지난달은 부동산 에이전트 에게는 별다른 할일이 없었던 (?) 달이었습니다. 마켓에 매물이 부족하기 때문 입니다. 아직도 마켓에 매물의 부족현상이 계속되고 있고 은행은 매물을 풀고 있지 않으며 차압의 속도는 빨라지고 있지만 이러한 매물들이 모두 마켓에 나오려면 아직은 내년초까지 시간이 필요한것 같습니다.
일부 지역 에서는 주로 해당도시의 중간 가격이하대의 매물들이 투자가들의 집중적인 매입 대상으로 떠오르면서 투기현상이 심화 되고 있습니다.
그리고 시장에 매물이 부족 해지면서 렌트 시장또한 매물 부족현상이 동반되고 있습니다. 한국을 포함한 해외에서의 미국 부동산 구입 문의는 증가추세 이며 특히 달러화의 약세로 달러의 송금 문의가 활발한 편입니다. 아직까지 재정절벽에 대한 우려가 높기 때문에 집권 오바마 정부와 공화당간의 협상이 마무리 되는 내년초정도가 되어야만 확실한 경기에 관한 전망이 가능할 것으로 보여 집니다. 지금 까지는 이상태로 간다면 미국의 국가 부도 가능성 까지도 점쳐지고 있습니다.
한인들의 대부분을 차지하는 자영업의 어려움이 계속되고 있으며 금년 겨울동안 적지않은 업소가 페업이 가능한 상황이 될수도 있다고 전망이 되고 있습니다.
최근 개업을 하시는 분들의 경우 가능하면 경험이 있으신 분들의 경우 건물까지 구입을 하시려는 분들이 적지 않습니다. 이럴경우에는 가능하면 비지니스의 융자가 건물의 융자보다 힘들기 때문에 가격에서 가능 하면 비지니스의 가치를 적게 하는것이 융자에 도움이 될수 있습니다.
사업체 융자의 경우 인컴택스로 수입증명이 가능한 업소가 상대적으로 적기 때문에 일반 사업체 융자 보다는 SBA 융자를 이용하는 경우가 대부분 입니다. 사전에 구매 의사가 있으신 경우 이점을 명심 하셔야만 합니다.
최근에는 한국이나 제3국에서 미국 으로의 부동산 투자를 원하시는 분들이 적지 않기 때문에 이미 대미 부동산 투자경험이 상대적으로 많은 중국인들의 최근 투자패턴이 어떻게 변화하고 있는지에 대해서 언급을 하고자 합니다.
첫째, 과거에 “묻지마식” 캐시 일변도의 투자 방식에서 좀더 장기적으로 그리고 가능하면 융자를 얻으려는 시도와 관련 문의가 늘어나고 있습니다. 불과 얼마전 까지도 거의 “싹슬이식”으로 부동산을 구입하던 중국인들이 무조건 구입 보다는 조금더 자세한 투자 분석을 통해서 구입을 결정하고 있습니다.
그리고 일반 주택의 구입과 더불어 상업용 부동산의 경우도 미국내의 중국계 은행들과 미국계 은행들을 통한 융자의 가능성을 타진하고 있습니다. 이는 공히 최소 3-5년 이상의 장기적인 투자를 고려하는 방식으로 기본 투자 전략이 변화 하고 있음을 증명하는 것입니다.
두번째로, 단순한 개인이름 또는 가족이나 투자가들 단위의 투자보다는 구체적으로 회사를 설립하고 사전에 지분관계나 특히 세금에 관한 부분을 더더욱 신중하게 고려하기 시작했습니다. 이는 역시 단기적인 이득 보다는 중장기적인 투자에 역점을 두는 또다른 증거가 되고 있습니다.
세번째는, 미국에의 부동산 투자가 일부 투자가 와 기관 투자가 중심에서 개인들의 투자도 빈번해지고 있는 조짐이 나타나고 있다는 것입니다.이러한 소액 투자가들은 대부분이 미국에서 유학을 포함한 생활의 경험이 있는 주로 젊은층 들이며 이들의 투자 방식은 일종의 캐시 위주의 단순 “중국식”에서 융자와 투자 분석기법이 결합된 “미국식”을 취하고 있습니다.
이들 또한 중장기적인 투자에 집중을 하고 있습니다.
네번째는, 미국에의 부동산 투자를 시작으로 이주를 계획하는 이들이 적지 않다는 것입니다. 현재 중국의 내부 사정이 순탄치 않기 때문에 특히 부유층의 경우 언제던지 정부의 타겟이 되거나 일종의 부패청산 차원의 “재산 빼앗기”를 통한 사회적 불만 해소의 수단으로 희생이 가능 하다는 일종의 공포에 시달리고 있는 사람들이 늘어나고 있다는 것입니다.
그리고 미국에서 교육을 받았거나 또는 자녀들이 미국에서 교육받고 정착 하기를 원하는 이들이 적지 않기 때문에 투자와 더불어 장기적 으로 정착을 하려는 이들이 적지않게 미국내의 호화 주택시장의 큰손으로 등장하고 있는 실정 입니다.
정확한 통계는 없지만 작년한해 동안 전반적으로 약 2만채 정도의 주택이 중국인에 의해서 구입 되었으며 적지않은 상업용 건물들이 중국인으로 주인이 바뀌었고 일부 기업들 까지도 중국인에게 매각이 된 경우가 나오고 있습니다. 이를 우려한 미정부의 경계도 한층 높아진 상황 입니다.
일단 이들의 움직임을 주시하여야 할이유는 그들이 우리보다 더 대미 투자의 노하우가 있으면 향후 부동산 시장 특히 대외 투자의 방향성 설정시 중요한 모멘톰을 제시할수 있기 때문 입니다.
환율이 떨어지고 있고 이제는 단순한 조기유학 보다는 유학을 통한 가족의 이민바람이 경기가 나쁜 현상황에서 또다른 미국이민 바람이 불수 있기 때문에 중국인들의 움직임을 예의 주시할 필요가 있다고 생각이 됩니다.
앞으로 새해가 되면 여러가지 정책이 나올수 있지만 일단 부동산 시장의 매물은 1월 중순경 부터 새로운 매물이 나오게 될것이며 이 매물들의 가격대와 거래량이 향후 부동산 투자의 방향 설정에 중요한 바로미터가 될것입니다. 아무쪼록 건승 하시는 새해가 되시기를 바랍니다.
▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)
곽재혁 전문가 블로그 바로가기곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com
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