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법률 상속/재산법

Q. 모기지가 두 개인데 2차 모기지가 먼저 포그로저 하면 어떻게 되나요?

지역California 아이디J**nifer070**** 공감0
조회179 작성일3/12/2026 3:26:25 PM

집에 모기지가 두 개 있습니다. 1차 모기지가 있고, 예전에 equity loan처럼 2차 모기지도 받았습니다. 그런데 만약 2차 모기지 쪽에서 먼저 foreclosure를 하면 저는 집을 바로 잃게 되는 건가요? 또 그렇게 되면 1차, 2차 모기지 빚이 다 같이 없어지는 건지,아니면 하나는 남는 건지도 헷갈립니다. 캘리포니아이구요 ..

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* 등록된 총 답변수 6개입니다.

전문가 답변글
김명환 Myung Hwan Kim 님 답변 답변일 3/12/2026 3:44:23 PM

2차 모기지가 먼저 foreclosure를 하면 집 소유권은 잃을 수 있지만, 1차와 2차 빚이 둘 다 한꺼번에 없어지는 것은 아닙니다. 이유는 2차 foreclosure가 집을 “깨끗하게 비우는” 절차가 아니라, 2차보다 뒤의 권리만 정리하고 1차 lien은 그대로 남기기 때문입니다. 그래서 집은 보통 1차 모기지가 붙은 상태로 낙찰자나 2차 채권자에게 넘어가고, 이후 1차가 계속 갚아지지 않으면 1차 채권자가 그 집을 상대로 다시 foreclosure 할 수 있습니다.


또 집을 새로 산 사람이 있다고 해서 원래 차주의 1차 책임이 자동으로 없어지는 것도 아닙니다. 소유권 이전과 채무 면책은 별개이므로, 1차 은행이 차주를 정식으로 release 하지 않는 한 원래 차주 책임이 남을 수 있습니다. 다만 대출이 purchase money, refinance, HELOC(Home Equity Line of Credit)인지에 따라 deficiency와 개인 책임 범위는 달라질 수 있습니다.


이 문제는 단순 부동산법이 아니라 우선 순위, 채무 구조, 숫자, 세금까지 함께 봐야 정확합니다. 저는 캘리포니아 변호사, 회계사(CPA), 연방 세무사(EA), 공증인으로서 이런 문제를 법과 숫자를 함께 보며 종합적으로 설명 드릴 수 있습니다. 필요하시면 klawofficepc@gmail.com으로 이메일 주셔도 됩니다.

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캘리포니아 변호사/CPA

김명환 Myung Hwan Kim

직업 캘리포니아 변호사/CPA

이메일 klawofficepc@gmail.com

전화 714-732-6200

회원 답변글
답변일 3/12/2026 5:58:46 PM
주택 가치가 1차 주택담보대출 잔액보다 낮다면,
경매를 통해 매각되더라도 2차 주택담보대출 채권자는 매각 대금을 전혀 받지 못하므로
2순위 담보대출 채권자 second mortgage holder 는 재정적으로 이득이 되지 않기 때문에
먼저 foreclose하지 않을 것이며 . . .

a second mortgage holder will usually only foreclose
if your home is worth enough to cover the first mortgage
and all or part of the second.

The junior lienholder (the second mortgage holder) would have to pay off
the entire first mortgage or foreclose subject to the first mortgage.

중요한 것은 :

답변일 3/13/2026 8:32:05 AM
1차 선순위 담보권자가 경매를 진행하여 경매 매각 대금이 해당 채무를 모두 갚기에 충분하지 않더라도
후순위 담보권과 판결 담보권도 모두 변제되었다고 오해하는 사람들이 많습니다.

후순위 담보권자와 판결 채권자 second mortgage holder or judgment creditor 는
아무것도 받지 못하여,
all junior liens (including a second mortgage and any junior judgment liens)그들의
해당 집에 대한 담보권 liens 은 경매를 통해 소멸되나
그 채무 debts 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
*무담보 채무 unsecured debts 되는 것뿐입니다.*

결론적으로,
경매는 담보권을 소멸시키는 것이지 채무 자체를 소멸시키는 것은 아닙니다.

담보권이 소멸된 부동산에 대한 담보권은 없어지더라도,
두 번째 담보 대출 채무와 채권자의 판결은 여전히 유효하여
판결 담보는 다른 부동산에
현재 또는 미래에 소유하게 될 다른 부동산에는 여전히 적용될 수 있으며

판결 채권자는 은행 계좌 동결이나 임금 압류와 같은 다른 방법을 통해
채무를 회수하려고 시도할 수 있습니다.

결론은 Foreclosure eliminates liens, not debt. !!!
답변일 3/13/2026 9:18:49 AM
https://codes.findlaw.com/ca/code-of-civil-procedure/ccp-sect-580b/

[California's anti-deficiency laws, (CCP §580b and §580d),
prohibit lenders from pursuing borrowers for the remaining loan balance
after a foreclosure or short sale
on owner-occupied residential properties (1- 4 units).
. . .

protections apply to purchase-money loans
and non-judicial foreclosures,
protecting homeowners from debt,

with exemptions for refinances,
investment properties, and HELOCs. ]
답변일 3/13/2026 9:19:58 AM
[When Deficiencies ARE Allowed:

Refinanced Loans: If a purchase-money loan is refinanced,
the new loan may lose anti-deficiency protection,
unless it was a rate-and-term refinance with the same lender.

Cash-Out Refinance/HELOCs: Loans that are not used
specifically for the purchase of the home
(e.g., HELOCs, cash-out refinances) are not protected.

Investment Properties/Second Homes:
The law does not protect non-owner-occupied properties.

Judicial Foreclosure: If a lender chooses to sue in court (judicial foreclosure),
they may be able to obtain a deficiency judgment,
though they cannot use non-judicial, expedited procedures.

Sold-Out Junior Lienholders: If a second mortgage holder is "wiped out"
by a first mortgage holder's foreclosure,
they may sue for the full amount of the second loan.

Bad Faith Waste/Fraud: If the borrower intentionally damaged the property,
lenders can sue for a deficiency.]
답변일 3/13/2026 9:20:35 AM
중요한 사항:
[Fair Value Limitation: If a deficiency is allowed,
it is limited to the difference between the debt and the fair market value,
not just the sale price.

***Tax Consequences: While the deficiency is legally forgiven,
the IRS may treat the forgiven amount as taxable income.!!!

Bankruptcy: If a, deficiency judgment is obtained,
it can often be discharged in bankruptcy. ]

Bankruptcy attorneys 들과 상담하시는 것도 좋을 듯합니다.
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