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안녕하세요. 사연을 읽어보니 제가 현장에서 마주하는 홈오너분들의 한숨이 그대로 느껴집니다. 결론부터 말씀드리면, 지금 가지고 계신 3%대 모기지는 무조건, 반드시 지키셔야 합니다. 질문자님처럼 주택 에퀴티가 넉넉하면서 고금리 카드빚 때문에 고통받고 계신 분들께 제가 가장 적극적으로 권해드리는 해결책은 바로 HELOC(Home Equity Line of Credit)입니다.
요즘 집값은 많이 올랐는데 정작 내 통장에 돈이 마르는 하우스 푸어 상황을 겪는 분들이 꽤 많습니다. 수십만 불의 자산을 깔고 앉아 있으면서도 매달 25%가 넘는 카드 이자에 현금 흐름이 꽉 막혀버린 거죠. 이때 카드빚 5만 불을 갚겠다고 기존 3%대 모기지 전체를 6~7%대 금리로 재융자(Cash-out Refi)한다면 어떻게 될까요? 빈대 5만 불 잡으려다 초가삼간(모기지 전체 이자)을 다 태우는 꼴이 됩니다. 배보다 배꼽이 훨씬 커지죠. 지금 가장 중요한 건 어떻게 하면 내 황금 모기지(3%)를 안 건드리고 필요한 돈만 딱 빼낼 수 있느냐 입니다.
바로 이때 꺼내는 무기가 HELOC입니다. 현재 1차 모기지는 3% 이율 그대로 가만히 놔두고, 집의 에퀴티를 담보로 마이너스 통장을 하나 더 만드는 겁니다. 3% 모기지에는 아무런 변화가 없고, 새로 꺼내 쓴 5만 불에 대해서만 HELOC 이자가 붙게 됩니다.
계산을 한번 해볼까요?
5만 불 카드빚에 연 25% 이자면, 1년에 허공에 날리는 이자만 12,500불입니다. 반면 HELOC을 8%로 열어서 쓴다면 연간 이자는 4,000불 수준입니다. 이자 차이만 1년에 8,500불, 한 달에 약 708불이 세이브됩니다. 고금리 카드빚을 방치하며 내 피 같은 월급을 갉아먹히게 두는 것과는 차원이 다릅니다.
고정금리인 HELOAN(2차 융자)이 낫지 않나요? 라고 묻는 분들도 계십니다. 이론상으론 맞지만 현실의 금리를 보셔야 합니다. 요즘 HELOAN은 조건에 따라 이율이 11~13%까지 치솟는 반면, HELOC은 7~9%대 상품을 찾아볼 수 있습니다. 이자율 차이가 이렇게 크다면 굳이 비싼 고정금리를 고집할 이유가 없습니다.
물론 HELOC은 변동금리라 앞으로 이자가 오를 수 있다는 불안감도 있고, 이자만 내는 기간이 지나면 원금을 갚아야 하니 무분별하게 카드를 긁듯이 낭비해선 절대 안 됩니다. 저는 손님들께 HELOC을 권할 때 단순히 얼마까지 대출이 나오는지만 보지 않습니다. 이걸로 숨 막히는 카드빚을 껐을 때 매달 생활비가 얼마나 여유로워지는지, 그 현금 흐름을 정확히 짚어드립니다. 25% 이자의 노예로 끌려다니지 마시고, 집에 잠든 자산을 똑똑하게 활용해 보세요. 편하실 때 연락 주시면 고객님의 현 상황에 맞는 정확한 숫자를 계산해 드리겠습니다.
