주택의 매매가격은 다소 올라간 상황이며 거래량은 오히려 9월 이래로 낮아진 상태 입니다. 아직까지 마켓에 실제 구입이 가능한 매물이 상당히 적은 상태이고 이같은 공급량 부족은 시장의 실제적인 주택 거래량에도 영향을 미치고 있습니다. 모기지 를 얻기가 여전히 까다롭기 때문에 실질적으로 주택 매매에 소요되는 에스크로 기간이 늘어나고 있고 또한 에스크로가 취소되는 경우도 늘어나고 있습니다.
사전에 오퍼를 제출 하시기 전에 철저하게 융자 승인을 받으시고 특히 융자 승인 조건부 기간이 contingency를 기존의 17일이 아닌 25일 정도로 잡으시고 에스크로도 최소 45일에서 그이상도 고려를 하셔야만 낭패가 없다고 생각이 됩니다.
은행마다 현재 모기지 부서에 집중적으로 인원을 충원하고 있지만 아직 까지는 역부족인것 같습니다. 새로운 주택구입론과 함께 여전히 많은 재융자 수요로 인해서 모기지 수속기간이 지체되고 있는 현실 입니다.
마켓에서 그동안 소수의 매물에 많은 바이어들이 몰리면서 가격이 올라서 거래가된 매물들의 거래가가 감정에 반영이 되기 시작 하면서 지역별로 편차가 있지만 대략 10-15%의 가격 상승효과가 있었습니다.
특히 일반 매물인 경우 이새로운 감정가에 약간 더한 가격으로 리스팅을 내놓는 경우가 적지 않으며 이러한 에이전트들간의 경쟁 때문에 보수적인 가격으로 감정을 고집하는 은행측과의 의견차이로 에스크로가 취소되는 경우가 발생 하고 있습니다.
대통령 선거나 11월초이기 때문에 당장은 결과에 따르는 부동산 시장에 미치는 상황을 판단해 볼수는 없고 실제로 시장에 미치는 영향이 내년정도는 되어야만 나타날수가 있기 때문에 금년도의 부동산 시장 상황은 거의 매물이 부족하고 거래량은 감소하며 가격은 지역별로 약간 오른 상태로 마감이 될것으로 보여 집니다.
외국에서 미국 부동산 시장으로 투자를 하고있는 중국인 들의 경우 장기간 투자에 대비 하기 위해서 전액 현금 구매에서 융자를 통해서 더 거래액수를 늘이거나 더많은 부동산을 동시에 매입하고 이에 따르는 부동산 구입의 주체를 회사로 만들어서 매년있는 세금보고시에 대비하는 움직임들을 보이고 있습니다. 이는 중국인들을 중심으로 최소 5-10년까지의 중장기 투자에 대비하는 실질적인 움직임이 일어나고 있는것으로 해석이 됩니다.
아직은 모기지의 이자율이 너무 낮고 이에 따라서 모기지 시장에 투자하는 투자가들에 대한 수익률이 극히 저조하기 때문에 그리고 정부에서 매입하는 주택담보 모기지 증권인 MBS의 까다로운 기준에 맞추기 위한 은행권의 노력에 의거해서 당분간은 모기지 시장의 어려움은 계속 되리라고 봅니다.
하지만 최근에 중국계 은행등에서 portfolio 융자 형태 (자신들이 계속 보유하는 모기지)의 상품들의 경우 다운을 높이고 이자를 더 차지 하면서 이에 투자하는 투자가들을 확보하고 시장에 이들 모기지 상품을 출시하는 움직임이 있습니다. 이러한 상황을 예의 주시해야만 합니다.
최근에 가장 질문을 많이 받는 질문이 바로 언제 주택 시장에 매물이 풀리냐는 것입니다. 이질문에 대한 대답은 그동안 밝혀드린 대로 대통령 선거가 끝나는 시기와 맞물린 다는 기본원칙에는 변함이 없는것 같습니다.
요즈음 각종 은행들을 포함해서 특히 정부가 소유하고 있는 각종 차압주택의 재고를 처분 하기 위해서 에이전트를 선별하는 작업들이 눈에띄게 활발 해졌고 또한 앞으로 지금까지 있어왔던 숏세일이나 융자조정시의 모기지 탕감액수에 대한 세금혜택의 연장이 금년말 이후 불확실한 상황에서 앞으로 차압이 더욱더 늘어날수 있는 가능성이 높아지고 있습니다.
이러한 상황들은 결국은 이미 차압을 했던 아니면 앞으로 차압을 당하건 적지않은 매물들이 주택시장으로 유입될 가능성이 현재로서는 높다고 생각이 되는 근거가 됩니다.
제 생각에는 대통령 선거가 종료되고 thanksgiving과 크리스마스 연휴가 종료되고 새로운 매물이 시장에 나오는 내년 1월중순 이후 부터는 새로운 매물이 주택시장에 나올 가능성이 높다고 생각이 됩니다. 일단은 지켜 보아야 겠지만 주택 구입을 위해서는 사전에 철저한 융자 승인을 받고 원하는 매물이 나올때 까지 한두달의 시간 여유를 가지시는게 좋다고 생각이 됩니다.
그리고, 환율이 계속 하락을 하고는 있지만 정부에서 추가 환율의 하락을 막기 위해서 여러가지 조치를 취할것이기 때문에 1000원대에서 환전을 하시는게 옮다고 생각이 들며 강화될수 있는 홰외로의 자산 반출 규정에 대한 업데이트도 하셔야 합니다. 그리고 추가적으로 미국에서의 세금보고 절차나 외국인 융자에 대한 기본적인 지식을 갖추시기 바랍니다.
▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)
곽재혁 전문가 블로그 바로가기곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com
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