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최근에도 여전히 바이어의 수요에 비해서 실제적으로 시장에 공급이 되는 물량이 적은 관계로 특히 바이어들이 구입 선호를 하는 지역의 경우 다수의 오퍼가 몰리면서 실제로 호가에 비해서 계약가격이 여전히 높게 형성이 되고 있습니다.

거래량이 상대적으로 적기도 하지만 일단 최근의 주택시장 에서 은행의 감정가는 상승하고 있는 상태가 지속이 되고 있으며 대략 지역적 차이에도 불과하고 호가에 비해서 10-20%정도 높게 매매가격이 형성이 되고 있습니다.

은행들의 주택 구입에 대한 purchase loan( 구입론)에 대한 가이드라인 즉 융자의 승인이 약간은 쉽게 이루어 지고 있습니다.

앞으로 4월중순의 택스 보고가 끝나고 나면 본격적으로 주택의 구입을 타진하는 바이어들이 증가할 가능성이 있습니다. 지난 2월을 기준으로 주택시장의 매물의 약 80%정도가 일반매물( standard sale)이며 상대적으로 은행차압 (REO)이나 숏세일 매물은 전체 거래 건수에서 비중이 낮은 편입니다.

얼바인과 같은곳은 REO의 비율이 5%정도에 불과한 상황이 지속이 되고 있고 주택시장에서 대부분의 주택의 구입은 투자가들에 의해서 이루어 지고 있는 상황이 계속 되고 있습니다. 아무래도 이러한 상황은 주택시장에 매물이 증가하는 시기까지 지속이 될것으로 보여 집니다.

은행이나 여러가지 소스에 따르면 은행의 차압매물(REO)이나 정부 보유 매물( 프레디맥이나 페니메 또는 HUD 보유 주택들)들이 여름전후의 시기부터 시장에 방출이 될것으로 예상이 되고 있습니다. 아직 까지는 예상에 불과 하지만 아래에 설명들일 여러가지 정황상 여름 전후의 시기부터 본격적인 부동산 시장의 움직임이 시작될 전망 입니다.

아직까지 일반적인 딜의 형태를 보면 일단 바이어가 주택을 구입하기도 힘들지만 에스크로를 오픈 했다고 하더라도 주로 감정이 나오지 않아서 딜이 취소되는 경우가 심심치 않게 목격이 되고 있습니다.

이와 같은 연유로 셀러측 에서는 아예 감정 조건부 조항 (APPRAISAL CONTINGENCY: 감정이 나오지 않았을때 딜을 취소할수 있는 바이어의 옵션) 을 오퍼 단계에서 부터 없애도록 조건을 조정하고 있습니다.

이번달에는 나에게 맞는 주택구입의 최고의 적기에 대해서 이야기를 나누고자 합니다. 주택의 구입을 결정 하시기 전에 가장 중요하다고 판단이 되는 몇가지 상황에 대해서 언급을 하고자 합니다.

첫번째는, 주택의 구입은 주변의 이야기나 특정한 사람의 아이디어만 듣고 판단을 하시지 말기 바랍니다. 최근에 실제적인 통계치를 기초로 해서 주택시장에 대한 여러가지 장미빛 전망들이 회자 되고 있는게 사실 입니다.

실제로 가격이 올랐고 많은 사람들이 주택 구입에 나서고 있는 상황이 반복되고 있습니다. 흔히들 여러가지 실제적인 정황상 예를들어 낮든 모기지 이자율과 지속적인 렌트비의 상승등의 상황들이 주택구입을 부치기는 도구와 근거로 사용이 되고 있습니다.

하지만 이러한 상황이나 움직임이 모두에게 적용이 되는것은 아니라는 점을 본인들이 정확히 판단 하셔야만 합니다. 여유가 있는 사람들 흔히 투자가들이라고 분류가 되는 분들은 실제로 그수가 적고 투자가 그룹에서 매매의 절반 이상을 차지 한다면 이는 정상적인 거래 패턴이 절대로 아닙니다.

최소한 실제로 실거주 목적의 주택 구입자가 최소한 70-80%는 되어야만 진정한 주택 시장의 회복을 논할수 있다고 생각 합니다. 이러한 상황에서 가장 위험한 결정은 투자가의 패턴을 따라서 무리하게 단기적인 주택시장의 시세차익을 기대 하거나 인컴수입을 과대 산정해서 주택의 구입을 결정하는 것입니다.

지난 2-3년간 실제적으로 개인의 인컴들은 계속해서 줄어 들어온 상황속 에서 예를들어 최근에 FHA 융자와 같은 적은 다운으로 주택을 구입 하신 분들중에 페이먼트 불능 상태에 빠지신 분들이 적지 않습니다. 이런 상황이 발생한 이유는 인컴의 감소도 원인이 있지만 바로 무리한 주택의 구입 때문에 발생한 경우가 적지 않습니다. 모기지는 빚을 얻는것입니다. 현명하게 감당할수 있는 빚을 얻는것이 상당히 중요 하다고 하는 원칙을 가지셔야만 합니다.

두번째는, 확실한 주택 구입의 준비를 하시라는 것입니다. 사전 융자 승인의 중요성은 더이상 말씀 드릴것도 없고 크레딧의 관리도 매우 중요합니다. 최근에는 가장 중요한 것중의 하나가 바로 다운이나 크로징 비용으로 사용될 자금의 출처의 증명과 렌더에 따라서 다르지만 소액 즉 $300-500불 정도의 현금등의 은행 계좌에의 입금시의 해당 자금출처에 대한 소스가 상당히 중요 합니다. 이러한 모든 준비를 갖추셔야만 완벽한 융자가 가능 합니다.

그리고 융자의 준비 이외에도 주택을 유지하기 위해서는 구입전에 모기지 페이이외에도 재산세의 지출과 각종 유틸리티의 지불 그리고 각종 발생할수 있는 수리비등 주택의 유지비에 대한 전반적인 예산을 확실히 세우셔야만 한다는 것입니다.

주택의 유지는 모기지만 고려 하시면되지 않습니다. 그리고 특히 주택의 유지비중 각종 보험료와 특히 유틸리티의 인상은 향후 분명하기 때문에 그리고 추가로 HOA 를 내셔야만 하는 콘도등을 구입 하실때에는 매달 나가는 HOA가 낮은 지역을 택하시는게 장기적으로 도움이 될수 있습니다.

세번째는, 앞으로의 경제 상황등의 흐름을 잘간파 하시고 나에게 맞는 주택의 구입이나 투자의 계획을 세우시라는 것입니다. 여러가지 언론 보도를 보시면 아시 겠지만 미국의 실업률이 여러가지 제조업 분야에 대한 투자로 말미암아 장기적으로 감소될 여건이 마련이 되고 있습니다.

미국 기업들이 해외 특히 중국에 있던 공장들을 철수 하면서 구굴이나 GM등의 미국내 공장 설립계획이 발표되고 있고 여러가지 이견은 있을수 있지만 일단 제조업과 주택 건설업등의 고용이 시작이 되면 이러한 제조업 관련분야의 고용 1인당 연관된 서비스업등의 고용은 두배수가 증가 할수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

이렇게 되면서 실업률이 줄어들고 여러가지 경기 관련 지표들이 좋아 진다면 여전히 해외 에서의 미국 부동산에 대한 투자열기는 뜨거운 편이기 때문에 부동산 시장에 투자를 하는 투자도 늘어날 것이고 시장에 매물이 유입이 되면서 이 매물이 소진이 정상적으로 되기 시작 한다면 향후 3-4년 간은 주택구 입에는 좋은 시기가 될것으로 예측이 됩니다.

사업체의 경우도 앞으로의 경기개선에 대한 기대감으로 신규 창업이 서서히 늘어날 전망이고 또한 커머셜 시장의 투자도 늘어날 전망 입니다. 최근에 3월을 전후해서 한국에서 대규모로 미국내에 투자를 고려하던 자본들이 한국으로 빠져나갔다는 소식이 있습니다.

이러한 현상은 일단 부동산에 투자할 매물이 부족하기 때문에 장기적인 달러의 약세 추세에 대비해서 환차익을 보기 위해서 자금의 회수가 일어났을수 있으며 본국에서의 달러 방어를 위해서 기관 투자가의 달러가 회수되었을 가능성도 있습니다.

어차피 어느정도 시장이 안정화 되고 여러가지 투자할 만한 물건만 확보 된다면 언제든지 돌아올수 있는 자금일 가능성이 적지 않습니다. 또한 4월1일의 부동산 시장 안정화 정책이 발표 되면서 만일 이정책이 국회를 통과 한다면 제 개인적인 생각으로는 미국 보다는 한국의 중저가 매물을 중심으로 수익형 부동산에 투자를 하는 개인들이 늘어날 가능성은 있습니다.

하지만 여전히 위험의 분산과 장기적인 부동산 시세차익을 위해서라도 미국 부동산에 대한 투자 가능성은 높다는 생각이 듭니다.

앞으로 나올수 있는 여러가지 차압매물을 주목 하시고 증가할수 밖에 없는 숏세일 물건에 관심을 가지시기 바랍니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com