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김명환 Myung Hwan Kim
님 답변
답변일
3/9/2026 1:33:17 PM
FIRPTA는 이민 신분(합법/불법 체류)으로 결정되는 것이 아니라 세법상 거주자 여부(U.S. person인지 여부)로 판단됩니다. 따라서 영주권이 없거나 체류 신분이 불안정하더라도, 미국에서 계속 거주하며 세법상 거주자(resident alien)로 취급된다면 일반적으로 FIRPTA 대상이 아닙니다.
말씀하신 것처럼 SSN으로 세금 보고를 계속 해 왔고 미국에서 생활해 왔다면 많은 경우 세법상 거주자로 판단되는 구조이며, 이런 경우에는 매도 시 FIRPTA 15% 원천 징수가 적용되지 않는 경우가 일반적입니다. 실무에서는 매도자가 외국인이 아니라는 Non-Foreign Certification(외국인이 아님을 확인하는 진술서)을 에스크로에 제출하여 처리하는 방식이 보통입니다.
다만 FIRPTA와 별도로 주택 매매에 대한 세금 문제는 따로 검토해야 합니다. 실제 거주하던 주택이라면 주거주 주택 양도 차익 면제(IRC §121, 최대 $250,000 / 부부 $500,000) 적용 가능성이 있습니다.
정리하면, 불법 체류 여부 자체 때문에 FIRPTA 세금을 내는 것은 아니며 핵심 기준은 세법상 거주자 여부입니다. 다만 클로징 전에 에스크로나 세무 전문가를 통해 본인의 세법상 거주자 여부와 Non-Foreign Certification 처리를 확인하는 것이 안전합니다.
