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최근 몇달간은 특히 캘리포니아를 위시로 미국의 여러지역들의 부동산 시장이 뜨겁게 달아 올랐던 시기 였습니다. 전통적으로 시작되는 봄철로 부터 여름과 초가을로 이어지는 부동산 시장의 전형적인 성수기 시즌 중인 이유도 있지만 최근에 바이어가 주택시장에 집중적으로 투자를 하고 있기 떄문입니다. 이와 관련되어서 몇가지 제개인적인 의견들을 개진해 보고자 합니다.

현재 시장에 표면적으로 나타난 여러가지 긍정적인 신호들

현재는 세계에서 경제와 관련된 지표가 미국만큼 좋은 경우가 없습니다. 아직까자 세계의 결제 수단인 달러가 그나마 안정화 되어있고 실업률을 포함한 여러가지 경제지표가 호조를 보이는 편이며 부동산 시장에 바이어가 증가하고 거래량이 회복되며 일부 지역에서는 가격까지 상승을 하는등 특히 부동산 시장을 앞으로의 경제 성장을 위한 도약의 계기로 보는 시각이 적지 않습니다.

특히 여러가지 언론기관에서는 앞다투어서 긍정적인 시장에 대한 여러가지 의견들을 기사들로 다루고 있고 중국을 포함한 세계의 여러 투자들이 미국의 부동산 시장을 상당히 안정적으로 보고 투자를 실행에 옮기거나 계획하고 있는것이 사실 입니다. 지난 5월까지 몰려든 바이어들로 인해서 거래량이 상승하고 시장에 매물이 급속하게 줄어 들면서 바야흐로 부동산 시장의 상승세를 전망하는 관측이 지배적인 상황입니다.

이러한 여러가지 지표들과 언론의 의견들 그리고 실질적인 마켓의 상황들로 인해서 미국 부동산 시장은 모두에게 주목받고 있습니다.

우리가 간과하고 있는 실제로 벌어지고 있는 실제 상황들

그렇지만 이러한 모든 열거한 사례들이 비록 사실 이라고 하여도 우리는 몇가지 사항들에 주목을 하면서 앞으로의 투자에 대비를 해야만 할것 입니다.

첫째는 최근 몇년간 주택을 구입 하신분들중에 페이먼트에 어려움을 호소 하시거나 아니면 이미 연체가 반복되어 이미 차압의 절차에 새로 들어가고 있는 분들이 있다는 것입니다. 이미 이분들이 주택을 구입하신 시점은 가격이 소위 바닥을 쳤다고 하는 시기 이지만 떨어진 부동산 가격에도 이분들은 구입하신 주택의 모기지 페이에 어려움을 호소하고 이미 차압을 당하신 분들도 있다는 것은 주택 구입시 가장 중요한 사항을 이분들이 고려 하시지 않은 것입니다. 즉 주택을 모기지를 이용해서 구입 하실때에는 본인이 모기지를 포함한 여러가지 주택소유를 통한 재비용을 감당 하실수 있는지를 확실히 고려 하셔야만 한다는 것입니다.

이러한 분들의 경우 1) 첫주택 구입자 로써 FHA등의 low down 프로그램을 이용해서 주택을 구입하셔서 모기지와 그외의 주택유지 비용을 감당하기가 힘들어진 경우와 2) 단기간에 주택의 가치가 상승할 것이라는 기대로 무리한 결정을 하신 경우가 많다는 공통점이 있습니다.

주택을 구입 하실때에는 반드시 모기지외에 재산세와 관리비가 있는경우 다달이 내는 HOA 그리고 다운을 20% 미만 하셨을 경우 내는 mortgage insurance등과 보험과 더불어 유틸리티 비용등을 감당 하실수 있는지를 먼저 따져 보셔야만 합니다.

두번째는, 주택 가격의 상승을 지속적이고 장기적으로 이끌만한 엔진이 부족 하다는 것입니다. 주택의 가격이 지속적이고 장기적으로 상승 하기위해서는 1) 지금 보다는 많은 분들이 주택 구입이 가능 해야만 하며 2) 이를 위해서는 모기지를 조금더 쉽게 받을수 있어야 하며 3) 좀더 많은 주택이 시장에 나와야만 합니다.

세번째는 선거철이 다가오면서 실제적인 주택시장의 위험도가 많이 감추어 지고 있다는 느낌이 듭니다. 제 생각에는 은행도 힘들기 때문에 그들이 보유하고 있는 차압 주택들을 빨리 시장에서 매각을 하고 기존에 페이먼트가 연체되고 있는 주택들을 빨리 차압을 진행 해야만 하지만 여러가지 이유중 특히 정치적인 이유로 이러한 조치들이 미루어 지고 있다는 생각이 듭니다.

그리고 워낙 선거의 결과를 예측할수가 없기 때문에 아직까지 은행등에서도 정확한 앞으로의 정책을 정하기가 힘든것 같고 또한 소위 표를 의식해서 주택의 차압을 정부가 의도적으로 연기 시키고 있지않는가 하는 생각이 듭니다. 앞으로의 상황을 본다면 앞으로 선거가 있기전 최소한 두세달은 지금과 같은 매물의 부족사태가 이어질 가능성이 크다고 생각 합니다.

매물이 부족한 현재의 상황이 이어진다면?

지금까지도 그렇지만 투자할 곳이 없는 여러 투자가들이 부동산 시장에 많은 자금을 쏟아 붙고 있고 실제 거주를 목적으로 하는 실 바이어들과 일반 투자가 그리고 중국을 위시한 해외 투자가들이 특히 대도시를 중심으로 경쟁을 벌여온 주택 시장의 상황이 앞으로 매물이 계속 부족 해질경우 어느 정도 까지는 주택 시장의 상승세를 주도할 가능성은 있습니다. 하지만 경기의 회복을 장담할수 없고 앞으로의 대선후의 경제 정책이 확정된후에 투자용 부동산에 대한 구입의 결정이 가능할것으로 보여 집니다.

쉽게 다른 투자대상을 찾지 못한다면 바이어들은 여전히 부동산 시장에 매력을 느끼겠지만 결국은 실바이어들의 시장에의 접근이 매물 부족과 특히 모기지 융자의 까다로움으로 제약을 받는다면 진정한 부동산 시장의 부활을 논하기에는 시기 상조가 아닐까 생각이 듭니다. 실바이어 들의 경우 융자 승인을 포함한 준비가 되었다면 적당한 매물이 나온다면 구입은 언제라도 가능 합니다. 하지만 투자가들의 경우 아직은 고통 스럽지만 “기다려야만 한다”라는 제안을 드리고 싶습니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com