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▶문= 30년 상환 모기지를 15-17년 만에 (심한 경우 5-7년 만에) 갚을 수 있다는 방법에 대한 유튜브 동영상을 보았습니다. 이것이 실제로 가능한 일 입니까?

▶답= 필자도 유사한 동영상을 본 적이 있습니다. 그중 가장 관심을 끄는 것은 재정 자문가 및 방송 진행자로 유명한 사람이 주장한 것입니다. 그 방법은 우선 현재 모기지 전체를Heloc으로 재융자하라는 것입니다.

그리고 월급 혹은 모든 수입을 Heloc에 집어넣고(밸런스를 갚고), Heloc 자체의 이자를 포함해서 각종 지출도 Heloc으로부터 지불하는 방법입니다. 이렇게 하여 첫째로 이자를 매월 한번 계산하는 모기지 대신 매일 계산하는 Heloc을 이용함으로써 금융비용을 줄일 수 있고, 매월 쓰고 남는 돈을 따로 세이빙하는 대신 집 융자 밸런스를 갚는데 사용함으로써 원금을 빨리 갚아 나갈 수 있다는 것입니다.

모기지의 경우는 직접 원금을 갚아버리면, 현금 인출 재융자를 하지 않는 한 다시 쓸 수 없지만 Heloc의 경우는 언제든지 다시 쓸 수 있기 때문입니다. 결국 매월 저축할 수 있는 금액의 정도가 Heloc 완납 기간을 결정하는 척도가 됩니다. 왜냐하면 융자는 아무리 이자를 세이브한다고 해도 원금을 갚지 않으면 완납이 안되기 때문입니다. 이 방법은 결정적인 단점이 있습니다.

첫째로 Heloc의 이자율은 변동금리로 금리 상승 시기에는 금융비용이 오히려 늘어날 수 있습니다.

Heloc의 이자율이 모기지 보다 2~3% 이상 높아질 경우 일평균 잔고에 대한 이자 계산 방법의 이점이 없어지기 때문입니다. 또 다른 단점은 은행이 미리 통보 없이 Heloc의 한계를 갑자기 줄이거나 동결시킬 수 있다는 것입니다.

이 경우 유동성을 잃어버리게 되어 생활이 힘들어지는 큰 문제에 직면할 수 있습니다. 따라서 이는 권장한 만큼 좋은 방법은 아닌 것 같습니다. 이를 극복한다면서 제시한 여러 다른 방법들 모두 결정적인 단점들을 가지고 있었습니다. 명심할 것은 모기지 원금은 그 원금 자체를 갚지 않는 한 절대로 줄어들지 않는다는 사실입니다. 그리고 생활비로 쓰고 남는 돈을 모기지 원금을 갚는데 모두 쓸 수는 없는 일입니다. 유사시 집을 지키기 위하여 최소 6개월 내지 일 년의 생활비를 확보하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

심지어는 이러한 플랜을 각 개인의 재정상황에 맞춰 세워주는 서비스를 제공한다면서 비용을 부과하거나 소프트웨어를 팔기도 하는 것을 보았는데, 숫자에 밝은 대부분의 한인들은 이런 상술에 속아 넘어가지 않을 것으로 사료됩니다.

▶문의: (213)393-6334