 $15,000 을 디파짓을 해야 합니다. 그런데, $1,000 밖에 안되는 디파짓을 보고도  Purchase  agreement 사인해 주신건 셀러 분의 잘못입니다. 

디파짓 $1,000 걸고 사겠다고 한 사람들이 진짜 Buyer  가 아닙니다. 그들은 Wholesaler 홀세일러 입니다. 한 마디로 일단 물어 놓고, 진짜 살 사람들을 찾는 홀세일러  입니다. 그들은 이 집을 살 Buyer 를 못 찾으면 가격을 후려쳐서 더 깎듯이, 아니면 그냥 양심에 가책도 없이 에스크로 깨 버리는 사람들입니다. 그래서 디파짓도 $1,000 정도 밖에 안 겁니다. 이런 사람들에게 제발 속아 넘어 가지 마세요. 

자꾸 그들이  가격을 깎으려고 든다면 그냥  에스크로 깨라고 하세요. 그리고, 집을 다시 단장을 하시고, 제대로 된 경험 많은   Agent 구하셔서  제대로 된 방식으로 집을 파시기 바랍니다. 

안녕하세요?

제가 실제로 이렇게 집을 구매하는거를 도와드리고 인스펙션 해서 금액 네고도 해보고 , 반대로 셀러측에서 

방어 하는 입장을 누구보다 제일 잘 알고잇는 에이전트로 말씀을 드린다면 , 우선 계약서 내용을 천천히 다시 보시길 바랍니다. 바이어와 셀러가 합의한 contingency 기간 , 계약보다 늦거나 딜레이 될경우 대비한 per diem , 에스크로 타이틀 또는 부대비용은 누가 지불 하는지 등등 계약서가 없이는 여기 어느 에이전트분들도 쉽게 말씀 드리기는 어려워보입니다. 막연히 에스크로 꺠라고만 하실수가 없으신것이 설명하기는 복잡합니다만 한번 에스크로 들어가게되면 "바이어 & 셀러" 양측이 전부 동의를 해야 에스크로 캔슬이 가능합니다. 이말은 셀러가 캔슬을 원한다고 하여도 바이어가 시간끌기나 최후의 방법으로 Lis pendens 를 걸어 버리게 된다면 많이 힘들어질수도 잇습니다.  

말씀하신걸 들어보면 에스크로와 바이어가 같은 회사라는 말인즉슨 , 선생님의 에이전트가 없이 바이어측 에이전트가 양측 전부를 대변 하고 계신건지도 관건이 될수도 잇습니다. 즉 바이어 셀러 각자의 에이전트가 잇는것이 아니라 dual ageny 즉 한명의 에이전트만 잇는지도 중요할수도 잇겟습니다. 인베스터들은 원래 에스크로 들어가기전에는 셀러측 조건을 들어주다가 에스크로 들어가서 막상 캔슬 하기는 어려운점을 이용해서 좀 많이 물고 늘어질수밖에 없습니다. 마진율을 높이려고 셀러에게서 금액을 많이 깍아여 공사비용 , 고치는 비용 시간 , 나중에 재판매 비용측면에서 좀더 유리해 지기 떄문에 그렇습니다. 안타까운것은 이러한 내용을 알고잇는 에이전트가 잇엇다면 셀러를 미리 대변해서 offer rejection 을 먼저 던졋을 것입니다. 본 에이전트가 알고잇는 인베스터 그리고 홀세일러 ,또는 가짜 LLC 와 가짜 proof of funds 를 들이미는 구매 의사를 밝히는 사람들만 수백명입니다. 

어느 지역 또는 집이 어느 정도 컨디션인지는 모르겟으나 어떤경우에는 금액 하락을 해서라도 필요하시면 판매를 하시는 분들도 계시고 제대로 받을수 잇는 지역이나 손을 좀 보고서라도 public 으로 오픈을 해서 다시 비싼 금액으로 판매를 원하신다고 하시면 서로 동의하에 에스크로 캔슬을 추친해보셔도 될거같습니다. 

*한가지 더 설명을 드린다면 많은 분들이 잘못 알고 계시는데 간략하게 말씀 드리면 에스크로 들어가기전에는 

 셀러 파워가 더 강합니다. 본인이 원하시는 바이어를 픽 하셔서 종료 하시면 되기떄문에 그렇습니다. 에스크로 들어가서는 바이어측이 파워가 강합니다. 실제로 소송까지 가보고 당해도본 입장으로써 말씀 드리면 

결론은 셀러가 질수 밖에 없는 구조로 되어잇습니다. 억울하고 피해를 보셧다고 해도 냉정히 말씀 드리면 한번 binding contract 되고 나서 셀러측에서 에스크로 캔슬을 원하실려면 "바이어가 캔슬레이션에 싸이닝" 해주셔야합니다.