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▶문= 최근 모기지 금리가 많이 올랐다고 들었습니다. 금리가 상승하면 집값이 떨어지지 않나요? 집을 구입하려고 했는데 좀 더 지켜보는 것이 현명할까요? 집값 변동에 영향을 주는 요소에는 어떤 것들이 있나요?

▶답= 높은 모기지 이자율은 주택구입자 특히 첫 주택구입자들의 구매 욕구를 낮추어 이들의 구매 결정을 더디게 할 수 있습니다. 월페이먼트 증가에 따른 투자 효과의 하락뿐만 아니라, 금리가 오르면 다른 금융상품의 수익률이 높아져 부동산 투자의 매력이 상대적으로 떨어질 수 있기 때문입니다. 그러나 모기지 금리가 오른다고 바로 집값이 떨어진다고 보기는 힘듭니다. 과거 수십 년의 데이터를 보아도 집값과 모기지 금리의 변화는 상관관계를 전혀 보이지 않습니다. 집값은 다른 모든 물건의 가격과 마찬가지로 그 수요와 공급에 의해서 결정됩니다. 금리는 수요공급을 결정하는 수많은 요소 가운데 하나일 뿐이고, 금리 상승 자체가 집값 하락을 직접적으로 유도한 경우는 없습니다. 집값 변동에 영향을 주는 수요는 구매자 즉 소비자 측면입니다. 소비자 신뢰도가 높게 나오거나, 새로운 일자리 창출이 늘거나, 실업수당 신청건수가 줄면 주택 수요 측면이 견고하다고 볼 수 있습니다.

공급의 측면은 새집 건설과 팔려고 내놓은 기존 물건입니다. 최근엔 원자재 가격의 상승과 최저임금 인상이 트럼프 행정부의 타이트한 이민정책과 맞물려 새집 공급은 줄어들고 있는 추세입니다. 또한 모기지 시장에 고정금리의 존재가 금리 인상 시기에 주택 공급을 제한한다는 사실이 아주 특이합니다. 전체 집 소유주의 절반이 고정금리 모기지를 소유하고 있는데, 금리가 상승하면 이들은 높은 금리를 감수하면서까지 집을 갈아타려고 하지 않기 때문입니다. 결국 고정금리 모기지가 금리 상승 시기에는 기존 주택의 공급을 제한함으로써 집값을 오히려 오를 수도 있다고 볼 수 있습니다.

주택 가격 변동을 예상할 때 참고해야 할 또 하나의 지표가 주거용 주택 공실률입니다. 미 전역의 주택공실률은 현재 7% 초반으로 2007년 서브 프라임 당시 10% 이후 계속 낮아졌습니다. 마지막으로 주택시장의 가장 큰 특징인 지역성 즉 로컬 특성이 금리 변동보다 주택 가격 변화에 더 많이 작용한다고 볼 수 있습니다. 한정된 지역 내에서 수요와 공급에 따리 주택 가격이 결정됩니다. 그 지역의 새로운 일자리 창출, 산업단지, 삶의 질, 학군, 날씨, 교통, 인구와 자금 유입 등이 주택 가격 변동에 결정적인 영향을 준다고 볼 수 있습니다.

▶문의: (213)393-6334