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▶문= 11, 12월 남가주 부동산 시장 동향이 궁금합니다.


▶답= 12월 중순 기준으로 이자율이 6.5% 정도의 범위를 형성하고 있지만 거래량에는 변화가 없습니다. 가격이나 거래량에 상승 하락폭이 한자리 숫자이고 계절적인 요인으로 이러한 추세는 이어질 전망입니다. 금년도 전체를 놓고 본다면 대략 20% 정도의 신규주택과 기존 주택을 포함해서 에스크로가 캔슬이 된 것으로 조사되었고 이자율의 하락으로 재융자나 에큐티 관련 융자가 증가 추세에 있고 특히 9월부터 비즈니스 경기 하락으로 여유자금의 확보를 위한 주택 담보 융자 수요는 늘어날 것으로 보입니다.

최근 특히 외곽지역과 최초 주택 구입자의 경우 FHA 나 VA 융자를 이용하는 경우가 많습니다. 승인이 가능하다면 낮은 다운으로 그리고 좀 더 쉬운 가이드라인과 지역별로 다운페이먼트 보조금도 가능한 경우들과 같이 이용이 가능해서 선호되고 있습니다. 추후 다운을 적게 하는 바이어들이 이용하기 때문에 추후 가격이 하락 시에 밸류에 민감할 수 있고 내년에 가능한 대량 해고의 경우에 해당될 경우 집이 default 위험에 처할 수도 있습니다.

레드핀의 발표에 따르면 금년도 3분기 전체 세일 중 신축 주택의 비율이 30.6%에 이르고 있고 이러한 신규 주택들의 분포가 주로 고인컴 지역에 분포하고 있고 신규주택의 경우 위치에 상관없이 대도시 권에서는 분양이 이루어지고 있고 많은 이들이 대기하고 있는 인기 단지들의 경우 분양을 미루는 추세를 보여주고 있습니다.

내년도에는 은퇴를 포함한 다운사이징 수요와 맞물려지고 모기지 이자가 좀 더 하락한다면 바이어보다는 셀러들의 움직임이 더 활발해질 수 있는 한 해가 될 전망입니다. 시장에 매물이 쌓이기 시작하고 거래량이 가격 상관없이 두 자릿수 이상 최소 2-3개월 증가하게 된다면 바이어들도 다시금 주택 시장에 돌아올 수 있을 것으로 보입니다.

표면적으로 본다면 현재는 매물 부족과 이자율의 상승추세가 바이어들에게는 어려움을 주고 있지만 이자율이 하락 추세에 있어도 거래량이 증가하지 않고 있는 이유는 무엇보다도 바이어들의 시장에 대한 확신이 부족하고 선택의 폭이 거의 없는 상황이 지속되고 높은 가격대를 유지하는 주택시장의 현 상황이 지속되면서 바이어들이나 셀러 양측 결정을 미루거나 거래의 취소나 매물 계약 취소가 빈번하였던 것이 사실입니다.

코로나로 촉발된 연주의 급격했던 금리 인상으로 인한 부작용이 내년에 어떤 식으로 시장에 영향을 줄지는 전망 하기가 힘듭니다. 중소 은행들의 위기 상황에 대한 보도나 상업용 건물 소유주들의 재융자의 난황으로 인한 소유권 포기나 파산의 가능성이 그 어느 때보다 현실에서 나타날 것으로 보입니다.

어느 시기나 주택의 구입은 본인의 재정상황이 제일 중요하다고 생각합니다. 본인이 은행융자나 현금으로 구매가 가능하고 특히 융자를 포함한 주택 유지 비용을 감당할 수 있다면 적어도 본인의 실거주 목적의 주택 구입 결정은 언제나 가능하지만 투자를 포함한 다른 목적의 구입은 신중에 신중을 기해야만 합니다.

이 상황에서 내년이 되었을 때 일단 시장의 변화는 시장에 매물이 증가하거나 거래량이 증가할 경우 그리고 모기지 구입 융자 건수가 늘어나는 경우들이 시장에서 일어날 경우 다시 한번 바이어와 셀러의 입장에서 신중한 결정을 하실 수 있다고 생각합니다.

현재 또는 추후 주택 구입을 원하신다면 그 어느 때보다도 보험과 HOA 비용, 전기나 물 등 유틸리티의 증가 그리고 렌털 프라퍼티의 경우 테넌트와의 소송 문제와 더불어 정부의 각종 추가 세금 부과의 가능성들을 전부다 고려하시고 의사결정하시기를 권해 드립니다. 새해에는 모두의 사업과 가정에 축복 있으시기를 바랍니다.


▶문의: 213-663-5392 / www.jasonkwak.com