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▶문= 재융자를 하면 모기지 페이먼트를 한 달 치 내지 않아도 된다고 하는데 실제로 그런가요?

▶답= 맞는 말일 수도 있지만 이자는 결국 어떤 형태로든 본인이 내게 됩니다. 예를 들어 재융자가 만약에 1월 15일에 끝 날 경우 1월 1일부터 15일까지에 해당하는 이자는 기존의 렌더에게 1월 16일부터 31일까지에 해당하는 이자는 새로운 렌더에게 지불하게 됩니다. 그리고 2월 1일 페이먼트는 하지 않고 3월 1일부터 첫 페이먼트를 시작하여 30년 고정의 경우에는 360번 납부하게 됩니다. 이때 2월 1일 페이먼트를 하지 않는 이유는 1월의 이자를 위에서 말했듯이 이미 재융자를 할 때 기존 렌더와 새 렌더에게 에스크로 오피스를 통해서 지불했기 때문입니다.

재융자를 할 때 1월 이자에 해당하는 금액을 새로운 융자금액에 얹어서 융자를 받을 수가 있으며 손님의 입장에서는 한 달 치에 해당하는 이자도 함께 융자를 받아 30년에 나눠서 내게 되는 셈이 됩니다. 이자는 원래 돈을 쓰고 나서 지불하는 것인데 1월에 대한 이자금액을 미리 지불하게 되므로 이를 선납금(Prepaid costs)이라고 부릅니다.

집을 구입하는 에스크로가 4월 15일에 끝나게 되어 기존 집주인이 하반기(1월-6월) 재산세를 이미 납부하였다면 바이어는 4월 16일부터 6월 30일에 해당하는 재산세 금액을 에스크로를 통해서 셀러에게 지불하여야 합니다. 그리고 4월 16-30일에 해당하는 모기지이자 금액은 렌더에게 집보험에 대한 일 년 치 보험료는 보험회사에 에스크로를 통해서 각각 지불하게 됩니다. 이러한 선납 항목을 잘 알지 못하여 애를 먹는 경우를 보는데 특히 다운페이먼트를 적게 하고 집을 구입하는 사람들은 선납 항목 및 클로징 비용을 세밀하게 계산하고 준비해야 합니다.

마지막으로 구입 융자든 재융자든 융자를 받으면서 임파운드(Impound) 구좌를 설정하면 이 선납 항목 금액이 많이 늘어나게 됩니다. 임파운드 구좌란 재산세와 집보험료를 매달 모기지 페이먼트에 더하여 렌더에게 납부하면 렌더가 날짜에 맞춰서 대신 지불하는 제도를 말합니다. 임파운드 구좌는 렌더 내에 렌더와 손님 공동의 에스크로 구좌를 설정하는 것으로 렌더는 이 에스크로 구좌에 약 6-8개월에 해당하는 재산세를 미리 거둬서 넉넉한 잔고를 유지하려고 하기 때문에 손님의 목돈 부담이 늘어나게 됩니다.

▶문의: (213)393-6334