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▶문= 자영업자들에 대한 주택융자는 팬데믹 이후로 더 힘들어졌다고 들었습니다. 자영업자들이 융자를 잘 받는 방법을 알고 싶습니다.

▶답= 자영업자들은 수입이 비슷한 직장인에 비해 융자 받기가 더 힘듭니다. 이는 렌더의 입장에서 자영업자들의 수입의 안정성, 지속성, 검증 가능성에 대한 측정이 힘들기 때문입니다. 코로나 이후 많은 중소규모의 자영업자들이 비즈니스에 어려움을 겪고 있는 실정을 렌더들과 투자자들은 이미 너무나 잘 알고 있습니다. 자영업자들에 대해서는 팬데믹 이후에도 비즈니스가 타격을 받지 않고 지속적으로 잘 되고 있는지를 파악하는 데 중점을 두는데, 문제는 이를 확인하는 절차와 방법이 아주 까다로워졌습니다.

우선 2020년 현재까지의 손익계산서와 비즈니스 은행 스테이트먼트를 기본적으로 요구하여 작년과 재작년의 손익과 비교합니다. 올해의 수입이 줄어들 경우에는 줄어든 금액을 기준의 DTI(Debt to Income) 비율을 계산하여 승인 여부를 결정합니다. 문제는 올해 수입과는 상관없이 많은 렌더들이 회계사가 준비한 Audited 손익계산서, 회계사들로부터의 편지, 최근 은행 스테이트먼트의 입출금의 정도를 확인하고, 융자 최종 승인을 기피하는 현상이 많아졌다는 것입니다.

또 다른 중요한 변화는 자영업자에 대한 수입 계산 방법이 현금흐름 방법으로 바뀌고 있습니다. 현금흐름 계산 방법은 전통적으로 인정해 주는 감가상각이나 비즈니스 구입 시 지불한 프리미엄에 대한 상각(Amortization) 공제분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않습니다. 또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 이익을 주주가 배당의 형태로 가져오지 않은 경우에는 수입으로 인정해 주지 않습니다. 많은 자영업자들이 팬데믹으로 인한 융자 프로그램인 SBA의 EIDL을 신청해서 받았는데, 이 융자의 페이먼트는 보통 1년 후부터 시작되지만, 주택융자를 받을 때는 그 월페이먼트를 손님의 부채에 포함하여 자격을 계산하므로 이 또한 주의할 필요가 있습니다. 마지막으로 코로나 이후 정부에서 실시 중인 각종 융자의 페이먼트 유예가 있을 경우에는 주택융자를 받지 못합니다.

이처럼 자영업자들에 대한 주택융자가 그 어느 때보다도 어려운 지금 주택 구입이나 재융자를 원하는 사람들은 경험과 지식이 풍부한 융자 담당자를 미리 찾아서 자세한 상담과 준비를 하는 것이 무엇보다 중요합니다.

▶문의: (213)393-6334