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새해의 첫달인 1월달은 대부분의 은행이나 에이전트의 연말휴가와 휴무에 맞물려서 중순 이후부터 새해의 업무가 시작되었습니다. 별다른 부동산 시장의 변화는 없습니다.

아직도 매물이 시장에 나오고 있지 않기 때문에 여전히 적은 매물들을 놓고 지나치게 바이어들간의 과열된 경쟁들이 벌어지고 있는 상황 입니다. 이러한 상황들은 은행측에서 매물이 나오지 않는한 계속될 전망 입니다.

현재 시장에는 대부분의 매물들이 일반 매물이기 때문에 현재 가치가 상승 했다고는 하고 또한 지역에 따라서 다르지만 대략 은행 감정가의 10-15%이상 높은 호가를 형성하고 있고 한인타운등 특정 선호지역의 경우 2000년 이후에 건축된 콘도단지나 4유닛 매물등에 특히 바이어가 몰리고 있습니다.

그리고 지난 12월에 매물의 부족으로 주택 거래량이 하락했으며 또한 차압또한 늘어나고 있습니다. 은행에서 서류 작업등을 통해서 이러한 매물들이 실질적으로 시장에 나오려면 시간이 걸리므로 대략 여름전후부터 본격적으로 은행 차압 매물들이 시장에 나오기 시작 할것으로 보여 집니다.

상업용 부동산 시장의 경우도 장기 보유의 임대수익을 원하는 투자자들이 시장에 크게 몰려 들면서 융자가 비교적 쉽게 나오고 임대 수익이 좋은 아파트 매물과 상가등에 투자가가 몰리고 있고 특히 선호하는 가격대인 $3백만에서 5백만대의 매물은 거의 시장에 없는 실정입니다.

오렌지 카운티의 경우 한인타운이 기존의 가든그로브 중심에서 확실하게 플러튼 지역으로 이동을 하면서 이지역의 임대수익률이 상향 조정될 것으로 보입니다. 특히 이지역의 매물에 관심을 기울이면 좋을것 같습니다.

그리고 뜸하던 호텔의 융자도 조금씩 나오고 있고 또한 비지니스와 건물을 오너유스로 구입하려는 분들의 문의가 적지않게 들어오고 있습니다. 하지만 시장에 나와있는 매물들중 은퇴나 사업부진의 이유 이외에 최근에 매입되어서 단기간 매상을 올린 소위 투기성 매물들도 적지 않기 때문에 주의를 기울이셔야만 합니다.

작년 3-4분기 동안에 운영자금을 SBA 융자를 통해서 조달한 업체들이 작년말 부터 이미 투자를 시작하는 경우도 나타나고 있습니다. 여유있는 자금을 이용해서 사업 확장을 원하는 분들도 증가하고 있습니다.

사업체 시장의 경우 여전히 경기가 좋지않고 개인적인 생각으로는 금년 여름은 되어야만 여러가지 경기 부양의 효과가 나타날것으로 보여 지므로 섣부른 투자 보다는 좀더 신중한 결정이 중요하며 특히 반드시 운영자금의 융통이 중요 하므로 이의 확보에 신경을 쓰셔야만 합니다. 아직은 경기가 실질적으로 좋아 지기에는 실업률또한 높고 특히 개스를 포함한 유틸리티가 아직은 상승세 이므로 안심 하기에는 이르다고 할수 있습니다.

최근에 가장 많이 질문을 받는 사항이 바로 이대로 가다가 주택 가격이 계속 상승을 하지 않느냐는 것입니다. 현재의 상황으로는 최근 3-4개월 동안 매물이 부족한 상황이 반복 되면서 상대적으로 큰 수요를 감당하지 못하는 것이 현재 시장의 모습 입니다.

보통 시장에 적정한 주택 매물의 공급량은 7-8개월치 라고 보지만 현재 시장에는 평균적으로 3달정도의 매물밖에는 존재하지 않고 또한 소위 선호지역의 경우에는 부족 현상이 상대적으로 심한게 사실 입니다.

하지만 이러한 현상이 주택시장 만의 회복세를 보인다는 주장은 현실적으로 맞지 않는다고 생각을 합니다. 확실히 대선 이후에 은행에서 차압의 속도를 높이고 있는것도 사실이고 또한 기존의 보유 물량을 풀려는 절차에 있는것도 사실 입니다. 하지만 이러한 공백기가 길어 지면서 시장이 과열되는 양상을 불러왔고 무엇 보다도 이러한 경제 상황 속에서 현물 자산의 보유에 대한 선호가 부동산 지장에 투자자들을 몰리게 하고 있습니다.

그리고 여전히 시장에서 50%이상의 바이어들이 투자자로 분류가 되는 상황은 결코 정상이 아닙니다. 모기지를 받기가 상당히 까다롭고 수입이 줄어든 현상황에서 주식 이라면 몰라도 주택 시장이 나홀로 상승세를 지속 하기는 힘이 들수밖에 없다고 생각 합니다.

제 생각에는 순간적인 판단으로 주택 시장에 뛰어들기 보다는 약간은 뒤로 물러서는 자세가 필요 하다고 생각이 듭니다. 현 캘리포니아 부동산 시장의 가장 큰문제중 하나는 바로 캘리포니아 전체 주택중 29%정도가 여전히 깡통주택 이라는 것입니다.

최근에 감정 가격이 상승 하면서 이수치가 29%로 낮추어 졌지만 이 수치에 들어가는 주택의 소유주들의 경우 앞으로 더 가격이 오를것을 예상해서 주택의 처분을 미루는 소유주들과 주택을 처분해도 추가로 들어가는 비용등으로 처분을 망설이는 소유주들이 여전히 많기 때문에 이들의 경우 상황의 변동에 따라서는 차압등의 상황으로 갈수밖에 없는경우가 적지 않을것으로 보입니다.

그리고 12월 31일 부로 MORTGAGE DEBT FORGIVENESS ACT가 2013년 말까지로 연장이 되면서 적지 않는 주택 소유주들중 2차 이상의 모기지 채무를 가지고 있는 소유주들과 특히 깡통 주택 소유주들의 경우 숏세일등을 통한 채무의 삭감을 위해서 모기지 연체를 시작한 경우가 늘고 있습니다.

위에서 언급들인 상황들로 보았을때 아직까지는 여름전후 까지는 은행의 매물의 움직임을 좀더 지켜보고 29%의 주택 소유주들의 움직임을 좀더 지켜 보시고 투자를 결정 하시는게 좋다고 생각 합니다.

모기지 이자는 오를수 밖에 없고 특히 내년 1월 중순부터 시작되는 새로운 모기지 규정에 의해서 인컴의 증명이 없이 가능하던 stated income이나 변동상품인 interest only등이 더이상 가능 하지 않기 때문에 특히 융자의 승인에 각별히 신경을 쓰셔야만 합니다.

일부에서 소득 증명이 약간 부족하고 크레딧이 좋지않지만 직장이 있고 10%정도의 다운으로 융자가 가능한 소위 Dignity program의 실시를 요구하고 있으므로 일단은 수입의 증명을 최대한 가능케 할수있도록 준비를 하시는게 중요하다고 생각이 듭니다.

섣부른 구입 결정 보다는 자기 형편을 고려해서 투자를 하셔야만 성공적인 투자가 가능 하다고 할수 있습니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com